[WYWIAD] Adam Ringer, Green Caffè Nero: Rynek wynajmu znacznie się poprawił

W tej chwili mamy 76 lokali. Naszym planem jest otwarcie co najmniej 13 nowych miejsc. To jest bardzo agresywny plan dla nas, ponieważ rynek wynajmu znacznie się poprawił dla najemców, jest większa dostępność lokali. Mamy wrażenie, że COVID-19 nieco ostudził zapał wynajmujących – mówi w rozmowie z Retailnet / SCF Magazine Adam Ringer, Prezes Green Caffè Nero

Odzyskał Pan wiarę w centra handlowe?

Częściowo. To raczej odzyskanie ograniczonej wiary. Zauważyłem, że wiele centrów handlowych po pandemii odbudowało swoją działalność, rozszerzyło swoje usługi, zamiast ograniczać się jedynie do sprzedaży produktów. Widoczne jest zwiększenie stref gastronomicznych, atrakcji rozrywkowych i ogólnie więcej się dzieje w galeriach. Jednak nadal istnieją różnice między poszczególnymi centrami handlowymi. Niektóre z nich radzą sobie lepiej i rozwijają się, podczas gdy inne mają nadal trudności.

Ale to jest naturalna sytuacja na rynku. Zawsze są liderzy, którzy nadążają za zmianami, i inni, którzy zostają w tyle. To nie jest nowość.

Tak, ale nie mogę powiedzieć, czy sytuacja jest identyczna jak przed pandemią, ponieważ ilość transakcji w centrach handlowych gdzie działamy jest niższa. Jednak trzeba zauważyć, że problemy galerii handlowych nie są specyficzne dla Polski, występują na wielu rynkach. W rzeczywistości są mniej widoczne w Polsce ze względu na brak ulic handlowych, które są bardziej popularne za granicą. Pozycja centrów handlowych w Polsce jest wyjątkowo silna w porównaniu międzynarodowym.

Powiedział Pan, że liczba transakcji w Państwa kawiarniach jest niższa niż przed pandemią. Jak bardzo jest to odczuwalne?

Nie pamiętam dokładnych danych na temat galerii, ale liczba transakcji zmniejszyła się o kilka punktów procentowych. Jednak średni rachunek wzrósł znacznie więcej niż inflacja.

To dobra informacja.

Tak, to jest zadowalający wynik. Mówiąc ogólnie, galerie handlowe wypadają zadowalająco. Oczywiście, lokalizacje biurowe zachowują się inaczej. Widać, że powrót do biur jest częściowy. Piątki są najgorsze, poniedziałki słabe, a ruch koncentruje się na wtorkach, środach i czwartkach. To jest związane z hybrydowym trybem pracy.

A co się dzieje w dzielnicach mieszkaniowych i na przedmieściach?

Tu mamy dokładnie odwrotnie. Tradycyjnie oprócz zawsze silnego weekendu, piątki i poniedziałki są lepsze, a wtorki, środy, czwartki – takie sobie. Natomiast to, co jest zadziwiające, to jest bardzo wysoki wzrost średniego rachunku.

Jak zmienia się oferta Green Cafe Nero? Czym różnicie się od konkurencji na rynku kawiarni?

Zależy od tego, jak zdefiniujemy naszą konkurencję. Jeśli mówimy o kawiarniach sieciowych, to różnimy się od nich znacznie. Nasza oferta ma znacznie większy nacisk na jedzenie. Nie korzystamy z mrożonych ciast, a nasze kanapki są przygotowywane świeże w lokalach. Nasze jedzenie jest świeże i świeżość jest dla nas bardzo istotna. Bagietka na naszym blacie maksymalnie może leżeć przez 6 godzin, jeśli jest dłużej, zostaje usunięta. Sprzedaż jedzenia jest znacznie większa w porównaniu do naszych bezpośrednich konkurentów. Jeśli chodzi o indywidualne kawiarnie, to jest tak wiele różnych koncepcji i wyborów…Porównywanie jest trudne.

Pytam o Waszą ofertę, ponieważ wydaje się to być istotne dla wynajmujących, takich jak galerie handlowe. Chodzi o to, jaki produkt dostają od Was i jakie znaczenie to może mieć dla nich. Rozumiem, że produkt proponowany galeriom handlowym przez Was jest czymś więcej niż tylko kawiarnią.

Nasza oferta „słona” jest głównie skierowana na śniadania, ale jeśli chodzi o lunch czy popołudniową ofertę, to jest mocno ograniczona. jest to świadome ograniczenie. No i mamy szeroki wybór oryginalnych i też świeżych „słodkości”.

Jak Green Cafe Nero zdobywa lokalizacje? Jakie są Wasze główne argumenty przedstawiane wynajmującym?

Nasza sytuacja jest dość szczęśliwa, ponieważ często to my jesteśmy poszukiwani przez wynajmujących. Często inicjatywy lokalizacyjne napływają bezpośrednio z galerii. Niektóre z tych propozycji powracają od lat, co oznacza, że nie musimy walczyć o te miejsca w galeriach, ponieważ przeważnie same do nas przychodzą. Często są to oferty pochodzące od innych przedsiębiorców, którzy nie radzą sobie w galeriach. Często są to podmioty z tego samego segmentu. W takich przypadkach galeria przychodzi do nas z pytaniem: „Czy nie zechcielibyście przyjść?”. Ale pracujemy też od lat z agentami, którzy mają świetne rozeznania na rynku galerii.

Jak zatem wyglądają warunki, które Wam proponują? W którą stronę idą negocjacje czynszowe i inne związane już z konkretnymi umowami najmu?

Oczywiście, w przypadku każdej galerii, podobnie jak w przypadku miasta, lokalizacja w galerii odgrywa kluczową rolę. Jest to bardzo istotne, czy lokal znajduje się w centralnym miejscu, na parterze, pierwszym czy drugim piętrze galerii. To jest punkt numer jeden, który decyduje o atrakcyjności lokalizacji w samej galerii.

Otrzymaliśmy wiele ofert z interesujących galerii, ale często dotyczyły one lokalizacji na końcu korytarza lub przy bocznym wejściu, które nie spełniały naszych oczekiwań. Dlatego dokładnie oceniamy miejsce w galerii. Drugim ważnym aspektem są oczywiście czynsze, które mają decydujące znaczenie. Wynajmujący w galeriach są świadomi swojej dominującej roli i nie są skromni w swoich oczekiwaniach finansowych. To prowadzi do pewnego napięcia między galerią, która chce nas mieć, a nami, którzy musimy wziąć pod uwagę ostateczne ryzyko.

Wydaje mi się, że jest Pan również silnym negocjatorem w tej kwestii, ponieważ nie widać dużego tempa otwarć Green Cafe Nero w galeriach handlowych.

Otworzyliśmy kilka nowych lokalizacji w tym roku. Na przykład w Młocinach, gdzie przejęliśmy lokal po innym punkcie gastronomicznym, który zbankrutował. Podobnie było w Blue City, gdzie również otworzyliśmy lokal. Ponadto przedłużyliśmy umowę w jednym z lokali we Wrocławiu. Przedłużanie umów to także negocjacje od podstaw. Obecnie prowadzimy zaawansowane negocjacje w sprawie dwóch innych lokalizacji. To są już zaawansowane negocjacje.

Więc jeśli zsumujemy to wszystko, to planujecie kilka otwarć w galeriach w tym roku, biorąc pod uwagę również przedłużenie umowy we Wrocławiu?

Dokładnie, jeśli uwzględnimy przedłużenie w Wroclavii, możemy mówić o sześciu. Pięć nowych otwarć i jedno przedłużenie umowy.

Trzy z tych lokalizacji, o których Pan wspomniał – Młociny, Blue City i Wroclavia we Wrocławiu, sugerują, że interesują Was głównie duże projekty o dominującej, silnej pozycji. Czy mniejsze miasta i galerie również są w kręgu Waszych zainteresowań?

Na razie nie skupiamy się na mniejszych miastach. Jeśli chodzi o mniejsze galerie, to jesteśmy bardzo zainteresowani tzw. retail parkami. Mamy aktualnie tylko jedno takie miejsce, ale sprawdza się doskonale. Mowa o Skoroszach. zostaliśmy tam zaproszeni wiele, wiele lat temu. Byłem tam wówczas, ale to było wtedy na otwartym terenie, było pusto wokół. Teraz ponownie zachęcili nas do przyjazdu. Pojechaliśmy i zobaczyliśmy, że tam, gdzie kiedyś były pola, teraz są dzielnice mieszkaniowe.

Retail parki stają się interesujące, gdyż oprócz funkcji handlowej, mają ogromne natężenie ruchu „sąsiedzkiego”, nawet w niedzielę, gdy galerie są zamknięte. Stanowią one miejsce spotkań dla mieszkańców wokół. Ruch w niedzielę nie jest słabszy. Dlatego tak bardzo interesują nas retail parki, oczywiście nie wszystkie, ale zwłaszcza te położone w pobliżu dzielnic mieszkaniowych. Należy pamiętać, że galerie handlowe w ciągu ostatnich kilku lat wiele straciły z powodu zakazu handlu w niedzielę. To był przecież jeden z najlepszych dni.

Chciałbym jeszcze chwilę pozostać przy retail parkach. Wspominał Pan, że może to być kierunek, w którym będziecie się rozwijać, odnosząc się do przypadku Skoroszy. Jednak upieram się, że Skorosze to bardzo specyficzny projekt. Na przykład, w Skoroszach mamy perfumerie premium. Takiego rodzaju najemcy nie pojawiają się w typowych retail parkach. Zastanawiam się, czy istnieje miejsce na coś bardziej wyrafinowanego, jak Green Cafe Nero, w sąsiedztwie marek dyskontowych?

Chciałbym wskazać kilka przykładów, ale nie wymienię nazw, gdzie chętnie byśmy byli obecni. Obecnie nie ma tam wolnych miejsc. Parki handlowe, mają wiele korzyści, takie jak łatwy dostęp, możliwość podjechania samochodem bez konieczności długiego spaceru. Dla naszych kawiarni jest to korzystne. Jeśli w takim retail parku znajduje się duży sklep typu Lidl, Carrefour czy inne, które stanowi atrakcyjne centrum dla całej okolicy, to byłoby świetne dla nas. Ponadto tutaj warunki czynszowe są lepsze niż w najlepszych galeriach.

Jakie są plany rozwoju Green Caffe Nero na ten rok? Ile lokalizacji planujecie mieć na koniec roku w Polsce?

W tej chwili mamy 76 lokali. Naszym planem jest otwarcie co najmniej 13 nowych miejsc. To jest bardzo agresywny plan dla nas, ponieważ rynek wynajmu znacznie się poprawił dla najemców, jest większa dostępność lokali. Mamy wrażenie, że COVID-19 nieco ostudził zapał wynajmujących. Dodatkowo, problemy z cenami energii związane z wojną wpływają na sytuację. Uważamy, że to bardzo dobry czas na rozwój.

Z tych 13 nowych miejsc, większość to ulice, osiedla mieszkaniowe czy centra miast?

To zależy od lokalizacji. W miejscach, gdzie nasza marka jest silna, tak jak na przykład w Warszawie, skupiamy się głównie na osiedlach mieszkaniowych. Niemniej jednak, nie zamykamy się na poszukiwanie lokali w centrum. Niedawno podpisaliśmy umowę na lokal przy ulicy Rakowieckiej, która stanowi część Mokotowa, będącego silnym centrum miasta. Jednak nadal szukamy dogodnych lokalizacji na przedmieściach.

Jeśli chodzi o Wrocław i Kraków, sytuacja jest nieco inna dla naszej marki, ponieważ nie jesteśmy tam tak dobrze znani. W tych miastach skupiamy się głównie na poszukiwaniu lokali w centrum. Ostatnio otworzyliśmy naszą pierwszą flagową kawiarnię w Krakowie, na ulicy Karmelickiej, tuż za Plantami. Projekt ten rozwija się bardzo dobrze. Naszym celem jest wzmocnienie marki poprzez otwarcie kolejnych flagowych lokalizacji w tych dużych miastach, Krakowie i we Wrocławiu.

Rozmawiał: Radosław Rybiński