[WYWIAD] Anton Grytsenko, Newgate Investment: Inwestycje w parki handlowe stały się dla nas priorytetem

Obecnie pracujemy nad naszym pierwszym projektem w Malborku, który budujemy od podstaw. Projekt ten jest już skomercjalizowany w 100% – mówi w rozmowie z Retailnet Anton Grytsenko, Chief Operating Officer Newgate Investment

Koniec ubiegłego roku to intensywny czas dla NGI – nabycie kolejnych parków handlowych, zakończenie przebudowy PH Wysockiego. Czy to oznacza, że przyspieszacie z rozwojem w sektorze retail park?

W poprzednim roku dokonaliśmy zakupów w pięciu różnych lokalizacjach w Polsce: Ostrów Mazowiecka, Częstochowa, Chorzów, Zielona Góra i Grodzisk Mazowiecki. Naszym głównym fokusem są parki handlowe z operatorem spożywczym bądź w sąsiedztwie sieci spożywczej ze wspólnym parkingiem. Zainteresowani jesteśmy również obiektami typu “stand alone”, które oferują długoterminowy wynajem i działają na podstawie jednej umowy. W ostatnim czasie inwestycje w parki handlowe stały się dla nas jednym z najważniejszych priorytetów. Warto zauważyć, że ta strategia rozwoju została opracowana przed pandemią COVID-19.

Jak skutecznie przyciągać klientów do parków handlowych? Jak budować atrakcyjny tenant mix tych projektów?

Kluczem jest synergia tenant mix-u. Klienci chcą kupować artykuły w dobrych cenach i my im to zapewniamy. Kompletując najemców zwracana jest uwaga, aby klient z łatwością tworzył cały koszyk podstawowych potrzeb w danym obiekcie tj. artykuły spożywcze, przemysłowe, itp.

Atutem naszych obiektów są duże parkingi, skąd jest łatwy dostęp do wybranych sklepów. Większość naszych najemców posiada wejścia z zewnątrz do lokalu nie z wewnątrz. Klienci cenią sobie wygodę, łatwy dostęp i szybkość zakupów. Ponadto nasze parki znajdują się w dobrej lokalizacji, przy głównych drogach dojazdowych lub w pobliżu osiedli mieszkaniowych.

Proszę też zwrócić uwagę na określenie najemców, którzy z nami współpracują – to sieci tzw. Value chain. Ceny oferowane przez naszych najemców oraz możliwość zaspokojenia podstawowych potrzeb w jednym miejscu przyciągają do naszych obiektów handlowych. Przyjęło się, że, częstotliwość robienia zakupów może być wyższa, ponieważ klienci częściej potrzebują produktów na co dzień. Często przyjeżdżają do nas dwa, trzy razy w tygodniu, podczas gdy w galerii zazwyczaj pojawiają się raz na tydzień maksymalnie.

Druga rzecz, którą uważamy za bardzo ważną i ciekawą, i która także wyróżnia parki handlowe od tradycyjnych galerii, to fakt, że codzienne zakupy chętniej robimy w sposób tradycyjny. Czyli zakupy online aż tak bardzo nam nie zagrażają. Dlatego ten moduł w obecnej chwili radzi sobie bardzo dobrze i skutecznie broni się przed platformami online. Widzimy tutaj wiele zalet, mamy szeroki asortyment co pozwala nam lepiej zaspokajać potrzeby klientów.

Dzięki elastyczności naszych parków handlowych możemy zapewnić najemcom żądaną powierzchnię tak, aby mogli ją zaaranżować zgodnie z ich faktycznym formatem. Naszym najemcom odpowiada kształt i metraż dopasowany do ich potrzeb (prostokąt z dużą witryną to ich docelowy format) oraz łatwa dostępność do parkingu i wygodna strefa dostaw. W związku z dostępem do danej powierzchni z zewnątrz nie są obciążani dodatkowymi opłatami jak ma to miejsce w centrach handlowych, zwłaszcza w obecnej sytuacji na rynku i wzrostem cen energii elektrycznej. Nasze obiekty posiadają status tzw. crisis-proof, czyli podstawowe zapotrzebowanie (podczas epidemii, kryzysu nasze obiekty były i są otwarte).

Na jakim etapie komercjalizacji są obiekty, nad którymi aktualnie pracuje Newgate? Czy można powiedzieć, że cała powierzchnia sprzedaje się na pniu?

Muszę przyznać, że temat komercjalizacji jest bardzo interesujący, ponieważ udało nam się zakończyć poprzedni rok z absolutnym rekordem wyników w tym obszarze. W chwili obecnej mamy wynajęte powyżej 99 procent powierzchni. Podobnie jest z obiektami, które są w trakcie budowy.

Obecnie pracujemy nad naszym pierwszym projektem w Malborku, który budujemy od podstaw. Projekt ten jest już skomercjalizowany w 100%. Umowy zostały podpisane z takimi najemcami jak Lidl, Pepco, Sinsay i Rossmann. To nasi kluczowi najemcy, którzy są z nami na wielu jak nie na większości naszych powierzchni.

Jak wygląda Państwa współpraca z najemcami? Czy jesteście pożądanym przez najemców inwestorem i zarządcą?

Trudno to stwierdzić, to raczej najemcy mogliby się wypowiedzieć w tej kwestii. Niemniej mogę z pewnością powiedzieć, że budujemy długoterminowe relacje z naszymi core najemcami. Jako deweloperzy, nie skupiamy się na sprzedaży obiektów, ale na tym, aby nasi najemcy byli zadowoleni i chcieli z nami współpracować przez długi czas. Dlatego też, kiedy przedłużamy umowy z najemcami czy podpisujemy nowe kontrakty, to zazwyczaj mają pewność, że będą pracować z nami przez kolejne dziesięć lat, co skutkuje bardzo niską rotacją najemców. W biznesie zawsze staramy się uzyskać prostą formułę współpracy i osiągnąć wzajemny zysk.

Ponadto istotne dla nas jest zachowanie określonego standardu dla każdego budynku. Dlatego w poprzednim roku dokonaliśmy całkowitej przebudowy naszego starszego projektu w Białymstoku oraz odświeżyliśmy nasz projekt i dobudowaliśmy do niego dodatkową powierzchnię w Łęcznej. W ten sposób inwestujemy nie tylko w nowe obiekty, ale również w istniejące budynki.

Jak ocenia Pan potencjał polskiego rynku pod kątem dalszego rozwoju retail parków?

Uważam, że teraz, w segmencie retail park, gdzie znajdują się sklepy z podstawowymi produktami w dobrych cenach, to najlepszy czas na rozwój. Jest to korzystne zarówno dla nas, jak i dla najemców. Oczywiście, jest to również uzależnione od strategii i rozwoju sklepów spożywczych, co stanowi jedno z największych wyzwań dla tego typu projektów. W dzisiejszych czasach trudno mówić, że coś będzie na zawsze, ale na tę chwilę potencjał jest ogromny i staramy się to wykorzystać jak najlepiej.

Na koniec chciałam Pana zapytać o największe wyzwania, które teraz stoją przed Wami?

Trzeba pamiętać, że na rynku jesteśmy częścią ekosystemu. Jest to duże wyzwanie dla naszej branży, ponieważ musimy dostosować się do zmieniających się trendów i potrzeb rynku. Musimy ciągle uważnie analizować, jakie kierunki będą dominować i jakie inwestycje będą w przyszłości opłacalne dla nas i dla naszych najemców. To wymaga ciągłego rozwoju i dostosowywania się do zmieniającej się rzeczywistości, ale jesteśmy gotowi na te wyzwania i staramy się działać w sposób elastyczny i przewidywać potrzeby rynku.

Ponadto tak jak wszyscy, mierzymy się z dzisiejszymi wyzwaniami, takimi jak wysoka inflacja, wzrost kosztów energii i pracy. Te czynniki mają bezpośredni wpływ na koszty utrzymania i obsługi naszych obiektów. Niestety, zanotowaliśmy rekordowy wzrost kosztów energii w ciągu ostatniego roku. Skupiamy się na redukcji kosztów, szukając alternatywnych rozwiązań, dbając przy tym o istniejące umowy z najemcami. Jednakże, utrzymanie rentowności i poziomu komercjalizacji pozostaje naszym głównym wyzwaniem. Staramy się wstrzymać wzrost kosztów, ale czasem jest to po prostu niemożliwe.

Istnieją również inne wyzwania, którym musimy stawić czoła. Jednym z nich jest utrzymanie zmotywowanego zespołu pracowników. Nasza firma ma bardzo niską rotację kadry, co oznacza, że większość naszych pracowników pozostaje z nami na dłuższy czas. Budujemy długotrwałe relacje nie tylko z naszymi najemcami, ale także z naszymi pracownikami. To jest dla nas bardzo ważne, ale także stanowi wyzwanie. W ostatnim czasie przenieśliśmy się do większego biura w związku z intensywnym wzrostem grupy.

A jeśli chodzi o naszych najemców, to w ostatnim czasie zauważyliśmy interesujący trend – otrzymaliśmy wiele zgłoszeń od najemców z Ukrainy. Mimo trwającej wojny, ukraińskie sieci handlowe rozważają poważnie wejście na polski rynek. To dla nas również ciekawa możliwość odnalezienia się w nowych trendach, które pojawiają się na rynku. Jesteśmy również otwarci na poszerzenie swojego portfolio poza Polskę. Mierzymy coraz wyżej i liczę, że wkrótce zobaczą Państwo tego efekty.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz