Rynek parków handlowych w Polsce przeżywa boom, ale coraz częściej deweloperzy stają przed dylematem – czy budować kolejny obiekt, gdy konkurencja już działa lub planuje otwarcie w promieniu kilku kilometrów? Wśród kluczowych czynników decydujących o sukcesie inwestycji eksperci wskazują przede wszystkim rzetelną analizę rynku – obejmującą nie tylko liczbę mieszkańców, lecz także ich siłę nabywczą, strukturę demograficzną oraz zachowania zakupowe.
Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla deweloperów parków handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Według danych Colliers, krajowy rynek detaliczny wykazuje odporność na zewnętrzne turbulencje gospodarcze, a konsumpcja prywatna pozostaje kluczowym motorem wzrostu. W Polsce funkcjonuje już ponad 700 parków handlowych, a ich udział w nowoczesnej powierzchni handlowej wzrósł z 9 proc. w 2015 roku do 22 proc. w 2025 roku.
Rekordowa dynamika rozwoju
Od początku 2025 roku do końca września oddano do użytku 221 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego aż 183,1 tys. mkw. stanowiły parki handlowe. Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku w budowie znajdowało się blisko 600 tys. m kw. powierzchni handlowej, z czego aż 91 proc. stanowiły inwestycje właśnie w formacie parków handlowych.
„Granica opłacalności budowania parków handlowych jest bardzo płynna i zależy od wielu czynników. Przede wszystkim od dokładnej analizy – nie tylko pod kątem liczby mieszkańców, ale także ich siły nabywczej, struktury demograficznej oraz zachowań zakupowych” – mówi Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.
Analiza kluczem do sukcesu
Ekspert podkreśla, że współczesna analiza lokalizacji musi uwzględniać znacznie więcej zmiennych niż jeszcze dekadę temu.
„Dziś analizujemy nie tylko promień 15-minutowego dojazdu samochodem, ale także dostępność komunikacją publiczną, trendy w rozwoju lokalnej infrastruktury, plany zagospodarowania przestrzennego na kolejne lata oraz – co kluczowe – profile konkurencyjnych obiektów” – dodaje Jodko.
Parki handlowe pozostają jednym z głównych formatów realizowanych przez deweloperów aktywnych w sektorze powierzchni handlowych.
Wbrew intuicji obecność konkurencyjnego parku handlowego w odległości zaledwie 2 kilometrów nie musi być wyrokiem dla nowej inwestycji.
„Wszystko zależy od komplementarności oferty. Jeśli istniejący park koncentruje się na segmencie budowlanym i wyposażenia wnętrz, a nowy obiekt zaoferuje silny mix spożywczy z dyskontem jako kotwicą plus usługi, to oba mogą funkcjonować rentownie – wyjaśnia Radosław Jodko.
Kluczowa jest także wielkość lokalnego rynku.
„W miastach 50-100 tysięcznych z dynamicznie rozwijającymi się przedmieściami, dwa parki handlowe mogą obsługiwać różne mikrorejony” – dodaje ekspert.
ROI pod lupą: stopy kapitalizacji w 2025 roku
Zmiana stóp procentowych i rosnące koszty budowy znacząco wpłynęły na rachunki opłacalności.
BNP Paribas Real Estate Poland podaje, że w trzecim kwartale 2025 roku stopy kapitalizacji osiągnęły poziom 6,5 proc. dla centrów handlowych oraz 7 proc. dla parków handlowych.
„Obserwuję na rynku sporą konkurencję inwestorów o najlepsze parki handlowe, która przekłada się bezpośrednio na dynamikę cen. W 2025 roku widać było wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji. Szczególnie że polski rynek parków handlowych stał się jednym z najatrakcyjniejszych segmentów inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej” – przekonuje Jodko.
Tenant mix bardziej krytyczny niż kiedykolwiek
Sukces parku handlowego w konkurencyjnym otoczeniu zależy przede wszystkim od unikalności oferty najemców.
„Inwestorzy, którzy chcą wejść na rynek z już działającą konkurencją, muszą zaoferować coś, czego nie ma sąsiad. To mogą być marki obecne tylko w dużych miastach, koncepty gastronomiczne nowej generacji czy rozbudowana strefa usług zdrowotnych” – wylicza Jodko.
Eksperci są zgodni – rynek parków handlowych czeka faza dojrzewania.
„Wydaje się, że będziemy obserwować coraz więcej przejęć i konsolidacji. Fundusze będą kupować portfele parków, aby osiągnąć efekt skali w zarządzaniu. Jednocześnie nowe projekty będą musiały być znacznie lepiej przemyślane – albo wypełniać rzeczywistą lukę na rynku, albo oferować format premium, którego lokalnie brakuje” – prognozuje Jodko z RRJ Group.
Kluczowe wnioski dla deweloperów
Granica opłacalności budowania nowych parków handlowych nie jest sztywno określona, ale z pewnością przesuwa się w górę. W dobie rosnących kosztów finansowania i materiałów budowlanych, marginesu na błąd praktycznie nie ma. Deweloperzy powinni zwrócić szczególną uwagę dogłębną analizę, komplementarność oferty, lokalizacje w mniejszych miastach, elastyczne podejście do stóp kapitalizacji, etapowanie inwestycji.
Sukces w konkurencyjnym otoczeniu wymaga nie tylko kapitału, ale przede wszystkim precyzyjnej analizy rynku i odważnych decyzji dotyczących różnicowania oferty.