Aleksandra Noworyta, EPP: bioróżnorodność to narzędzie zarządzania obiektem handlowym

Zmienia się sposób myślenia o terenach wokół centrów handlowych. To, co jeszcze niedawno było traktowane jako element aranżacji przestrzeni, dziś coraz częściej analizowane jest w kontekście odporności nieruchomości na zmiany klimatu i zjawiska atmosferyczne oraz długoterminowego zarządzania portfelem. W EPP jednym z kluczowych obszarów tej zmiany jest bioróżnorodność. O tym, jak przekłada się ona na działania rozmawiamy z Aleksandrą Noworytą, dyrektorką ds. ESG w EPP.

EPP będzie wystawcą targów #scf2026spring, które odbędą się 24-25 marca 2026 na Stadionie Legii Warszawa.

W branży handlowej coraz częściej pojawia się słowo „bioróżnorodność”. W którym momencie w EPP uznaliście, że to nie jest już temat komunikacyjny, ale zarządczy?

W momencie, kiedy przeanalizowaliśmy podatność naszego portfela na skutki zmian klimatu. Scenariusze klimatyczne pokazują wyraźnie wzrost temperatur, większą liczbę dni upalnych oraz zmianę struktury opadów. Dla obiektów handlowych oznacza to wyższe temperatury w strefach utwardzonych, szybszy spływ wody podczas opadów nawalnych i większą presję na systemy nawadniania w okresach suszy.

W tej sytuacji tereny wokół budynków muszą pełnić funkcję infrastruktury środowiskowej. Ich zdolność do retencji wody, zacieniania i stabilizowania mikroklimatu ma bezpośredni wpływ na odporność operacyjną obiektu.

Jak ta diagnoza przełożyła się na konkretne działania?

Diagnoza podatności obiektów na zjawiska klimatyczne bezpośrednio przełożyła się na wdrożenie konkretnych modułów zielonej infrastruktury w kilku lokalizacjach. W ramach podejścia, które wdrożyliśmy biorcą udział w projekcie LIFE Archiclima, najpierw identyfikujemy ryzyka, takie jak przegrzewanie powierzchni utwardzonych, deficyt retencji czy spadek różnorodności biologicznej, a następnie projektujemy rozwiązania oparte na naturze. W praktyce obejmuje to m.in. wzbogacanie zielonych dachów, przekształcanie intensywnie koszonych trawników w łąki wieloletnie i strefy krzewów, wprowadzanie rodzimych gatunków drzew w strefach wejściowych oraz tworzenie pasów zieleni przy elewacjach.

W Galerii Młociny m.in. wzbogaciliśmy zielone dachy o nowe gatunki roślin, przekształciliśmy intensywnie koszone trawniki w łąki wieloletnie i strefy krzewów oraz wprowadziliśmy rodzime gatunki drzew w strefach wejściowych aby ograniczyć efekt miejskiej wyspy ciepła. Projekt obejmuje także pasy zieleni izolacyjnej przy elewacjach oraz działania pielęgnacyjne wzmacniające kondycję dojrzałych drzew. Tereny biologicznie czynne są tam systemowo rozwijane pod kątem retencji, infiltracji czy naturalnego chłodzenia przestrzeni poprzez parowanie wody z gleby i roślin.

W Galerii Olimpia w Bełchatowie wprowadziliśmy nowe nasadzenia w strefie wejściowej – m.in. duże drzewa liściaste, krzewy i pnącza, a także zrealizowaliśmy kompozycje zieleni oparte na lokalnej roślinności, nasadzenia drzew wzdłuż dróg dojazdowych oraz wzbogacenie gatunkowe rabat bylinami i krzewami. Uzupełnieniem jest zastępowanie trawników łąkami wieloletnimi o większej odporności na suszę i lepszych parametrach retencyjnych. Podobne rozwiązania są wdrażane w Galerii Solnej w Inowrocławiu oraz Galerii Amber w Kaliszu, gdzie zielona infrastruktura obejmuje m.in. zielone dachy i ściany, pergole z roślinnością oraz systemowe zazielenianie przestrzeni parkingowych i rekreacyjnych.

Wiele firm sadzi drzewa. Co odróżnia Wasze podejście?

Punkt wyjścia. Każdy projekt poprzedza audyt przyrodniczy i analiza gleby. Współpracujemy z biologami, którzy określają, jakie gatunki są właściwe dla danego siedliska. Rezygnujemy z roślin nierodzimych i inwazyjnych. Projektujemy układy roślinne odporne na lokalne warunki klimatyczne. Równolegle zmieniamy standard utrzymania. Ograniczamy koszenie, wspieramy naturalną sukcesję po wcześniejszym przygotowaniu gleby i redukujemy intensywne nawadnianie. Po dwóch-trzech sezonach roślinność stabilizuje się i funkcjonuje w oparciu o lokalne warunki siedliskowe.

Co jest najtrudniejsze w realizacji takich projektów w obiektach komercyjnych?

Integracja rozwiązań przyrodniczych z istniejącą infrastrukturą stanowi wyzwanie, ponieważ każda lokalizacja ma inne ograniczenia – takie jak nośność dachów, przebieg instalacji, układ komunikacyjny czy zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo procesy przyrodnicze zachodzą w dłuższym czasie, podczas gdy obiekty handlowe funkcjonują w cyklu miesięcznych, kwartalnych czy rocznych rozliczeń wyników. Dlatego zmiany wprowadzamy stopniowo – etapami i według jasno określonego planu.

Jak oceniacie skuteczność tych działań i jakie mają one znaczenie dla wartości portfela?

Na poziomie operacyjnym koncentrujemy się na trwałości i funkcjonalności wdrożonych rozwiązań. Analizujemy kondycję oraz stabilność nasadzeń w kolejnych sezonach, poziom ich utrzymania oraz wpływ na komfort użytkowników przestrzeni. Istotne jest dla nas również to, czy zastosowane rozwiązania ograniczają koszty utrzymania i zwiększają odporność nieruchomości na zmienne warunki pogodowe.

Z perspektywy asset management kluczowa jest odporność aktywów w długim horyzoncie. Nieruchomość lepiej przygotowana na wyzwania klimatyczne oznacza mniejsze ryzyko operacyjne i większą przewidywalność kosztów. To bezpośrednio przekłada się na stabilność portfela oraz jego atrakcyjność w kontekście rosnących oczekiwań regulacyjnych i inwestorów.

Czy Pani zdaniem bioróżnorodność stanie się w najbliższych latach rynkowym standardem w sektorze nieruchomości handlowych?

Rośnie presja inwestorów na zwiększanie odporności klimatycznej aktywów, a odwiedzający coraz częściej zwracają uwagę na komfort przebywania w miejscach zakupów. Wprowadzanie drzew, krzewów, ogródków czy placów zabaw otoczonych zielenią wyraźnie podnosi atrakcyjność takich destynacji. W efekcie bioróżnorodność przestaje być wyróżnikiem, a staje się jednym ze standardowych elementów zarządzania nieruchomością. Podobny proces obserwowaliśmy kilka lat temu w przypadku efektywności energetycznej, która dziś jest traktowana jako oczywisty wyznacznik jakości obiektu.