[WYWIAD] Mariusz Majkowski, CBRE: Najemcy czekają na mocne outlety na ścianie wschodniej

Rozmawiając z szeregiem najemców słyszę jak mówią, że potrzebują powiększyć zajmowaną przestrzeń. Często pojawia się temat sklepów na wschodzie kraju – w rozmowie z SCFNews | Retailnet.pl mówi Mariusz Majkowski, Director, Head of Landlord Rapresentation, CBRE. Rozmowę przeprowadzono podczas konferencyjnej części targów #scf2024fall. 

Jak wygląda rynek outletów w Polsce jesienią 2024 roku?

W Polsce mamy obecnie 14 outletów. Zajmują w sumie 253 tys. mkw. powierzchni, co stanowi 2 proc. całych zasobów przestrzeni handlowej w kraju. Outletów przybywa powoli. W latach 2020-2024 na rynek dostarczono 5,5 tys. mkw., a więc tyle, co nic. Obecnie w budowie mamy 23 tys. mkw., na co składają się dwa projekty handlowe. Pierwszy to Designer Outlet w Krakowie, a drugi to rozbudowa Designer Outlet w Gdańsku.

Rozmawiając z szeregiem najemców słyszę jak mówią, że potrzebują powiększyć zajmowaną przestrzeń. Często pojawia się temat sklepów na wschodzie kraju. Kilku bardzo popularnych, outletowych najemców twierdzi, że brakuje tam czegoś mocnego, naprawdę silnego outletu, takiego na miarę tych z tej dużej czternastki. 

Mówisz o tym, że najemcy szukają jeszcze dla siebie odpowiednich lokalizacji outletowych i wskazują na wschodnią część Polski. Tam mamy ciekawą sytuacją, bo mamy outlet w Białymstoku, w Lublinie, w Rzeszowie. Rozumiem więc, że to jest taka sugestia ze strony najemców, że tam jest miejsce ale dla tych głównych graczy. Mam na myśli Neinvera i ROS-a.

Zdecydowanie to mieli najemcy na myśli. Czyli ich zdaniem należy wzmocnić ścianę wschodnią. Być może mają zbyt małe lokale w miejscach, w których są.

Pojawia się też temat najemców typu Value for Retail. Oni mówią, że bardzo chętnie weszliby do outletów. Pytanie w takim razie do zarządców, czy są zainteresowani takim typem najemców.  

Twoim zdaniem może to iść w tym kierunku? 

Nie wykluczam, że docelowo kiedyś w tych rozbudowanych outletach znalazłoby się miejsce dla najemców typu Action czy TEDi, robiących bardzo duży traffic, generujących dwa tysiące paragonów dziennie i których ceny są z natury wyprzedażowe. Tacy najemcy mówią wyraźnie, że gdyby powstawały nowe outlety czy rozbudowy w już istniejących, to chcieliby tam być.

Jeżeli na wschodzie Polski potrzeba jest tych mocnych marek prowadzących, zarządzających centrami outletowymi, to oznacza to, że kluczowe jest to, w jaki sposób ten projekt jest prowadzony. Kluczowa jest jakość zarządcy.

Jak najbardziej tak.

Czyli rynek, nie jest jeszcze zamknięty, tylko produkt, który ma być wprowadzony na ten rynek, musi być odpowiedniej jakości, bardzo dojrzały. Ci najemcy, którzy mają doświadczenia z Factory Outlets czy z outletów ROS-a po prostu oczekują takiej jakości także w tych miejscach, gdzie istnieją już jakieś projekty, tak?

Jak najbardziej.

To jeżeli byłbym inwestorem, który chciałby wejść na polski rynek i jeszcze tutaj żadnego projektu nie miał, to mogę się spodziewać, że tych miejsc nie będę miał tak dostępnych, jakbym był inwestorem pod tytułem Neinver czy ROS? 

Tak.

Czy to oznacza, że jeżeli ktoś ma jeszcze opcję sukcesu na rynku otletowym, to tylko ci dwaj duzi gracze?

Niekoniecznie. Po prostu musi to być ktoś, kto to zrobi na odpowiednim poziomie. Co kreuje projekty? Najemcy. Więc jeśli najemcy będą chcieli mieć kolejny produkt w określonym mieście i wynajmujący zadba o odpowiedni poziom, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zbudować ten projekt i z sukcesem nim zarządzać przez kolejne lata.

Jeżeli tak jednoznacznie i kategorycznie odpowiadałeś na te poprzednie pytania, to  jak odpowiesz na pytanie o to, dlaczego Ci dwaj duzi gracze nie otwierają nowych projektów na wschód od Wisły?

Trudno powiedzieć, nie umiem odpowiedzieć na to pytanie. Okres pocovidowy był okresem stagnacji. Generalnie wszystko zatrzymało się na chwilę. Dzisiejsze liczby, szczególnie liczba metrów w budowie wskazuje, że wracamy do normalności, wracamy znowu do zainteresowania retailem. Więc wierzę w to, że w związku z potrzebą rozwoju u najemców coś powstanie. Te liczby wskazują, że jest miejsce.

Centra wyprzedażowe powstają w miejscach, gdzie już tradycyjny rynek jest jakoś ustabilizowany. One są uzupełnieniem tego tradycyjnego rynku. Jak spojrzymy historycznie, to rzeczywiście Polska na zachód od Wisły była dużo bardziej zaawansowana, jeżeli chodzi o tradycyjny rynek. Dopiero kiedy on już się wypełnił, ten retail z dużymi centrami handlowymi poszedł na wschód.

Na tę biedniejszą część.

Tak, na tę wschodnią część.  Ale czy tu chodzi tylko o warunki biznesowe, siłę zakupową, czy może jest jednak niepewność w wymiarze geograficznym czy geopolitycznym?

Być może tak jest. Rozmawiając z innymi sektorami CBRE, między innymi z ludźmi z działu Data Centers słyszę, że inwestorzy chcą być tylko na lewo od Wisły. Cokolwiek na prawo nie wchodzi w grę. 

To jest też ważna informacja. Mówimy o tym, jak rynek wygląda z punktu widzenia inwestora, tworzenia nowych projektów. Porozmawiajmy o perspektywie najemców. Jeżeli spojrzymy na nowych najemców, którzy wchodzą do outletów, to nie ma tutaj euforii. 

Rzeczywiście. Wśród nowych najemców w ostatnich latach pojawili się m.in. Jack & Jones, Saucony, Cochinelle, Haribo.  i Box. Ta piątka to są newcomersi, którzy pojawiali się w latach 2019-2024.

Do tego doszedł GAP, który wrócił do Polski właśnie przez outlet. 

To nie jest najpopularniejsza metoda, żeby wchodzić ścieżką outletową jednakże należy pamiętać, że GAP to międzynarodowa sieć bardzo znana również i w Polsce. Ta marka była u nas w sklepach stacjonarnych, wyszła, pojawiła się ponownie w outlecie. Tradycyjną ścieżką newcomersów jest szukanie tzw. trophy assets, czyli wejścia do wielkiej szóstki miast w Polsce, dopiero później do mniejszych miast, a na końcu do outletów. 

Dlaczego mamy tak mało debiutów w outletach? 

Być może wynika z niewystarczającej ilości powierzchni dostępnej na rynku. Dodatkowym czynnikiem był zapewne okres covidowy i okres po covidowy kiedy rynek wyraźnie przyglądał się wynikom sprzedażowym w kanale tradycyjnym. Musimy pamiętać, że rynek outletowy ma swoją specyfikę i brandy które niedawno pojawiły się w Polsce na ten moment w większości stawiają jeszcze na regularne sklepy a moment na chęć wejścia do outletu pojawi się za jakiś czas. Nie możemy zapominać, że niektóre marki w swojej polityce wolą nadwyżki towarowe upłynniać w regularnych centrach na bezpiecznych umowach tzw. Pop-up. Jednocześnie należy też zauważyć, że są marki które od jakiegoś czasu przyglądają się Polsce jednakże z jakiś przyczyn nie są jeszcze gotowe aby się u nas pojawić.

Wspomniałeś już o tym, że mamy taki trend, w którym coraz częściej pojawiają się Pop-upy. Być może ten kanał będzie się rozwijał i będą tacy najemcy, którzy powiedzą, że pójdą mocniej w tą stronę, a nie w stronę outletów. 

Każdy najemca ma indywidualną politykę. Oczywiście miejscem wyprzedaży kolekcji może być też internet i tak dzieje się często. Pop-upy to jest rozwiązanie, które pozwala najemcom nie wchodzić do outletów, a bezpiecznie znaleźć się w centrum handlowym. Oczywiście większość najemców chce robić normalne, regularne sklepy outletowe.

Rozmawiał: Radosław Rybiński