[WYWIAD] Krystian Modrzejewski, Newgate Investment: Chcemy kupować aktywniej

Obecna wartość naszego portfela to ponad 200 milionów euro. Dążymy do tego, żeby w ciągu trzech, czterech lat doszło do pół miliarda euro – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Krystian Modrzejewski, CIO Newgate Investment.

Newgate od 10 lat jest obecny na polskim rynku. Jak, po tej dekadzie, wygląda Wasze portfolio?

Firma Newgate Investment przez ostatnie 10 lat się rozwijała się organicznie, w sposób zrównoważony. Mamy aktualnie zbudowaną solidną bazę 31 projektów handlowych, głównie retail parków.

Teraz wchodzimy w nowy okres rozwoju firmy, kiedy nasze cele się zmieniają. Chcemy kupować aktywniej, uczestniczyć w rynku inwestycyjnym, w sektorze parków handlowych, kupować projekty większe, zorientowane na ESG.

To są plany, czy to już się dzieje?

Podpisaliśmy już w tym roku umowę na zakup projektu w Bielsku Białej o powierzchni około 17 000 mkw. oraz umowy przedwstępne na kolejne projekty. Na następne tygodnie mamy zaplanowane zabezpieczanie kolejnych projektów.

Spójrzmy na to gdzie są te interesujące Was lokalizacje. To są duże miasta, czy raczej mniejsze?

Skupiamy się na projektach w miastach powyżej 20 tysięcy mieszkańców. Większość projektów, które teraz zabezpieczamy, to są nawet miasta 50 tysięcy plus. Staramy się kupować projekty od 5 tysięcy metrów kwadratowych, ale core naszego portfela będą stanowiły nieruchomości średnie i duże. Staramy się, żeby w ramach projektu był operator spożywczy, a jeżeli nie, to żeby przynajmniej współdzielił parking. Operator spożywczy jest i pozostaje głównym motorem dla parków handlowych.

Jak w perspektywie najbliższych lat będzie wyglądała skala tych akwizycji?

Obecna wartość portfela to ponad 200 milionów euro. Dążymy do tego, żeby w ciągu trzech, czterech lat doszło do pół miliarda euro. To jest ambitny cel, ale wydaje się bardzo prawdopodobny i możliwy do realizacji.

Czy Wasze plany dotyczą rynku polskiego, czy macie też ambicje wyjść poza Polskę?

Rozważaliśmy inne kraje i to nie jest sprawa zamknięta, ale stwierdziliśmy, że nasz rynek ma tak dużo ciekawych, planowanych projektów, że skupimy się na Polsce. Jest wiele białych plam na mapie parków handlowych. Nawet w dużych miastach jest wiele dzielnic, gdzie nie ma żadnego parku handlowego. Brak jest takiego convenience, żeby podjechać autem, wejść do Maxi Zoo, zrobić zakupy w Rossmannie, kupić chleb w Biedronce i wrócić do domu bez spędzania dwóch godzin, wjeżdżając do wielkiej galerii. Takich obiektów ciągle jest bardzo mało. Szacuję, że co najmniej do 2030 roku będziemy mieli co robić na naszym polskim rynku.

Czy ta nowa strategia oznacza, że odchodzicie zupełnie od rozwoju organicznego?

Nowa strategia oznacza, że mamy dużo ambitniejsze cele. Mówiąc wprost: mamy pieniądze do wydania i bardzo jasno określone kryteria inwestycyjne. Ustalone to zostało z radą nadzorczą i właścicielami firmy, i teraz pozostaje nam tylko iść do przodu.

Mówimy o transakcjach na rynku parków handlowych. Czy większe obiekty, czyli galerie handlowe też są w polu Waszego zainteresowania?

Z punktu widzenia profilu inwestycyjnego galerie handlowe są bardzo trudne, bo czeka nas transformacja ESG. Druga kwestia to opłacalność tych obiektów. To jest cały czas balansowanie na krawędzi. One dobrze działają, ale czynsze są niskie, koszty ciągle rosną. Rok w rok wzrasta pensja podstawowa, wzrastają koszty energii. Krótko mówiąc: parki handlowe tak, galerie nie.

Jak z perspektywy inwestora oceniasz to, jak banki patrzą na rynek retailowy?

Moje doświadczenie z ostatnich siedmiu lat jest takie, że mieliśmy do niedawna okres, kiedy bezproblemowo można było zrefinansować parki handlowe na bardzo dobrych warunkach. Natomiast jakiś rok temu nastąpiło tąpnięcie, zmieniły się drastycznie warunki. Banki dużo bardziej ostrożnie patrzą na sektor handlowy, niejako podciągając retail parki pod problemy centrów handlowych i płynności tamtej części sektora.

My zwracamy uwagę, że ten segment rynku jest dużo bezpieczniejszy ze względu choćby na dywersyfikację ryzyka w przypadku finansowania portfeli nieruchomości składających się z parków handlowych, elastyczność powierzchni handlowych w parkach handlowych, długoterminowe umowy najmu z dużymi sieciami handlowymi, niższe koszty utrzymania takich nieruchomości, a także sąsiedzki charakter i adresowanie codziennych potrzeb zakupowych lokalnych społeczności, które to potrzeby nigdy nie znikną.

Rozmawiał: Radosław Rybiński