[WYWIAD] Krzysztof Misiak, Paulina Bauer, Cushman & Wakefield: Obserwujemy dużą presję na inwestycje

Poszczególni uczestnicy rynku powinni zrobić „rachunek sumienia” i zastanowić się, w jaki sposób ich centra handlowe były dotychczas zarządzane i jaką korektę, jeżeli chodzi o strategię na najbliższe lata, powinni wprowadzić. Natomiast retail funkcjonuje i będzie funkcjonował – mówią w rozmowie z Retailnet Krzysztof Misiak, dyrektor zarządzający polskim oddziałem Cushman & Wakefield i Paulina Bauer, Head of Retail Asset Services, Cushman & Wakefield

Ostatni raport firmy Cushman ma tytuł “Trudne czasy budują siłę”. Czy to z jednej strony zapowiedź tego, że rynek retail musi szykować się na negatywne zmiany, a z drugiej pokrzepienie, że co nas nie zabije, to nas wzmocni?

Paulina Bauer: Jeśli mowa o klientach, to z pewnością czeka nas kontrolowane zaciskanie pasa. Styl życia stanie się skromniejszy, chociażby przez niepewność wywołaną czynnikami ekonomicznymi. Już obserwujemy zmianę trendów, zarówno jeżeli chodzi o zachowania konsumentów, ale też w doborze najemców w obiektach handlowych.

Przykładem może być sektor value, który wprowadza się do centrów handlowych czy też zmiany w pozycjonowaniu się sieci handlowych. Dodatkowo, sieci z segmentu value będą bardzo mocno rozwijać się także, jeżeli chodzi o formaty nieruchomości. Z pewnością parki handlowe i obiekty mixed-use będą wiodły tutaj prym.

Oba formaty są bardzo popularne, poza tym notują najlepsze wyniki na rynku nieruchomości handlowych. Wynika to z różnych względów i z perspektywy deweloperów są to m.in. rosnące koszty budowy, które sprzyjają wyborom formatów kompaktowych, jakimi są parki handlowe. Rosnąca odwiedzalność ze względu na szybką dostępność i ofertę zaspokajającą najważniejsze potrzeby przekłada się na fakt, że tego typu projekty otwierają się i budują w większej skali, niż regularne centra handlowe, w szczególności w mniejszych miastach. Czekają nas zatem dalsze zmiany na rynku retailowym.

Krzysztof Misiak: Myślę, że warto zwrócić uwagę na dwa mocne zjawiska. Przede wszystkim centrum handlowe, niezależnie, czy mówimy o retail parku, czy tradycyjnym centrum handlowym, musi ewoluować. To nie jest projekt, który może funkcjonować czy w zakresie tenant mixu, pozycjonowania, czy też zaaranżowania przestrzeni w ten sam sposób przez wiele lat. I to widać na rynku już teraz. Ci właściciele, którzy reagują, na bieżąco inwestują, dostosowują swoje obiekty do zmieniającej się sytuacji, funkcjonują bardzo dobrze.

Oczywiście, pandemia pokazała, że retail parki zdecydowanie lepiej sobie radzą, szczególnie te mocno przyklejone do osiedli mieszkaniowych, czyli niekoniecznie największe tego typu obiekty. I jest to aspekt, który ich właścicielom trochę ułatwił życie. Natomiast generalnie obserwujemy dużą presję na inwestycje. Choć w momencie, kiedy na rynku panuje trudna sytuacja, właściciele są mniej skłonni do inwestowania większych kwot, szczególnie jeżeli mówimy o obiektach, w których niewiele się działo przez ostatnie lata.

Poszczególni uczestnicy rynku powinni więc zrobić „rachunek sumienia” i zastanowić się, w jaki sposób ich centra handlowe były dotychczas zarządzane i jaką korektę, jeżeli chodzi o strategię na najbliższe lata, powinni wprowadzić. Natomiast retail funkcjonuje i będzie funkcjonował.

Czy w Państwa opinii widoczne są zmiany ze strony wynajmujących powierzchnię handlową do jakichkolwiek ustępstw w kierunku najemców? Czy umowy najmu stają się coraz bardziej elastyczne? Czy najemcy mają większe możliwości negocjacji stawek czynszu czy innych warunków umowy?

KM: To zależy od sytuacji. Przede wszystkim od tego, jakie nakłady finansowe są potrzebne w odniesieniu do konkretnego lokalu. W przypadku pop-up store czy standów, które znajdują się na powierzchniach wspólnych w centrach handlowych, to w zasadzie z perspektywy właściciela stanowią one dodatkowy przychód bez względu na to, czy umowa została podpisana na kilka miesięcy, czy na 2- 3 lata. W tym przypadku nie ma bowiem dodatkowych nakładów inwestycyjnych.

W momencie, kiedy mówimy o konwencjonalnym lokalu, który wymaga dużych nakładów, koszty finansowania są dzisiaj mniej więcej dwa razy wyższe w porównaniu do zeszłego roku, więc trudno sobie wyobrazić większe ustępstwa. Pogodzenie interesów obu stron nie jest łatwe.

Czy zachodzi obawa, że marki dyskontowe mogą zdominować rynek, co będzie się działo ze szkodą dla klientów?

KM: Na pewno marki regularne czy też marki premium nie cierpią z tego powodu, ponieważ są to brandy nie do zastąpienia. Mówimy tutaj raczej o rozszerzeniu oferty i zwiększeniu wachlarza oraz dostępności produktów. Ponadto, wiadomo, że im mniejszy ośrodek miejski, tym ma większe ograniczenia demograficzne, więc po high brandy konsument pojedzie do miasta wojewódzkiego, gdzie ma do wyboru kilka centrów handlowych.

Pandemia mocno zrewidowała rynek sieci handlowych. Które kategorie najemców mogą uważać się za wygranych, a które wręcz przeciwnie?

KM: Tutaj pojawia się kilka paradoksów. Oczywiście wygranymi są marki value i przed nimi stoją raczej dobre perspektywy rozwoju. Natomiast z bardziej złożoną sytuacją mamy do czynienia szczególnie, jeżeli chodzi o gastronomię. W tym przypadku, z jednej strony byliśmy świadkami bardzo dynamicznego rozwoju w ostatnich 10 latach, obserwowaliśmy coraz większe oczekiwania zarówno konsumentów, jak i właścicieli budynków, nie tylko centrów handlowych, ale też także i retail parków, budynków biurowych czy mieszkaniowych, aby najemcy gastronomiczni rozszerzali swoją ofertę i proponowali nowe koncepty.

Natomiast z drugiej strony okazuje się, że jest to biznes, który niesie ze sobą sporo ryzyka. W mojej opinii, na razie nie widać spadku zainteresowania rynkiem gastronomicznym, jeżeli chodzi o konsumenta, ale istnieje możliwość, że taka sytuacja może się pojawić.

PB: To, co ma wpływ właśnie na tę ciężką sytuację gastronomii, to przede wszystkim wzrost kosztów i kwestia VAT-u. Stąd też w ostatnim czasie dosyć dynamicznie zaczęły zmieniać się ceny. Przyzwyczailiśmy się do pewnego poziomu cen, które nagle zostały wywindowane. I takie zderzenie się z rzeczywistością spowodowało, że niektóre koncepty mają problemy z przetrwaniem.

Na liście najemców borykających się z problemami jest też cały sektor entertainment, a w szczególności kina. Widzimy niestety, że multipleksom trudno jest nawigować w tej pełnej wyzwań rzeczywistości, w której obecnie żyjemy.

Obserwujemy również przestój w sektorze home&deco, który w czasie pandemii spijał śmietankę, a teraz stopuje. Dlaczego? Zmieniły się preferencje nas jako konsumentów. Już dopasowywaliśmy swoje mieszkania i domy do nowej sytuacji, powiększyliśmy bądź przeorganizowaliśmy swoje przestrzenie prywatne i nie widzimy powodu, aby na tę kategorię zakupową wydawać większej części swoich domowych budżetów.

KM: Ma na to wpływ także dostępność kredytów, która ostatnio znacząco spadła. Możliwość realizowania swoich planów konsumenckich jest bardzo ograniczona przez wytyczne KNF-u, które dość drastycznie ograniczają możliwość otrzymania kredytu hipotecznego.

W jednym z Państwa ostatnich raportów, pojawia się teza, że na znaczeniu zyskują projekty typu mixed-use. Dlaczego one są takie atrakcyjne?

KM: Przede wszystkim dlatego, że możemy tam załatwić dużo rzeczy w jednym miejscu. To jest chyba ich główna przewaga konkurencyjna. Natomiast, co ciekawe, jeszcze kilka lat temu, mixed-use był wręcz źle widziany. Teraz dojrzał, bardzo się zmienił. Łączenie funkcji biurowej, handlowej, entertainment z hotelem, mieszkaniami składa się na koncepcję tzw. „15-minute city”, która z biegiem lat zyskała na znaczeniu. Chodzi o to, żeby nie tracić czasu, móc wszystko załatwić w jednym miejscu, nie przemieszczać się, wszędzie móc dotrzeć pieszo w promieniu 15 minut od naszych domów i mieszkań.

Mówiąc o trendach w handlu nie sposób nie poruszyć tematu e-commerce. Czy ten sektor napędzony przez pandemię teraz powoli wyhamowuje?

PB: Aktualnie obserwujemy powolne dojrzewanie e-commerce’u. Na razie jesteśmy jeszcze daleko od rynków tak dojrzałych, jak chociażby Wielka Brytania, więc jeszcze dużo pracy przed nami. Natomiast widać już stabilizację, szczególnie w takich okresach, kiedy mamy swobodny dostęp do pełnej oferty handlowej w sklepach stacjonarnych.

Oczywiście, moim zdaniem e-commerce jest takim must-have, a zakupy tradycyjne już nie będą mogły funkcjonować bez sfery wirtualnej. Tutaj duża odpowiedzialność leży po stronie najemców, aby dopasowywać się do zmieniających się trendów i dynamicznie odpowiadać na potrzeb klientów. Najemca, który zainwestuje w rozwój technologii oraz w zaspokojenie i pogodzenie właśnie strefy offline z online, zrobi duży krok w kierunku sukcesu.

KM: Zachowania konsumentów są dość specyficzne i rynek potrzebuje jeszcze trochę czasu, żeby zbliżyć perspektywę sieci handlowych z konsumentami. Przykładem i to bardzo kosztownym dla operatorów, są zwroty. Ludzie zamawiają trzy rozmiary spodni lub butów pod rząd, dwa oddają, a tylko jeden sobie zostawiają. Jest to dyskusyjne, biorąc pod uwagę kwestie ekologii. Jeśli okazuje się, że możemy pójść do sklepu, który mam 500 metrów od biura czy domu i przymierzyć rzecz, która nas interesuje, to dlaczego tego nie zrobić? Zapewne będzie to bardziej ekologiczne niż ciągłe wysyłanie paczek. Trzeba się nad tym tematem pochylić i znaleźć złoty środek pomiędzy konwencjonalnym retailem, a e-commerce.

Na koniec naszej rozmowy chciałbym poruszyć temat ESG. Na ile jest to trend i chwilowa moda, a na ile realne działania deweloperów i retailerów?

PB: Uważam, że od dłuższego czasu jesteśmy świadkami zmian w tym kierunku. Widzimy na przykład tzw. “zielone zapisy” w umowach najmu. Strony deklarują pełne zaangażowanie i wymagają od siebie nawzajem, aby takie działania były podejmowane i szanowane. W obiektach handlowych cele ESG przekładają się też na zdroworozsądkowe podejście do tego, aby generować oszczędności w dobie rosnących cen mediów. Stało się to wręcz praktyczne.

KM: Im więcej mamy takiego pozytywnego wpływu, który możemy przeliczyć też na potencjalne oszczędności, tym pewnie motywacja jest większa. A takie możliwości są. Dla wielu klientów robimy raporty, w których weryfikujemy aspekty techniczne i dajemy rekomendacje, w jakim budżecie można konkretne prace wykonać i ile dzięki temu możemy oszczędzić.

Jeżeli chodzi o najemców, to każda firma ma trochę inną politykę. Widzimy, że duże sieci handlowe mają wokół tego tematu sporo inicjatyw. Zwracają uwagę na takie aspekty, jak sposób produkcji, materiały, pozyskiwanie odzieży używanej z rynku, recycling, ale także logistykę, która bardzo mocno wpływa na kwestie śladu węglowego.

Natomiast nie pomijałbym jeszcze aspektu social responsibility. Nie powinniśmy skupiać się tylko i wyłącznie na śladzie węglowym czy na środowisku, ale też na tym, jak wpływamy na lokalne społeczności. Akurat w tym aspekcie, moim zdaniem, centra handlowe mają najwięcej do zrobienia. W centrach już widzimy bardzo dużo akcji charytatywnych, eventów, różnych spotkań, na które zapraszamy lokalne społeczności czy sponsorujemy różnego rodzaju działania sportowe, kulturalne czy prozdrowotne. Myślę, że potencjał jest duży i na pewno warto do tych działań zachęcać.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz