[WYWIAD] Łukasz Komierowski, Redkom Development: duże projekty otwierają szersze możliwości

Czynsze stoją w miejscu przy rosnącej inflacji. Moim zdaniem jedynym rozwiązaniem jest akceptacja faktu, że czynsze powinny wzrosnąć – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Łukasz Komierowski, prezes zarządu Redkom Development. Firma jest wystawcą targów SCF 2024 Fall, które odbędą się w dniach 25-26 września 2024, w warszawskim Centrum Konferencyjnym EXPO XXI.

Jak obecnie wygląda portfel Redkom Development?

Rok 2023 rok zamknęliśmy dwoma projektami o łącznej powierzchni 27 tys. GLA, czyli bardzo dobrze. Podobne plany mamy na ten rok. Warto przypomnieć, że w 2023 roku najpierw otworzyliśmy Park Glinianka pod Piasecznem, zaś na jesieni Park Ozimska. Ten drugi to duży park o powierzchni 17 tys. mkw. W tym roku planujemy otworzyć projekt w Bielsko-Białej z 17 tys. mkw handlu i rozbudować Opole ponieważ mamy duże zapotrzebowanie od najemców Na kolejna lata również mamy ambitne plany.

Gdzie będę kolejne lokalizacje?

Kolejny park handlowy planujemy otworzyć na wjeździe do Karpacza. Jest to duży i ciekawy projekt z 16 tys. mkw. Handlu i z Lidlem jako operatorem spożywczym, niedługo rozpoczynamy budowę. Kolejny duży park handlowy ma powstać w Bydgoszczy w miejscu obecnego centrum handlowego GLINKI. Będzie miał co najmniej 16 tys. mkw. powierzchni. Operatorem spożywczym pozostanie Carrefour.

Wszystkie z wymienionych to duże obiekty. Dlaczego tego typu projekty są na Waszym celowniku?

Uważamy że dają deweloperowi szersze pole do działania. Naszym zdaniem są to też miejsca ciekawsze dla klienta. Duży park handlowy daje szeroki wachlarz handlu połączonego z usługami i np. gastronomią – daje o wiele większe możliwości.

Przyświeca nam idea tworzenie miejsc. Wraz z rozwojem miast w ostatnich latach odeszło się od tworzenia nowych rynków. Duże parki handlowe, które tworzymy, są właśnie takim lokalnym rynkiem. Otwartym, żywym, ciekawym dla mieszkańców, ale też dla najemców, bo ściąga, większą liczbę klientów, czyli można zrobić większy biznes. Duży park handlowy może mieć przestrzeń na gstronomię czy dodatkowe atrakcje które powodują że jest jeszcze większym magnesem i miejscem już nie tylko na zakupy. Wszyscy mogą na tym skorzystać.

Jednak stworzenie ich jest trudniejsze, bo potrzeba przykładowo 30 najemców, zamiast 10 czy 8, jak w mniejszym parku handlowym. Stworzenie takiego dużego projektu jest zdecydowanie bardziej skomplikowanym zagadnieniem.

Czym się kierujecie przy doborze najemców? W małym parku handlowych jest to dosyć proste proste i oczywiste. W większym stajecie przed poważniejszym wyzwaniem.

Każda lokalizacja jest troszkę inna więc musimy się dopasować do tego, co otacza daną lokalizację i skorzystać z synergii. Przykładowo w Parku Ozimska w Opolu obok mamy salon Agata Meble. Warto z tego skorzystać i dołożyć miejsce, gdzie klient mógłby robić zakupy komplementarne. W ten sposób pojawiła się tam np. Jula, zresztą pierwszy jej sklep w Opolu. Przy rozbudowie powstaną kolejne sklepy ciekawe dla uzupełnienia zakupów dla domu.

Czyli kierujemy się otoczeniem istniejącego handlu ale też mieszkańców – inaczej nieco wygląda miks na przedmieściach gdzie mamy tylko domy jednorodzinne lub w mniejszym miasteczku a inaczej w dużym mieście w otoczeniu mieszkań, Na przedmiesciach postawimy na DIY, ogród, za to w mieście znajdzie się zapotrzebowanie na więcej mody, z chęcią znajdzie się u nas salon z wakcjami, jubiler czy fitness. Obecnie realizujemy kolejny projekt, w którym pojawia się fitness. Będzie to Xtreme Fitness, z którym bardzo dobrze nam się współpracuje. Za to w Parku Glinianka (który sprzedaliśmy do Big Centers) otworzy sala zabaw Fikołki.

To chyba premiera w parkach handlowych.

Tak, to jest pierwsza sala Fikołków w parku handlowym, do tego jeszcze połączona z dodatkową funkcją.

Ta dodatkowa funkcja to…

Ważne miejsce do którego rodzic musi przyjechać 2 razy dziennie, czyli…przedszkole.

Zaskakujące.

To technicznie bardzo trudne zagadnienie ale daje ogromną wartość również w aspekcie społecznym i „tworzenia miejsc”.

Redkom Development często wchodzi w lokalizacje. gdzie wcześniej był już handel. Czy takie miejsca stanowią dodatkowe wyzwanie, czy raczej wiążą się z korzyściami?

Staramy się maksymalnie wykorzystać tkankę, która tam jest, chociażby ze względu na ochronę środowiska czy też ze względów ekonomicznych. Wykorzystanie choćby części tego, co istnieje, jest korzystne dla wszystkich, również ze względu na ESG i ślad węglowy. To są te benefity z tych lokalizacji, które warto wykorzystać. Trudnym zagadnieniem jest zaś przeprojektowanie budynku wykorzystując przy tym istniejącą strukturę, stworzenie nowych instalacji. To jest stworzenie nowego budynku w miejsce starego. To nie jest rewitalizacja.

Czyli redevelopment.

Tak. Powstaje nowy obiekt z nową funkcjonalnością, nowym układem, z nowymi instalacjami, a jednak musimy adaptować się do tego, co już było. To jest trudne zagadnienie. Zarówno z punktu projektowego jak i budowlanego. Do tego kosztowo trudniejsze do przewidzenia. Radzimy sobie z tym, bo mamy na tym polu doświadczenie, nie mniej jednak to naprawdę jest wyzwanie. Uważam, że o wiele większe niż budowanie nowego obiektu.

Czy planujecie rozbudowy istniejących projektów?

Oczywiście, przykładowo w Opolu, już planujemy rozbudowę, choć projekt otworzyliśmy na jesieni.

Jak wygląda opłacalność inwestycji z perspektywy kilku lat Waszego działania na rynku parków handlowych? Czy opłacalność inwestycji rośnie, a może maleje?

To jest trudne zagadnienie. Myślę, że wszyscy deweloperzy na rynku borykają się z tym samym problemem. Mamy brak wzrostu na poziomie czynszów startowych przy rosnącej inflacji, a do tego dramatycznie niski kurs euro. Te wszystkie czynniki sprawiają, że trudno zmieścić się z kossztami realizacji.

Z tego, co obserwujemy, to wiele projektów zostało wstrzymanych. Jest to też problemem dla najemców. Podpisali umowy najmu na obiekty, które mają powstać, a jednak nie powstają, bo inwestor się waha, bo budżet się nie spina. To problem, z którym borykamy się zarówno my jako deweloperzy, ale też najemcy, czyli cały rynek.

Nie pomagają też wysokie stopy procentowe i drogie finansowanie dłużne. Moim zdaniem jedynym rozwiązaniem jest akceptacja faktu, że czynsze powinny wzrosnąć. Z racji rosnących kosztów eksploatacji najemcy powinni mieć przestrzeń na to, żeby pozwolić włascicielom obiektów pokrywać wyższe koszty eksploatacji.

Jak wyglądają kwestie zwiazane z ESG? Czy z punktu widzenia instytucji finansujących temat ESG jest poważnym wyzwaniem, czy praktycznie nie istnieje?

Parki handlowe są jeszcze lekko w tyle za resztą rynku. Wymagania są mniejsze, ale już są. ESG to taki warunek sine qua non. Dziś już nie można zrobić parku chociażby bez certyfikatu BREEAM. Wyznacznikiem w kwestiach ESG są przede wszystkim biurowce, których najemcy wymagają nowoczesności, ekologiczności, mają dużo wyższe kryteria bo inwestowane są większe pięniądze często z większych instytucji.

ESG to nie jest tylko energooszczędność. Mówimy też o social governance, czyli o części społecznej, więc trzeba na te kwestie spojrzeć całościowo. Oczywiście zaczynamy stosować panele fotowoltaiczne, staramy się stosować materiały energooszczędne, odpowiednie izolacje. Ale dlatego ważny jest w naszych parkach aspekt społeczny.

Parki handlowe Redkom mają ponadto dużo zieleni czy też przestrzenie do zabaw dla dzieci. Jako przykład mogę podać park Glinianka, który został zlokalizowany nad stawem. Wykonaliśmy niewielką plażę, park i trawniki z ławeczkami, plac zabaw, boisko do piłki siatkowej, huśtawki i teraz jeszcze powstanie przedszkole. To jest też element ESG, w którym część społeczna czy miejscotwórcza też jest bardzo ważna.

Czy w tym stawie, czyli w tej gliniance przy Gliniance, pływają grube ryby?

Pływają. Zapraszam, żeby sprawdzić co wędkarze wyciągają!

Rozmawiał: Radosław Rybiński