Agata Stańkowska, Balmain Group: Panorama zyskuje dzięki nowej strategii leasingu

Galeria Panorama to jedno z najbardziej rozpoznawalnych centrów handlowych typu convenience w Poznaniu. Kilka miesięcy temu zakończył się tu proces kompleksowej transformacji. Była to odpowiedź właściciela i zarządcy obiektu, Balmain Group na potrzeby lokalnej społeczności i wyzwania rynkowe. Rezultaty? Komercjalizacja na poziomie 99%, wzrost footfallu o blisko 15% i dwucyfrowe wzrosty obrotów najemców.

Zlokalizowana w sercu osiedli mieszkaniowych Galeria Panorama przez lata przyciągała klientów codzienną ofertą handlową i dostępnością różnorodnych usług. Jednak w dobie dynamicznych zmian w sektorze retail i rosnącej konkurencji – także ze strony e-commerce – właściciel i zarządca obiektu, Balmain Group, podjął decyzję o rekomercjalizacji centrum. Działania prowadzone od listopada 2024 do kwietnia 2025 objęły nie tylko odświeżenie zestawu najemców, ale także przebudowę przestrzeni i przemodelowanie całej strategii leasingowej. O kulisach procesu i osiągniętych rezultatach rozmawiamy z Agatą Stańkowską, Head of Leasing w Balmain Group.

Galeria Panorama w Poznaniu przeszła niedawno intensywny proces rekomercjalizacji. Co skłoniło Balmain Group do podjęcia tej decyzji?

Decyzja o rozpoczęciu procesu rekomercjalizacji wynikała z uważnej obserwacji zmian w zachowaniach konsumenckich oraz analizy lokalnego rynku. Panorama to klasyczne centrum convenience – bardzo funkcjonalne i dobrze osadzone w lokalnym krajobrazie. Jednak z czasem zauważyliśmy, że oferta obiektu mogłaby jeszcze lepiej odpowiadać na aktualne potrzeby. Zrealizowaliśmy ankiety wśród klientów, które potwierdziły, że istnieje wyraźne zapotrzebowanie na określone marki i kategorie, zwłaszcza w obszarach home oraz health & beauty. Jednocześnie chcieliśmy zwiększyć lojalność naszych gości, zatrzymać ich w obliczu rosnącej konkurencji i poprawić wskaźniki komercyjne – zarówno poziom wynajęcia powierzchni, jak i obrót na metr kwadratowy.

Jakie były główne założenia i cele strategiczne tego procesu?

Kluczowym celem była poprawa tenant miksu – chcieliśmy zwiększyć udział marek modowych, z wyposażeniem wnętrz i kosmetycznych, a jednocześnie ograniczyć dominację operatora spożywczego w strukturze GLA. Zależało nam także na przyciągnięciu silnych, renomowanych najemców i zwiększeniu efektywności handlowej – czyli na wzroście obrotów z tej samej powierzchni handlowej, docelowo o 10%. Kolejnym istotnym celem było podniesienie poziomu komercjalizacji do minimum 98%, redukcja liczby pustostanów i poprawa odbioru centrum w oczach klientów. Ważnym elementem była też intensywna komunikacja – informowaliśmy o procesie zmian w mediach lokalnych, budując nowe zainteresowanie obiektem.

Jakie konkretne działania zostały podjęte w ramach rekomercjalizacji?

Działaliśmy kompleksowo. Przede wszystkim wdrożyliśmy zrewidowaną strategię leasingową, opartą na danych z badań i analizie rynkowej. Wprowadziliśmy szereg nowych marek, w tym m.in. Sinsay, TEDi, Action, Maxi Zoo, TUI, Bravissimo, Wonderland czy Zakład wędliniarsko-rzemieślniczy Koczorowski. Wiele z nich zostało bezpośrednio wskazanych przez klientów jako oczekiwane. Aby zapewnić odpowiednią powierzchnię dla nowych najemców, połączyliśmy mniejsze pustostany, tworząc większe, funkcjonalne przestrzenie. Jednocześnie przenieśliśmy dobrze prosperujących najemców do innych lokali, eliminując rozproszone pustostany i maksymalizując efektywność najmu.

Jak wyglądała sytuacja centrum przed rozpoczęciem procesu i czym różni się od obecnego stanu?

Przed rekomercjalizacją Galeria Panorama miała 72 sklepy, komercjalizacja wynosiła 92%, a oferta była mocno skoncentrowana wokół operatora spożywczego i usług podstawowych. Dziś mamy 66 lokali – czyli mniej, ale lepiej dobranych i zajętych przez stabilnych najemców. Finalnie zoptymalizowaliśmy układ całego obiektu, a komercjalizacja osiągnęła 99%. Swój udział zwiększyły np. kategorie home i health & beauty – aż o 33%. Poprawiliśmy strukturę oferty, zwiększyliśmy różnorodność i wzmocniliśmy pozycję galerii jako nowoczesnego centrum codziennych zakupów. Oferta jest dziś bardziej różnorodna i lepiej odpowiada na realne potrzeby zakupowe i usługowe mieszkańców.

Jakie efekty biznesowe przyniosły te zmiany?

Rezultaty są bardzo satysfakcjonujące. Odwiedzalność centrum wzrosła o 14,6% po wprowadzeniu nowych marek i szeregu innych zmian, a obroty obecnych najemców zwiększyły się średnio o 11% rok do roku. Oznacza to, że nowa oferta przyciągnęła więcej klientów, ale również pozytywnie wpłynęła na istniejących partnerów handlowych. To dla nas dowód, że zmiany były trafne i potrzebne. Galeria Panorama stała się silniejszym, bardziej zrównoważonym i funkcjonalnym obiektem.

Co szczególnie wyróżnia Galerię Panorama dziś – po zakończeniu rekomercjalizacji?

Panorama zachowała swój charakter centrum convenience, ale przeszła jakościową zmianę. Dziś to nie tylko miejsce szybkich zakupów – to obiekt z szeroką, zróżnicowaną ofertą, odpowiadającą na realne potrzeby mieszkańców. Klienci znajdą tu znane marki, punkty usługowe, ofertę beauty, klinikę sportową Reha Sport, a wszystko to z wygodnym dostępem do darmowego parkingu. Jednocześnie zadbaliśmy o większą estetykę, funkcjonalność i komfort przestrzeni wspólnych. Zbudowaliśmy nową jakość codziennej wygody – dopasowaną do stylu życia współczesnego klienta. W efekcie Galeria umocniła pozycję miejsca pierwszego wyboru dla lokalnej społeczności.

Jakie były największe wyzwania podczas realizacji tego projektu?

Zdecydowanie największym wyzwaniem była reorganizacja przestrzeni bez zakłócania funkcjonowania centrum. Musieliśmy precyzyjnie planować procesy łączenia lokali, relokacji najemców i adaptacji przestrzeni dla nowych operatorów, tak by klienci nie odczuli spadku komfortu. Drugim wyzwaniem była czasowa presja – cały proces musiał zakończyć się w relatywnie krótkim okresie, co udało się dzięki doskonałej współpracy zespołu leasingowego, asset managementu i działu technicznego. Istotna była też elastyczność w rozmowach z najemcami – zarówno obecnymi, jak i nowymi – i dopasowywanie warunków do specyfiki każdej marki.

Czy planują Państwo wykorzystać ten model rekomercjalizacji w innych obiektach zarządzanych przez Balmain Group?

Tak, zdecydowanie. Rynek jest dynamiczny, a my musimy być z nim na bieżąco. To co kiedyś świetnie działało, z czasem może wymagać zmian. Zawsze patrzymy w przyszłość i działamy tak, by dostosowywać nasze nieruchomości do aktualnych trendów, potrzeb i oczekiwań klientów. Rekomercjalizacja Panoramy to dla nas dowód, że dobrze zaplanowane i konsekwentnie zrealizowane zmiany przynoszą realne efekty – zarówno w wymiarze finansowym, jak i wizerunkowym. Model ten, oparty na analizach, dialogu z klientami, wsłuchiwaniu się w potrzeby lokalnej społeczności i optymalizacji tenant miksu, będziemy implementować w kolejnych projektach. Każde centrum ma swoją specyfikę, ale zasady – elastyczność, analiza, partnerskie relacje z najemcami – są uniwersalne. I to one decydują o długofalowym sukcesie obiektu.

Balmain Group – ponad 20 lat doswiadczenia

Balmain Group obejmuje swoją działalnością obszar Europy Środkowo-Wschodniej, a w Polsce obecna jest od ponad 20 lat. Firma świadczy kompleksowe usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi z wielu branż: handlowej, rozrywkowej, kulturalnej, lifestyle, związanych z miejscem pracy, wypoczynkiem czy logistyką.

W swoim portfolio posiada 22 nieruchomości komercyjnych, które są odwiedzane rocznie przez blisko 44 mln klientów. Balmain Group dysponuje fachową wiedzą rynkową oraz zespołem wykwalifikowanych specjalistów umożliwiającym kompleksową i spójną realizację najbardziej wymagających projektów. Spółkę cechuje indywidualne podejście do każdej zarządzanej nieruchomości.

Balmain Group jest wystawcą targów #scf2025fall, które odbędą się we wrześniu tego roku, na terenie EXPO XXI w Warszawie.