Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Yoram Reshef, Blue City: Centra handlowe muszą się przyzwyczaić do mniejszych zarobków 

Centra handlowe muszą się nauczyć zarabiać mniej, bo inaczej nie przeżyją. Zawsze powtarzam, że najważniejsi są najemcy. Pracujemy dzięki najemcom, a nie odwrotnie. – w rozmowie z SCFNews/retailnet.pl mówi Yoram Reshef , wiceprezes Blue City sp. z o.o.

Jak dzisiaj wygląda sytuacja Blue City w porównaniu do jesieni 2019 roku? Jakie są obroty i wyniki odwiedzalności? 

Większość centrów handlowych już w 2021 roku chwaliła się, że mają więcej klientów, niż w 2019. U nas nie wydarzyły się takie cuda. Dopiero od kilku miesięcy znów mamy tylu odwiedzających, co w roku 2019. Myślę, że w każdym centrum po pandemii odwiedzalność  rosła powoli, ale systematycznie. 

Ludzie do nas przychodzą, bo mamy dobrą ofertę handlową i rozrywkową oraz wysoki poziom wynajętej powierzchni. Widziałem ostatnio, że w wielu centrach w Warszawie jest dużo zamkniętych sklepów. Dlaczego? Bo niektóre z nich nie mogą wytrzymać kosztów. My zawsze byliśmy rozsądni w sprawie wysokości czynszów. Najemcy po to wynajmują od nas lokale, żeby pracować i zarabiać. 

Jeżeli Pan mówi, że jesteście umiarkowani w swoich oczekiwaniach czynszowych, to co to oznacza? Nie pytam o konkretne wartości, ale czy jak dzisiaj negocjujecie nowe umowy, to są one na dotychczasowym poziomie?

Na pewno nie są wyższe. Najemcy wiedzą, że dzisiaj to jest ich świat, a nie wynajmujących. Centra walczą o każdego najemcę czynszem lub fit-outem. 

Rekalma Apsys
r e k l a m a

Każdemu Pan daje fit-out? Mały kiosk też dostaje?

Między tym, co chcieliby najemcy, a tym, co możemy im zaproponować, zawsze są jakieś różnice, ale na ogół osiągamy kompromis na zasadzie „coś za coś”. W zamian za ustępstwa na przykład proponujemy im dłuższą umowę. 

Jaki jest w tej chwili stopień komercjalizacji Blue City?

W części handlowej stopień komercjalizacji wynosi ponad 96 procent. Są sklepy bardzo stabilne i bardzo dobre, ale są też takie, które gorzej sobie radzą. 

W najtrudniejszej sytuacji są małe polskie firmy, które pandemia dotknęła najbardziej, a teraz muszą się mierzyć z podwyżkami cen prądu, wysokim kursem euro, presją pracowników na podwyżki i wieloma innymi konsekwencjami wysokiej inflacji i wojny. Serce boli.

A jak wygląda sytuacja, jeżeli chodzi o obroty?

Według miesięcznych raportów obroty wyglądają dobrze. Widzimy tendencję wzrostu. Pełen obraz sytuacji będziemy mieli jednak pod koniec roku, bo wtedy otrzymujemy bilans od największych najemców.  

Tylko że przy 17 – procentowej inflacji,  to mówimy o faktycznych spadkach, prawda?

Mamy wynik powyżej 17 proc., poza tym nie widzę kolejki najemców, proszących o obniżkę czynszu. 

W czasie pandemii rynek się oczyścił i przetrwali tylko ci, którzy…

Problemów na pewno nie mają duże sieci, które ogłaszają dumnie rekordowe wyniki sprzedaży 

Duże sieci to chyba w ogóle w tej chwili przeżywają czas największej prosperity?

Duże sieci handlowe mają tę siłę, że każde centrum handlowe chce mieć je wśród najemców. Dlatego to one w dużej mierze próbują dyktować nam warunki. Oczywiście w granicach rozsądku. 

Czy Pana zdaniem jesteśmy w okresie stabilizacji rynku i jego stabilnego rozwoju, czy też widzi Pan zagrożenia?

Ja na nieszczęście widzę zagrożenia.

Jakie?

Byliśmy blisko zakupu innego centrum handlowego, ale nasi zagraniczni inwestorzy w ostatniej chwili zrezygnowali. Dlaczego? Bo słyszą o wojnie, o kłótni naszego rządu z Unią i coraz trudniejszej sytuacji ekonomicznej. 

Czyli dopóty, dopóki nie skończy się wojna w Ukrainie, inwestorzy będą bardzo ostrożni?

Ostrożni? Oni tutaj nie przyjdą. Nikt nie wie, co będzie. Jednego dnia jest dobrze, drugiego dnia słyszymy o taktycznej broni nuklearnej. Czy inwestorzy tego potrzebują? Oni siedzą w Nowym Yorku, w Waszyngtonie czy w Londynie i są szczęśliwi, że wojna jest tak daleko.

Gdyby było tak, jak Pan mówi, to być może byliby tacy właściciele projektów w Polsce, którzy powiedzieli w tej sytuacji: robimy przecenę i wychodzimy z Polski. Nie robią tego.

Inwestorzy zagraniczni, którzy są już w Polsce, oswoili się z obecną sytuacją. W Polsce galerie handlowe nie upadają tak często, jak to się zdarza w Stanach Zjednoczonych. Polacy uwielbiają centra handlowe, jako miejsce nie tylko do robienia zakupów, ale załatwiania mnóstwa spraw oraz spędzania wolnego czasu. Wiele centrów handlowych, jak np. Blue City urozmaiciło ofertę o rozbudowane części gastronomiczne i miejsca rozrywki. 

Wrócę do pytania, jak dalece decydują tutaj te czynniki, o których Pan mówi, wewnętrzne i zewnętrzne, a jak bardzo jest to kwestia ceny.  Być może inwestorzy czekają na przeceny. Być może rynek jest przeszacowany. 

Możliwe, że są tacy, którzy czekają na okazję. Jednak jak do tej pory nie było jakiejś szczególnej przeceny na rynku. Ostatnie transakcje dotyczyły głównie parków handlowych. 

Dlaczego? Czy chodzi o odpowiednią cenę? 

Oczywiście. Trzeba też dodać, że zawierane transakcje odbywają się poza Warszawą. Dwadzieścia pięć milionów euro w stolicy to cena za mały budynek biurowy. 

Wracając do tematu zagrożeń – nie obawia się Pan tego, że centra handlowe mogą być zamknięte ze względu na to, że będą ograniczenia dostaw energii?

Obawiam się. Mieliśmy ostatnio rozmowę, co by było lepsze: ograniczyć godziny otwarcia, czy zamykać, nawet na cały dzień. 

I jaka jest odpowiedź?

Ograniczenie godzin przeżyjemy tak, jak przeżywamy z wielkim smutkiem niehandlowe niedziele.

Ale to spowoduje domino, bo…

..jeśli się tak stanie, oczywiście za chwilę będzie u mnie kolejka najemców z żądaniem obniżenia czynszu. Z najemcami jest tak, że np. czasami pytają, dlaczego centrum jest otwarte do dziesiątej wieczorem, bo my wolelibyśmy być czynni do ósmej. Ale jak zmienimy godzinę zamknięcia na ósmą, to powiedzą, że te dwie ostatnie godziny były dla handlu najlepsze.  Kiedyś zrobiliśmy badanie wśród klientów Blue City i okazało się, że prawie co trzeciemu z nich zdarza się przychodzić po 21:00.

Wśród części najemców, głównie kluczowych, widać trend powiększania powierzchni sklepów, relokacji lokali i tworzenie nowych konceptów. To się wiąże z szerszym tematem modernizacji, przebudów. Jak Pan myśli, w którą stronę będą szły te przemiany wewnątrz galerii?

Wszystko zależy od apetytu centrów handlowych i ich zobowiązań finansowych. 

Dla mnie duża perfumeria  czy modna marka modowa, to bezpieczni najemcy. Jednak każde centrum handlowe wolałoby, zamiast wynajmować 1000 mkw. znanej perfumerii mieć 5 sklepów po 200 mkw., albo 10 po 100 mkw., bo by zarobiło o wiele więcej. Tylko tych mniejszych sklepów nie ma aż tyle na rynku. Na razie wolę wynająć 1000 mkw. perfumerii i  spać spokojnie, a nie co 2 dni pisać do najemcy: biorę gwarancję bankową, bo nie uregulowaliście czynszu. 

Byłem też przeciwnikiem wielobranżowych sklepów z jakościowymi produktami w atrakcyjnych cenach. Okazało się jednak, że ich popularność rośnie proporcjonalnie do rosnącej inflacji. 

Czy zgodziłby się Pan z taką opinią, że polski rynek, jeżeli chodzi o rynek najemców, to jest tak naprawdę quasi monopol kilku największych graczy, którzy szczególnie w czasie pandemii tak mocno się wzmocnili, że dzisiaj po prostu blokują możliwość rozwoju innych?

Zgadzam się z tym w stu procentach. Nie wiem, jaki w tej chwili trzeba mieć pomysł, żeby otworzyć sklep, który przetrwałby w warunkach, jakie obecnie mamy. Dlaczego GAP wyszedł z Polski? Zresztą nie tylko oni, ale również inne marki? Na przykład Orsay – kiedyś w Galerii Mokotów stały do niego kolejki, a teraz już go nie ma. 

Jest też kilka polskich marek, które zatrudniają zdolnych designerów, robią dobre produkty i również mocno rozpychają się na rynku.   

Wszystko to wiąże się w ostatecznym rachunku z tym, jak wygląda oferta całego rynku, która jest dosyć skromna, bo duzi są coraz więksi, coraz mocniejsi i nie ma już miejsca dla tych pięciu mniejszych najemców. To jest problem małych polskich sklepów, a nawet małych polskich sieci, którym trudno konkurować z markami międzynarodowymi. Jedna z marek miała u nas do niedawna sklep o powierzchni 600 mkw., a teraz ma 2,5 tys. mkw. Mam nadzieję, że osiągnie sukces.

Z jednej strony mówi Pan, że nie ma czynszów od mniejszych najemców, a z drugiej strony takimi decyzjami podcina gałąź, na której Pan siedzi.

Nie może być innych decyzji, bo nie ma mniejszych najemców. Dzisiaj centra handlowe muszą się przyzwyczaić do tego, że zarobią mniej.

Łatwo powiedzieć. Blue City pewnie nie ma ogona kredytowego.

Nie chcę wchodzić do kieszeni innych. Dziś na rynku centrów handlowych jest olbrzymia konkurencja. Centra handlowe muszą się nauczyć zarabiać mniej, bo inaczej nie przeżyją. Zawsze powtarzam, że najważniejsi są najemcy. Pracujemy dzięki najemcom, a nie odwrotnie. 

Porozmawiajmy o e-commerce. Najemcy zgłosili taki postulat, że wynajmujący nie powinni zupełnie interesować się tym, co dzieje się w obszarze sprzedaży online, nawet jeżeli odbiór i zwroty są w stacjonarnych sklepach. 

Jestem zdania, żeby wszystko, co przechodzi przez sklepy na terenie naszego centrum było traktowane jako ich obrót. To jest zupełnie naturalne. Przecież w procesie sprzedaży online wykorzystują infrastrukturę centrów handlowych. Ponadto nie zapominajmy również, że centra handlowe prowadzą promocje marketingowe znajdujących się u nich marek. Rozwój handlu internetowego zdecydowanie wymaga obecnie nowych rozwiązań we współpracy sklepów z centrami handlowymi. 

Udaje się to wpisywać do umów?

Czasami tak. Ja chcę tylko czynsz. Centra handlowe żyją z czynszu, którego część idzie do banku, a część ma zostać u nas. I to jest cały czas taka gra: raz to był czas właścicieli, a dzisiaj jest czas najemców. 

A kwestia kosztów wspólnych? Czy to jest kością niezgody? 

Nie. Muszę powiedzieć, że koszty wspólne i koszty marketingu są przez najemców całkowicie akceptowane. 

Rozmawiał; Radosław Rybiński