[WYWIAD] Monika Kulawińska, CBRE: yieldy będą się kompresować

Na tle innych sektorów retail jest nadal interesujący i się wzmacnia, głównie w obszarze retail parków, ale widzimy też zainteresowanie centrami handlowymi. Liczymy na kilka dużych, atrakcyjnych transakcji w tym roku – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Monika Kulawińska, Director, Head of Retail Sector, CBRE Poland. Rozmowa została przeprowadzona podczas targów #scf2026spring. CBRE Poland była Partnerem Strategicznym targów.

Po wybuchu wojny na Ukrainie rynek inwestycyjny przechodził dołek, a obecnie obserwujemy pewien trend odbudowywania transakcji. Gdyby jednak pominąć ubiegłoroczny portfel TREI ten obraz nie byłby specjalnie optymistyczny. Skąd więc bierze się stosunkowo niewielkie zainteresowanie inwestorów i brak finalizacji transakcji? Czy główną przyczyną są trudne warunki finansowania, czy duża rozpiętość oczekiwań sprzedających i kupujących? Jakie są główne czynniki wpływające na tę sytuację?

Pierwszą przyczyną jest ogólna sytuacja  rynku inwestycyjnego w Polsce. Cały rynek w ubiegłym roku znacząco siadł – wolumen inwestycyjny wyniósł około 4–4,5 mld zł, co jest mniej niż w poprzednim roku.

Na zainteresowanie inwestorów wpływa przede wszystkim konkurencja z innymi krajami. Oczekiwania sprzedających w Polsce są w pełni urealnione, ale inne rynki oferują lepsze zwroty. Na przykład w Niemczech można kupić nieruchomość z mocniejszą bazą klientów i wyższym przychodem dysponowanym, co skutkuje wyższym zwrotem. Jeśli w Niemczech można uzyskać 8% zwrotu, a w Polsce tylko 6,5–7,5%, inwestorzy często wybierają zagraniczne inwestycje, mimo że Polska pozostaje rynkiem rozwijającym się i atrakcyjnym.

Jeśli chodzi o finansowanie – w retail parkach banki są skłonne zaoferować atrakcyjne warunki i finansować inwestycje portfelowo, ale w centrach handlowych podejście jest bardziej selektywne. Banki dokładnie analizują każdą lokalizację i nie oferują dobrych warunków dla projektów, które nie są dominujące w danym mikrorynku.

Połączenie oczekiwań inwestora co do zwrotu, kosztów finansowania i możliwości inwestycji za granicą sprawia, że wiele projektów w Polsce traci na atrakcyjności. Dopóki sytuacja gospodarcza w Europie będzie dynamiczna i niepewna, polski rynek będzie wciąż porównywany do zachodnich rynków, co ogranicza finalizację transakcji.

Wspomniałaś, że banki dużo bardziej wnikliwie przyglądają się transakcjom, a proces dochodzenia zamykania transakcji jest wydłużony. Czy ta ostrożność banków jest głównym powodem tego wydłużenia procesu zamykania transakcji, czy może tych ofert ze strony inwestorów jest po prostu mniej? 

Jak patrzę na czas potrzebny do sfinalizowania transakcji to jestem większą optymistką niż byłam jeszcze na początku tego roku. Trzy–cztery miesiące temu powiedziałabym, że wszystko się ciągnie i trwa bardzo długo. Teraz mam wrażenie, że jest pewne przyspieszenie. Od początku roku dużo inwestorów przychodzi, chce rozmawiać i szukać produktów. Ci którzy posiadają nieruchomości są skłonni sprzedawać, banki są bardziej responsywne i analizują te procesy, co wydaje się przyspieszać całość.

Oczywiście nie oczekuję, że zamkniemy transakcję w dwa miesiące, ale mam wrażenie, że nie staramy się już „wyszarpać” jednej oferty ani finansowania od banku – wszyscy jesteśmy bardziej chętni, żeby działać. Widzę, że rynek w tym temacie ruszył.

Mówiłaś o tym, że stopy zwrotu w Polsce bywają niższe niż na innych rynkach. CBRE zapewne robi estymacje – jak przewidujecie, jakie zmiany mogą nastąpić w najbliższym czasie, w którą stronę to może iść?

Robimy oczywiście estymacje i zastanawiamy się nad dynamiką zmian yieldów. Moim zdaniem yieldy będą się trochę kompresować, ale nie będzie to szybka kompresja. Biorąc pod uwagę sytuację na wschodzie i możliwe reakcje banków w zakresie stóp procentowych, rynek będzie reagował powoli. 

Miesiąc temu powiedziałabym, że trend kompresujący yieldy będzie stopniowy. Obecnie uważam, że proces będzie jeszcze wolniejszy albo yieldy utrzymają się na stosunkowo stabilnym poziomie. Nie spodziewam się dramatycznych spadków ani szybkiego powrotu do poziomów z 2019 roku – jest to nierealne. Cały rynek, nie tylko handlowy, reaguje powoli na wydarzenia światowe, a globalna dynamika gospodarcza sprawia, że zmiany nie będą aż tak znaczące.

Co do samego przyspieszenia procesu transakcyjnego – obserwuję, że inwestorzy chętniej angażują się w poszukiwanie produktów, a banki analizują procesy bardziej responsywnie. Dzięki temu nie musimy już „wyszarpywać” ofert ani finansowania, co wcześniej wydłużało czas zamknięcia transakcji. Rynek rzeczywiście ruszył i wygląda to obiecująco, choć trzeba pamiętać, że procesy będą się rozwijać stopniowo i pełne efekty będzie widać dopiero po kilku miesiącach.

W ubiegłym roku na rynku retailowym obserwowaliśmy niesamowity wzrost inwestycji ze strony kapitału czeskiego. Czechy mają populację prawie cztery razy mniejszą niż Polska, a inwestycje na naszym rynku są większe niż nasze rodzime. Czego brakuje polskim inwestorom? Odpowiednich instytucji prawnych – wiadomo, nie mamy REIT-ów – czy może zaufania do rynku? Czego konkretnie brakuje? 

Myślę, że chodzi o obydwie kwestie – brak REIT-ów i brak odpowiednich wehikułów inwestycyjnych zabija polskiego inwestora. Wciąż kupujemy mieszkania, bo nie wiemy, co zrobić z kapitałem, i obawiam się, że coraz więcej tych środków może wyjść za granicę, zamiast pozostać w Polsce. Póki sytuacja się nie zmieni, będzie bardzo trudno przyciągnąć indywidualnych inwestorów, którzy mogliby zainwestować mniejsze kwoty, np. pięćdziesiąt, sto tysięcy złotych w nieruchomości komercyjne.

Dodatkowo, brak dostępnych instrumentów i wehikułów inwestycyjnych sprawia, że ludzie nie mają pewności, czy warto wierzyć w komercyjny rynek nieruchomości. W przeszłości banki podejmowały próby zakupu nieruchomości komercyjnych, ale nie były one zbyt udane. Jeśli nie pokażemy indywidualnym inwestorom, że jest możliwe osiągnięcie sukcesu w tym segmencie, trudno będzie zebrać kapitał w Polsce.

Z raportu CBRE wynika, że chociaż poziom inwestycji ze strony polskiego kapitału jest stosunkowo mały, to jednak w ubiegłym roku mieliśmy tutaj znaczący wzrost. Kim są inwestorzy?  

Obserwowany wzrost polskiego kapitału w ostatnim czasie – 20% całego wolumenu inwestycyjnego – to dużo jak na polski rynek, zważywszy, że przeciętny Polak nie ma możliwości inwestowania w komercyjne nieruchomości. To cieszy, ale są to głównie inwestorzy indywidualni, np. kapitał rodzinny lub właściciele firm przemysłowych, którzy chcą dywersyfikować portfel lub inwestować w nieruchomości w sposób bardziej value-addowy, z możliwością przebudowy i zwiększenia wartości końcowej inwestycji.

Dla przeciętnego obywatela takich możliwości inwestycyjnych brakuje. Biorąc pod uwagę liczbę ludności, poziom bogacenia się i dostępny kapitał do inwestowania, jest to naprawdę przykre, że polski rynek nie daje szansy na partycypację w segmencie nieruchomości komercyjnych w sposób dostępny dla większej grupy  inwestorów.

O kapitale czeskim już mówiliśmy ale widzimy aktywność także z innych kierunków w regionie CEE. Czy możemy spodziewać się utrzymania tego zainteresowania w najbliższym czasie?

Zdecydowanie tak, kapitał z regionu CEE jest nadal aktywny i utrzymuje duże zainteresowanie. Rozmawiamy z tym kapitałem, szukamy dla niego możliwości inwestycyjnych i nie widzę powodu, dla którego miałby odpłynąć z rynku polskiego.

Dodatkowo, mamy bardzo duże zainteresowanie kapitału francuskiego, co w ogóle wcześniej na tym rynku nie występowało. To widać na poziomie wstępnego zainteresowania i pierwszych transakcji. Obecnie są to raczej mniejsze wolumeny, związane z typem inwestora, który tutaj inwestuje – na ten moment mówimy o inwestycjach przeważnie do dziesięciu milionów euro. Nie jest to dużo, więc w strefie handlowej mamy do czynienia raczej z pojedynczymi retail parkami.

Myślę jednak, że kapitał francuski będzie stopniowo pojawiać się na rynku, konkurować z kapitałem czeskim i z czasem przyczyni się do zwiększenia wolumenu europejskiego w Polsce. Pierwsze transakcje pozwolą im rozwijać portfele i inwestować w większe projekty w przyszłości. Obserwujemy to uważnie, rozmawiamy z inwestorami i zdecydowanie liczymy, że będzie to dodatkowa odnoga kapitału, którego wcześniej na rynku polskim nie było.

Jak nieruchomości handlowe, wyglądają na tle innych nieruchomości komercyjnych, takich jak magazyny, living (PRS-y), akademiki czy hotele? Wydaje się, że poziomy transakcji w retailu są mniejsze niż w innych branżach. 

Tak, poziomy transakcji w retailu są najmniejsze, ale historycznie ten sektor zwykle miał około 30% wolumenu i prawdopodobnie będziemy oscylować wokół tego poziomu. 

W ubiegłym roku było to znacznie mniej – tylko kilkanaście procent. 

Było tak, ponieważ nie było dużych transakcji. Rok wcześniej mieliśmy NEPI kupiło dwie duże galerie handlowe, które stanowiły prawie 50% całkowitego volumenu. W zeszłym roku największa transakcja handlowa to było już tylko około 100 mln zł, co zmienia perspektywę: żeby osiągnąć podobny wolumen do 2025 roku, potrzebowalibyśmy siedmiu takich transakcji, a wykonaliśmy jedną, oprócz portfela TREI, który był większy.

Retail jest sektorem gry pojedynczych transakcji, szczególnie w centrach handlowych. Tak będzie nadal. Dlatego czasami wydaje się, że retail świetnie prosperuje, a czasami, przy 13%, wydaje się mało. To nie jest mało – po prostu nie było dużej transakcji, a takich nie będzie wiele. 

Na tle innych sektorów retail jest nadal interesujący i się wzmacnia, głównie w obszarze retail parków, ale widzimy też rosnące zainteresowanie centrami handlowymi. Liczymy na kilka dużych, atrakcyjnych transakcji w tym roku, co zwiększy wolumen.

Na koniec powiedz jakie są nastroje na innych rynkach?

Biura przyciągają coraz większe zainteresowanie, szczególnie kapitału zagranicznego. Sektor industrial pozostaje stabilny i rozwija się prężnie, choć okres „światłości” dla industrialu może już mijać, kapitał wciąż tam jest.

Nowością jest sektor hotelowy, który w Polsce zawsze był minimalny udział w rynku i traktowany po macoszemu. Obecnie obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów i sieci hotelowych. Uważam, że ten sektor może nas w tym roku pozytywnie zaskoczyć, ponieważ koniunktura w hotelarstwie jest bardzo dobra.

Rozmawiał: Radosław Rybiński