[WYWIAD] Monika Pyszkowska, Szymon Skwierczyński, ECE: Wszystkie nasze centra handlowe są w procesie rekomercjalizacji

Wszystkie nasze centra handlowe znajdują się obecnie w procesie rekomercjalizacji. W miarę wygasania umów najmu mamy większą swobodę działania i możemy być bardziej kreatywni. To jest główna idea, która nas napędza – mówią w rozmowie z Retailnet Monika Pyszkowska, Director Center Management International / Managing Director Czech Republic, Hungary, Poland i Szymon Skwierczyński, Head of Leasing Poland, ECE Projektmanagement Polska Spółka z o. o.

ECE Projektmanagement Polska jest wystawcą SCF 2023 Fall. Z przedstawicielami firmy będzie można spotkać się na stoisku 420

Zacznijmy od udziału ECE w targach Shopping Center Forum. Z czym przychodzicie na Forum? Jakie projekty będzie prezentować ECE?

Monika Pyszkowska: Na targi Shopping Center Forum przybywamy z portfolio dziewięciu centrów handlowych, którym obecnie zarządza ECE Polska. Portfolio to obejmuje: Zielone Arkady w Bydgoszczy, Galeria Kaskada w Szczecinie, Silesia w Katowicach, Galeria Krakowska, Galeria Łódzka, Galeria Bałtycka w Gdańsku, Felicity w Lublinie, Avenida w Poznaniu oraz Forum Koszalin.

Wszystkie te projekty mają już ugruntowaną pozycję na rynku, są centrami dojrzałymi. W jakiej kondycji są te galerie i w jakim stopniu są aktualnie skomercjalizowane?

Szymon Skwierczyński: Nasze centra handlowe są w pełni skomercjalizowane, a średni poziom wynajęcia wynosi 98%. Jak już wspomniała Pani, to centra o ugruntowanej pozycji. Niemniej jednak, w każdym z tych projektów dzieje się wiele rzeczy. Na przykład Galeria Kaskada, właśnie przechodzi proces restrukturyzacji po zakończeniu 10 letnich umów najmu. W rezultacie licznych wymian najemców będzie to praktycznie zupełnie nowe centrum. Oznacza to, że znacząca część powierzchni, prawdopodobnie nawet około 60% do 70%, zostanie w jakiś sposób zrestrukturyzowana. Będziemy wprowadzać nowych najemców, planować zmiany w układzie przestrzennym, modernizować, a także przeprowadzać przeniesienia i powiększenia. W rezultacie centrum to zyska nową tożsamość i atrakcyjność.

A czy zmieni się charakter tego centrum? Mam na myśli grupę docelową?

Szymon Skwierczyński: Grupa docelowa w tym przypadku jeszcze bardziej nabierze charakteru klienta modowego. Wiele marek będzie prezentowało swoje koncepty jako jedynie w regionie, na przykład Massimo Dutti lub Zara, która powiększy się o dodatkowe piętro. Reasumując, naszym głównym targetem są klienci poszukujący najnowszych trendów, ale także nastolatkowie oraz rodziny z dziećmi. Są to klienci, którzy cenią sobie wysoki poziom jakości.
Poszerzymy również ofertę dla grupy młodszych klientów. Nową odsłonę w większych formatach zaprezentują między innymi sklepy z produktami typu sneakers, które cieszą się dużą popularnością. Dodatkowo, New Yorker, który jest powiększył sklep, przyciąga młodszych klientów i doskonale spełnia rolę atrakcyjnego elementu naszego portfolio.

Wszystkie dojrzałe centra handlowe mają to do siebie, że są ciągle poddawane rekomercjalizacji. To duże wyzwanie dla zarządcy, nie tylko dlatego, że trzeba przeprowadzać remodeling powierzchni w sytuacji, kiedy galeria działa – jest otwarta dla klientów, ale także ze względu na szybko zmieniające się nawyki zakupowe

Szymon Skwierczyński: Wszystkie nasze centra handlowe znajdują się obecnie w procesie rekomercjalizacji. W miarę wygasania umów najmu mamy większą swobodę działania i możemy być bardziej kreatywni. To jest główna idea, która nas napędza.

Przykładem bardzo udanej rekomercjalizacji jest Avenida Poznań, gdzie dokonujemy nieustających zmian. Nie mogę jeszcze przedstawić wszystkich szczegółów, ale już to, co udało się osiągnąć w ostatnich miesiącach i półtora roku, jest naprawdę imponujące. Zdecydowaliśmy się na bardzo odważny krok wyburzenia kilkunastu lokali, aby poprawić widoczność i ekspozycję pozostałych sklepów oraz stworzyć koncept Avenida Lounge który bardzo przyciąga klientów zwłaszcza dworcowych. Stanowczo się to opłaciło. Odsłona Half Price’a z największym sklepem w Polsce, nowy sklep New Yorkera, Hebe, Homli, 4F czy Sinsay oraz reaktywacja niektórych obszarów centrum to tylko niektóre przykłady. Obserwujemy także zmiany w dynamice centrum i dwucyfrowy wzrost footfallu w porównaniu do roku 2019.

Mamy jeszcze w planach wprowadzenie kilku innych rewolucji w tym centrum i kontynuujemy nasze wysiłki w duchu kreatywności. Rozmowy nad tymi zmianami trwają nadal. Podobnie jest z innymi projektami.

Monika Pyszkowska: Oczywiście mamy też centra z ugruntowaną pozycją, które duże zmiany w mixie najemców mają chwilowo za sobą. Takim przykładem jest m.in. Galeria Krakowska. Stabilna pozycja odnosi się nie tylko do komercjalizacji centrum, ale również do frekwencji. Pod względem ruchu i liczby odwiedzających, zbliżamy się tu już bardzo blisko do poziomów frekwencji z roku 2019, sprzed pandemii COVID-19.

W naszym portfolio mamy trzy centra, które w roku 2023 przekroczyły poziomy frekwencji z roku 2019. Ten pozytywny trend odnotowujemy w Zielonych Arkadach w Bydgoszczy, Avenidzie w Poznaniu oraz Galerii Łódzkiej. To znaczący sukces, który świadczy o dynamicznym rozwoju tych obiektów i rosnącym zainteresowaniu klientów. W pozostałych centrach pozom frekwencji tylko nieznacznie odbiega od frekwencji z roku 2019. Natomiast we wszystkich zarządzanych przez nas galeriach handlowych obserwujemy bardzo pozytywny rozwój obrotów na poziomie dochodzącym, średnio do ok. 20% w porównaniu do pierwszego półrocza 2022 roku.

Jakie wyzwania w obszarze rekomercjalizacji stoją zatem przed zarządzającymi galeriami handlowymi?

Szymon Skwierczyński: Naprawdę stajemy przed wieloma wyzwaniami. Centra, które były budowane 10-15 lat temu, były dostosowane do potrzeb i wymagań tamtych czasów. Wówczas było większe zapotrzebowanie na lokale o powierzchni około 100, 120 metrów kwadratowych. Wiele firm, które ówcześnie zadowalały się takimi metrażami teraz rosną i preferują większe powierzchnie. To wymusza na nas konieczność przemyślenia, jak na nowo podzielić powierzchnie, aby dostosować się do obecnych potrzeb rynku a jednocześnie zoptymalizować wpływy z przychodów czynszowych, zwłaszcza przy rosnących kosztach prowadzenia biznesu dla Najemców.

Ponadto obserwujemy ogólną zmianę trendów i zachowań konsumenckich. Sklepy z elektroniką i AGD nie potrzebują już tak dużo przestrzeni handlowej, jak kiedyś. Pojawiają się także pytanie o rolę supermarketów i sklepów spożywczych w galeriach handlowych. W niektórych centrach pełnią one fundamentalną rolę, podczas gdy w innych projektach, szczególnie tych bardziej centralnie położonych, gdzie ludzie częściej odwiedzają galerie w poszukiwaniu mody niż artykułów spożywczych, zastanawiamy się, czy utrzymanie tej funkcji jest konieczne za wszelką cenę.

Jeśli już jesteśmy przy nowych markach, ECE z racji tego, że działa na wielu rynkach europejskich, ma dostęp do tych najemców, którzy jeszcze nie są obecni na polskim rynku. Jak oceniają Państwo szanse pojawienia się tych sieci w Polsce? Czy Polska jest dla nich atrakcyjnym rynkiem?

Szymon Skwierczyński: Na rynku pojawiają się nowi gracze, a Polska nadal przyciąga uwagę nowych marek. Jako grupa działająca na 14 rynkach, mamy wielu partnerów z innych krajów zainteresowanych rynkiem polskim. Przykładem udanych otwarć jest chociażby Primark w Silesii, który otworzył się w listopadzie i przyniósł imponujący wzrost footfallu w centrum. W naszych centrach prowadzimy rozmowy z kilkoma innymi newcomersami. Nowe koncepty to ważny punkt w strategii rekomercjalizacji. Nieustannie kładziemy nacisk aby poprzez pozyskiwanie nowych brandów nasze centra handlowe były atrakcyjne i konkurencyjne.

Polska ma swoją specyfikę, ponieważ handel odbywa się głównie w centrach handlowych i online. W przeciwieństwie do innych krajów, w Polsce istnieje mniejsza tradycja handlu na ulicach głównych miast, co oznacza, że ekspansja na rynek polski może być prostsza i bardziej ukierunkowana na centra handlowe.

Pomimo trudności na świecie, takich jak wojna czy inflacja, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem konsumpcyjnym. Ludzie w Polsce nadal są optymistycznie nastawieni do wydawania pieniędzy na zakupy. Polska jest również atrakcyjna ze względu na niższe koszty pracy i prowadzenia biznesu w porównaniu z zachodem Europy. Jeśli chodzi o produktywność sklepów i kluczowe wskaźniki wydajności, Polska coraz bardziej goni kraje zachodnie, zwłaszcza w przypadku nowoczesnych i lepszych obiektów handlowych. To dowodzi, że Polska ma potencjał do dalszego wzrostu i rozwoju sektora handlu detalicznego.

Jakie plany rozwoju ma ECE w Polsce? Na naszym rynku nowe, duże galerie handlowe raczej już nie powstają, rynek jest mocno nasycony. Czy Państwa działalność przeniesie się w inne obszary handlu, rynku?

Monika Pyszkowska: Oczywiście inwestowanie w nowe galerie handlowe nie jest już priorytetem, ale nadal obserwujemy duże zaangażowanie inwestorów i funduszu ECE w rozwijanie istniejących obiektów handlowych. Wspólnie wierzymy w potencjał tego biznesu i dlatego kontynuujemy inwestycje w nasze galerie, zwłaszcza poprzez modernizacje i optymalizacje istniejących budynków. To pozwala nam utrzymać naszą mocną pozycję na rynku.

Jednocześnie rozszerzamy naszą działalność na inne dziedziny, takie jak logistyka i biznes mieszkaniowy, w tym model „build to rent”. Chcemy działać wszechstronnie i eksplorować różne obszary działalności, aby dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych. Chociaż nowe inwestycje w sektorze centrów handlowych mogą być ograniczone, to w innych dziedzinach widzimy potencjał do rozwoju i działamy aktywnie w tych obszarach.

Jeśli mówimy o nowych obszarach działalności to jesteśmy skoncentrowani zarówno na rozwoju projektów od podstaw, co oznacza pozyskiwanie działek, a następnie ich budowę, jak i na partycypacji jako partner w joint ventures z lokalnymi podmiotami. To jest bardzo inwestycyjnie ambitne podejście i może przynieść wiele możliwości rozwoju i sukcesu w dziedzinie rozwoju nowych projektów. Działając w ten sposób, możemy dostosować nowe inwestycje do obecnych potrzeb rynku i zmieniających się trendów, co może być kluczowym elementem sukcesu na konkurencyjnym rynku nieruchomości.

Szymon Skwierczyński: Chciałbym tutaj podkreślić dwie rzeczy. Pierwsza sprawa dotyczy klimatu inwestycyjnego w Polsce. Pomimo pewnych niepewności geopolitycznych i czasami niestabilności legislacyjnej, nasi inwestorzy są bardzo zadowoleni z biznesu w Polsce.

Drugą kwestią jest gotowość w inwestowanie w istniejące obiekty, aby nieustannie podnosić ich wartość. ECE jest otwarte na wszelkie pomysły, które mogą wzmocnić pozycję centrów handlowych w konkurencyjnym otoczeniu, nawet te bardzo rewolucyjne. Nieustannie inwestujemy w poprawę jakości wspólnych przestrzeni i oferty gastronomicznej, aby zapewnić klientom wyjątkowe doświadczenie w centrach handlowych. Jako przykład możemy podać remonty przeprowadzone w Galerii Bałtyckiej, Galerii Łódzkiej. Właśnie rozpoczynamy pracę nad modernizacją food courtu w Forum Koszalin a w planach są już kolejne centra.

Na pewno, mówiąc o polskich centrach handlowych, dużo jest do zrobienia w obszarze ESG. Jaką strategię w tym obszarze ma ECE?

Monika Pyszkowska: Firma ECE stosuje podejście holistyczne. Oprócz uczciwego ładu korporacyjnego, tematy ekologii, spraw społecznych i gospodarki są mocno zakorzenione jako równie ważne elementy strategii całej grupy.

Nasze wartości jako firmy rodzinnej determinują nasze działania. Określają one sposób, w jaki traktujemy siebie nawzajem jako współpracowników oraz jak zachowujemy się wobec naszych klientów i partnerów. Nasze wartości pomagają nam osiągać wyznaczone cele i są również podstawą naszej strategii zrównoważonego rozwoju.

Jako operator złożonych obiektów handlowych uważamy, że naszym podstawowym zadaniem jest zapewnienie właścicielom odpowiednich strategii redukcji emisji CO2 i osiągnięcia neutralności klimatycznej. We wszystkich naszych centrach wprowadziliśmy nowoczesne narzędzia powodujące optymalizację zużycia energii elektrycznej, wymienialiśmy tradycyjne oświetlenie na LEDowe, sprawdzamy możliwość zastosowania rozwiązań fotowoltaicznych, itp. Dodatkowo angażujemy się społecznie, intensywnie współpracujemy z różnymi lokalnymi instytucjami, fundacjami we wszystkich miastach, w których prowadzimy naszą działalność.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz