[ANALIZA] CBRE: europejski rynek handlowy w fazie stabilizacji

Analiza CBRE dotycząca pierwszej połowy 2025 r., która objęła 12 krajów europejskich, podkreśla dobrą kondycję sektora detalicznego. Parki handlowe nadal dominują pod względem liczby odwiedzających, podczas gdy centra handlowe odnotowują duży wzrost sprzedaży, zbliżając się do poziomów sprzed pandemii. Ten trend odzwierciedla preferencje konsumentów dotyczące wygody i zróżnicowanej oferty.

Analiza obejmuje 145 obiektów handlowych w 12 krajach europejskich, o łącznej powierzchni 4,6 mln mkw. CBRE od 2021 roku tworzy „European Shopping Centres Performance Index”, umożliwiając kompleksową ocenę kondycji rynku i efektywne zarządzanie obiektami handlowymi.

Po słabym pierwszym kwartale liczba odwiedzających znacznie wzrosła w drugim kwartale, co przełożyło się na wzrost w ujęciu rok do roku. Sprzedaż również wzrosła o 2%, a motorem tego wzrostu były centra handlowe w centrach miast oraz centra handlowe oferujące atrakcje rozrywkowe.

Pomimo zróżnicowanego poziomu zaufania konsumentów i różnych wyników w poszczególnych kategoriach produktów, rynek stabilizuje się i dostosowuje do zmieniających się zachowań kupujących. Inwestorzy i operatorzy coraz częściej dostrzegają możliwości związane z obiektami handlowymi, które oferują wyjątkowe doświadczenia i potencjał zrównoważonego wzrostu.

Liczba odwiedzających wzrosła o 1% rok do roku, przy czym pierwszy kwartał był dość powolny, a drugi kwartał 2025 r. przyniósł silniejszy wzrost.

Wyniki sprzedaży odzwierciedlały trendy w ruchu odwiedzających, wzrastając o 2% rok do roku.

Centra handlowe w centrach miast i centra handlowe oferujące atrakcje rozrywkowe były liderami tego wzrostu, osiągając po 3% wzrost rok do roku.

Wskaźnik pustostanów spadł do 5,6%, nieco poniżej poziomu z 2024 r.

Frekwencja i zachowania konsumentów

W pierwszej połowie 2025 r. europejskie obiekty handlowe odnotowały niewielki wzrost liczby odwiedzających o 1% r/r. Wyniki były nierównomierne w poszczególnych kwartałach, przy czym w pierwszym kwartale odnotowano niewielki spadek o -0,1% r/r, a następnie odbicie w drugim kwartale, w którym wzrost wyniósł 2,3% r/r. Na wahania te częściowo wpłynęło przesunięcie terminu świąt wielkanocnych, które w tym roku przypadły na marzec i kwiecień, co spowodowało wzrost liczby odwiedzających, szczególnie w kwietniu (o 3,5% r/r).

Dynamika ta utrzymała się w maju, kiedy to wzrost wyniósł 2,8% r/r. Dynamika obu kwartałów była spójna dla wszystkich rodzajów aktywów. Każda kategoria odnotowała wzrost r/r, choć tempo wzrostu było zróżnicowane. Parki handlowe nadal osiągały najlepsze wyniki, odnotowując wzrost o 4% i utrzymując pozycję najbardziej odpornego typu aktywów. Centra handlowe typu experience odnotowały wzrost o 1%, podczas gdy centra handlowe w centrach miast i galerie handlowe odnotowały jedynie marginalny wzrost, odpowiednio o 0,1% i 0,3%. Parki handlowe były jedynym rodzajem aktywów, który przekroczył wyniki z 2019 r., odnotowując wzrost o 8%, a centra handlowe typu experience zbliżyły się do tego wyniku, pozostając w tyle zaledwie o 1%. Wyniki te potwierdzają utrzymujące się preferencje konsumentów dotyczące wygody i różnorodności, a parki handlowe i centra typu experience przodują w ożywieniu gospodarczym i zaangażowaniu klientów.

Sprzedaż detaliczna

W pierwszej połowie 2025 r. europejskie obiekty handlowe odnotowały 2-procentowy wzrost sprzedaży w ujęciu rok do roku, kontynuując tendencję wzrostową obserwowaną w ostatnich okresach. Pomimo utrzymującej się rozbieżności między zaufaniem konsumentów a wydatkami, sprzedaż pozostała stabilna, choć nierównomierna w poszczególnych kwartałach. Rok rozpoczął się słabym pierwszym kwartałem, w którym odnotowano jedynie 0,1-procentowy wzrost w ujęciu rok do roku, po czym nastąpił silniejszy drugi kwartał, w którym sprzedaż wzrosła o prawie 4% w ujęciu rok do roku. Wzór ten odzwierciedlał dynamikę odwiedzających, sugerując, że czynniki sezonowe i działania promocyjne odgrywają rolę w stymulowaniu zaangażowania konsumentów.

Wśród rodzajów obiektów handlowych, centra handlowe w centrach miast i centra handlowe typu „experience” przewodziły wzrostowi, odnotowując 3% wzrost w ujęciu rok do roku i utrzymując tempo wzrostu z końca ubiegłego roku. Natomiast parki handlowe odnotowały jedynie 0,4% wzrost w ujęciu rok do roku, co oznacza spowolnienie w porównaniu z ich poprzednimi dobrymi wynikami.

Z perspektywy sektorowej, sektor rekreacyjny osiągnął najlepsze wyniki, odnotowując 9% wzrost rok do roku, wspierany przez wszystkie podsektory. Inne sektory, które miały znaczący wpływ na ogólny wzrost, to artykuły gospodarstwa domowego i meble, żywność i napoje oraz moda, szczególnie dzięki lepszym wynikom w drugim kwartale. Z drugiej strony sektor sportowy odnotował spadek o 2% r/r, co czyni go jedynym sektorem, który osiągnął ujemny wynik. Sektor usług pozostał na niezmienionym poziomie, natomiast sektor specjalistycznego handlu detalicznego wykazał oznaki spowolnienia, głównie z powodu braku wzrostu w segmencie zdrowia i urody, która wcześniej była głównym motorem wzrostu.

Czynsze

Jak wynika z raportu CBRE w I połowie 2025 roku średnie czynsze i opłaty wzrosły o 1,5% r/r, co świadczy o stabilizacji rynku:

W pierwszej połowie 2025 r. europejskie obiekty handlowe odnotowały niewielki wzrost zarówno czynszów, jak i opłat za usługi, które wzrosły o 1,5% r/r. Odzwierciedla to stabilizację na rynku, gdzie wzrost wynikał głównie z indeksacji, a nie z nowych umów najmu. Parki handlowe wyróżniały się jako jedyny rodzaj aktywów, w przypadku których wzrost czynszów był wspierany zarówno przez indeksację, jak i nowe umowy najmu, co wskazuje na utrzymujący się popyt i dynamikę najmu.

Natomiast w przypadku centrów handlowych – w tym centrów doświadczeń, centrów śródmiejskich i galerii handlowych – wzrost czynszów wynikał głównie z indeksacji, a nowy kontrakty miały w tym zakresie ograniczony wpływ. Podobną tendencję zaobserwowano w przypadku opłat za usługi, gdzie parki handlowe ponownie przodowały, odnotowując wzrost o 5% r/r. W przypadku innych rodzajów aktywów zmiany były bardziej umiarkowane, co odzwierciedla ogólną tendencję stabilizacji kosztów w większości aktywów handlowych – w tym kosztów energii, konserwacji i eksploatacji.

Pustostany

Wg raportu CBRE średni wskaźnik pustostanów spadł do 5,6% (poniżej poziomu z 2024 roku), a największe poprawy odnotowano w miejskich centrach handlowych, które wcześniej były poddawane modernizacjom