W 2025 roku sektor inwestycyjny nieruchomości handlowych odpowiadał za blisko 20% całkowitego wolumenu transakcji w Polsce, co oznacza spadek względem 32% udziału w 2024 roku. Firma Avison Young podsumowuje rynek inwestycji w obszarze nieruchomości komercyjnych w Polsce w roku 2025.
Po silnym skupieniu na regionalnych centrach handlowych i aktywach typu „prime” w ubiegłym roku, rok 2025 zdominowały parki handlowe. W sektorze handlowym sprzedano portfel 25 parków handlowych Vendo Park, co świetnie obrazuje niezmienny popyt na parki handlowe i obiekty typu „convenience”.
Po czterech pełnych wyzwań latach i spowolnieniu na rynku inwestycyjnym w 2023 r., wyniki z 2024 r. wskazywały na powrót do stabilizacji, a tendencja ta utrzymywała się przez cały 2025 r. Niemniej jednak, całkowity wolumen transakcji w Polsce w 2025 r. pozostał poniżej poziomu z 2024 r., głównie ze względu na ograniczoną liczbę transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego.
Płynność rynku pozostała stabilna, a liczba zrealizowanych transakcji wyniosła 151 – czyli porównywalnie z rokiem poprzednim. Łączny wolumen inwestycyjny wyniósł 4,5 mld euro, z czego za ponad 40% odpowiadają transakcje sfinalizowane w IV kwartale. W przeciwieństwie do poprzedniego roku, kiedy 10 największych transakcji stanowiło prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, rok 2025 charakteryzował się licznymi, ale mniej spektakularnymi pod względem wartości transakcjami. Niemniej jednak, kilka istotnych transakcji zainicjowanych w 2025 r. zostanie sfinalizowanych na początku tego roku.
Sektor biurowy, lider roku 2025, miał 39% udziału w całkowitym wolumenie zrealizowanym w 2025 r., głównie dzięki transakcjom warszawskim. Z kolei sektor magazynowy utrzymał się na wysokim poziomie dzięki kilku transakcjom portfelowym oraz imponującym transakcjom typu „sale and leaseback”. W sektorze handlowym sprzedano portfel 25 parków handlowych Vendo Park, co świetnie obrazuje niezmienny popyt na parki handlowe i obiekty typu „convenience”. Dodatkowo, odnotowaliśmy 5 transakcji hotelowych i 9 w sektorze mieszkaniowym. Warto zwrócić uwagę, że polski kapitał wyraźnie zaznaczył swoją obecność na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w 2025 roku.
Sektor handlowy – pakiety parków handlowych na celowniku
Rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych odpowiadał w 2025 roku za blisko 20% całkowitego wolumenu transakcji w Polsce, co oznacza istotny spadek względem 32% udziału w 2024 roku. Po silnym ukierunkowaniu w ubiegłym roku na regionalne centra handlowe, w tym duże aktywa typu „prime”, rok 2025 charakteryzował się dominacją parków handlowych. Rynek parków handlowych dojrzewa, a widoczny trend konsolidacyjny skutkuje oczekiwanymi transakcjami portfelowymi.
Sektor handlowy zakończył 2025 rok łącznym wolumenem transakcji na poziomie 859 mln euro. Oznacza to spadek rok do roku o niemal 50%, wynikający ze zmiany struktury nabywanych aktywów. W przeciwieństwie do 2024 roku, nie sfinalizowano żadnej transakcji centrum handlowym typu „prime”. Zamiast tego, 70% transakcji dotyczyło parków handlowych oraz obiektów typu „convenience”, w tym dwóch dużych transakcji portfelowych: My Park kupił 10 obiektów A Centrum, natomiast Trei Real Estate sprzedał 25 parków handlowych na rzecz Ares Management Corporation oraz Slate Asset Management.
Kolejną istotną transakcją było przejęcie centrum handlowego Galeria Libero w Katowicach przez Summus Capital, będące jedną z zaledwie dwóch transakcji sektora o wartości przekraczającej 100 mln euro. W 2026 roku spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, jednak uwagę inwestorów powinny również przyciągać centra handlowe o dominującej pozycji w miastach oraz solidnych, stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie szeroko analizowana przez inwestorów, a w najbliższym czasie spodziewane jest zamknięcie kolejnych transakcji.
Sektor w liczbach:
- 859 milionów euro (-48% Y-O-Y) wolumen sektora w 2025 r.
- 36 transakcji na 52 zrealizowanych w sektorze dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”
- 2 portfolia parków handlowych sprzedane.
„Transakcje z zamiarem dalszej przebudowy były popularne przez cały 2025 rok i obejmowały takie projekty jak m.in. Arkady Wrocławskie, CH Glinki oraz Galeria Lubelska, w których pośredniczył Avison Young. Polski rynek inwestycji w nieruchomości handlowe oferuje szerokie możliwości inwestycyjne jeśli chodzi o dostępne formaty – od ugruntowanych centrów handlowych i projektów do przebudowy, przez parki handlowe po lokale handlowe zlokalizowane na parterach budynków mieszkalnych czy biurowych” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.
Co nas czeka w 2026?
Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, wspieranym przez solidny wzrost gospodarczy i stabilne fundamenty rynkowe.
Wciąż oczekiwany jest powrót dużych inwestorów instytucjonalnych. Przewidywane obniżki stóp procentowych w EUR i PLN oraz potencjalne złagodzenie konfliktu na Ukrainie mogą pobudzić napływ kapitału zagranicznego.
Przewiduje się dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej skoncentrowanej na małych i średnich aktywach. Polscy inwestorzy powinni pozostać istotnymi uczestnikami rynku w 2026 r., dysponując zarówno zasobami, jak i możliwościami inwestycyjnymi, ze szczególnym zainteresowaniem aktywami o wysokiej stopie zwrotu lub dużym potencjale wzrostu wartości.
Dalsza intensywna aktywność inwestorów z Europy Środkowej i Wschodniej – zwłaszcza z Czech, Węgier i krajów bałtyckich – oraz z Europy Zachodniej, w tym Francji i Belgii, jest również spodziewana. Początek 2026 r. zapowiada się dynamicznie, gdyż wiele transakcji zainicjowanych w 2025 r. ma zostać sfinalizowanych na początku roku.
Wysoka aktywność przewidywana jest w sektorze biurowym, zarówno w przypadku starszych budynków, jak i najlepszych aktywów biurowych. W segmencie handlowym głównymi motorami wzrostu pozostaną parki handlowe i mniejsze centra handlowe.
Sektor magazynowy, który historycznie osiągał dobre wyniki, ma szansę znacząco je poprawić w 2026 r.
