Zmieniające się potrzeby konsumentów, transformacja handlu i starzejące się obiekty – to tylko niektóre wyzwania, przed którymi stoi rynek centrów handlowych w Polsce. Podczas części konferencyjnej #scf2025fall Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director w EPP, podkreślił, że konieczne jest nowe podejście, które pozwoli wydobyć ukryty potencjał z istniejących projektów.
Pierwsze centra handlowe w Polsce miały bardzo prostą formę – hipermarket i pasaż sklepów naprzeciwko. Jak zauważa Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director w EPP, odpowiadało to na potrzeby klientów lat 90., gdy główną funkcją była szybka i wygodna możliwość dokonania zakupów.
Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
„Zmieniła się struktura społeczeństwa, dochody Polaków systematycznie rosną, a do tego doszły globalne zjawiska – rozwój online czy pandemia. To wszystko zdefiniowało rynek na nowo. i” – powiedział Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director w EPP, podczas części konferencyjnej Forum.
Analiza, alternatywa, zmiana
EPP posługuje się metaforą znaną ze świata IT: Control – Alt – Delete. Control oznacza analizę i weryfikację, Alt – poszukiwanie alternatyw, a Delete – odrzucanie tego, co nie działa.
„Najpierw badamy otoczenie – zarówno w skali całej Polski, jak i poszczególnych rynków. Analizujemy dane makro i mikro, przyglądamy się trendom społecznym, zmianom w dzielnicach czy potencjałowi poszczególnych najemców. Dopiero na tej podstawie tworzymy asset plany, czyli szczegółowe scenariusze przyszłych działań” – tłumaczył Marek Gładki.
Przykładem jest portfel M1, przejęty przez EPP w 2024 roku. Firma przygotowywała się do tego ruchu półtora roku wcześniej, mając gotowe asset plany dla dziewięciu centrów handlowych i trzech parków handlowych.
„Wiedzieliśmy, co chcemy zmienić, w jakiej perspektywie i jak to wdrożyć. To dziś realizujemy”.
Ukryty potencjał starych projektów
Według Gładkiego, wiele obiektów z końcówki lat 90. kryje w sobie ogromny, ale niewykorzystany potencjał.
„Dostosowujemy je nie tylko do obecnych, ale też przyszłych realiów. Wdrażamy asset plany i nadajemy im nowe życie” – podkreślił Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director w EPP.
Zmiany mają bardzo praktyczny wymiar:
- elastyczne zarządzanie powierzchnią – zmniejszanie marketów spożywczych i elektronicznych, które nie potrzebują już dawnych metraży, i wprowadzanie w ich miejsce nowych marek, np. HalfPrice czy Centrum Rowerowego,
- nowe wykorzystanie powierzchni magazynowych i socjalnych, które zamieniają się w dodatkowe GLA,
- rozbudowy – jak w Twierdzy Kłodzko, gdzie dodano 5 tys. mkw. i otwarto m.in. TK Maxx i DM,
- food courty jako przestrzenie społeczne – strefy w Galaxy (Szczecin), Pasażu Grunwaldzkim (Wrocław) czy Galerii Echo (Kielce) zmieniły się z prostych punktów gastronomicznych w miejsca spotkań i spędzania czasu,
- odświeżanie starszych projektów – np. Marcelin w Poznaniu, który dzięki modernizacji przestrzeni wspólnych i miksu najemców zyskał nowe życie.
Kto osiąga sukces?
Czy takie podejście jest zarezerwowane wyłącznie dla największych graczy?
„Mamy solidne fundamenty, ale żeby przetrwać na rynku, wcale nie trzeba być największym. Czasem to nawet przeszkadza. Najważniejsze jest, kto szybciej się adaptuje. Projekty, które dziś mają problem, to te, które nie aktualizowały swojego oprogramowania – nie dostosowywały się do rynku i nie wprowadzały zmian na bieżąco” – podkreślił Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director w EPP.
Brak funduszy, pomysłu lub trwanie w strefie komfortu właścicieli sprawia, że część centrów handlowych znalazła się dziś w kryzysie.
„Słyszymy już o zamknięciach projektów handlowych i zapewne usłyszymy o kolejnych. Jeśli nic nie zrobimy, to droga będzie tylko w dół”.
„Rynek nie lubi próżni”
Dlatego EPP stara się patrzeć na rynek jak na proces ciągłej zmiany.
„Rynek nie lubi nudy ani próżni. Naszym zadaniem jest być zawsze krok przed nim” – stwierdził Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director w EPP.
Targi #scf2025fall odbywały się w dniach 24-25 września w Expo XXI w Warszawie Nieodłącznym ich elementem jest część konferencyjna. W tym roku na scenie pojawiło się aż 24 gości, którzy mówili o kluczowych wyzwaniach stojących przed rynkiem centrów handlowych w Polsce. Wszystkie prezentacje i wystąpienia zostały już opublikowane na kanale YouTube oraz na Linkedin.
