[ANALIZA] CBRE: najemcy wybierają lokalizacje prime pomimo wyższych czynszów

Według raportu CBRE „European Real Estate Market Outlook 2026”, po solidnym wzroście sprzedaży detalicznej i ekspansji najemców w ubiegłym roku w 2026 r. spodziewana jest stabilizacja. Bazowa prognoza przewiduje wzrost wolumenu sprzedaży detalicznej w Europie Zachodniej o nieco mniej niż 2%, na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Parki handlowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem najemców, przy praktycznie zerowym poziomie pustostanów.

CBRE jest partnerem strategicznym targów #scf2026spring, które odbędą się w dniach 24-25 marca na stadionie Legii Warszawa.

Ryzyka dla tej prognozy są nieznacznie przesunięte w kierunku spadkowym. Zaufanie konsumentów pozostaje osłabione, a choć realne dochody rosną, tempo tego wzrostu zaczyna słabnąć. Pomimo obniżek stóp procentowych w ciągu ostatnich dwóch lat, poziom oszczędności gospodarstw domowych nadal rośnie. Wskazuje to na ostrożność konsumentów, którzy mogą ograniczać wydatki w zakresie dóbr i usług uznaniowych.

Detaliści będą kontynuować strategie ekspansji, koncentrując się na lokalizacjach prime i deklarując gotowość do kompromisu w zakresie wielkości lokali, lecz nie w obszarze lokalizacji. W segmencie ulic handlowych silna konkurencja o najlepsze miejsca, w połączeniu ze wskaźnikami pustostanów poniżej 5% na większości głównych ulic handlowych, sugerują dalsze licytowanie stawek najmu powyżej poziomów ofertowych. Prognozy wskazują, że najsilniejszy wzrost czynszów w tym roku odnotują Rzym, Paryż i Londyn.

Czynsze w centrach handlowych również będą wykazywać tendencję wzrostową, odchodząc od ubiegłorocznej sytuacji, w której wzrost był w dużej mierze powiązany z indeksacją. Właściciele obiektów chętnie wykorzystają swoją zwiększoną siłę negocjacyjną, aby zastępować słabiej radzących sobie najemców tymi silniejszymi, skłonnymi płacić wyższe czynsze. Popyt na powierzchnie drugorzędne pozostanie ograniczony zarówno w segmencie ulic handlowych, jak i centrów handlowych.

Dyskonty będą rozszerzać obszar zainteresowania z lokalizacji drugorzędnych na lepszej jakości centra handlowe, zajmując powierzchnie w „zimnych strefach” centrów, które zazwyczaj odnotowują mniejszy ruch.

Parki handlowe wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem najemców i praktycznie zerowym poziomem pustostanów. W nadchodzącym roku oczekiwany jest ponadprzeciętny wzrost czynszów w tym segmencie, choć na niektórych rynkach stawki mogą się ustabilizować z powodu rosnącej nowej podaży.

Prognoza bazowa CBRE zakłada wzrost czynszów na poziomie 2,1% w ujęciu europejskim (średnia ważona ulic handlowych i centrów handlowych), przy wzroście na poziomie 2,7% w scenariuszu optymistycznym oraz spadku o 0,2% w scenariuszu pesymistycznym.

Prognozowane trendy

Raport CBRE prognozuje następujące trendy:

Opłata wstępna, czyli płatność dokonywana przez potencjalnych najemców na rzecz właścicieli nieruchomości lub ustępujących najemców w celu zabezpieczenia umowy najmu, ponownie zyskuje na popularności w całej Europie. Detaliści wykorzystują ją jako sposób na uzyskanie dostępu do najlepszych lokali w lokalizacjach prime na głównych ulicach handlowych, gdzie konkurencja jest wyjątkowo silna. Warunki najmu będą nadal przesuwać się na korzyść właścicieli nieruchomości: coraz powszechniejsze staną się dłuższe okresy obowiązywania umów oraz wydłużone okresy wypowiedzenia.

Handel oparty na doświadczeniach klienta będzie rozwijał się poza Europą Zachodnią. Obecnie flagowe sklepy w Londynie i Paryżu zazwyczaj zawierają elementy doświadczeniowe, takie jak przestrzenie eventowe, strefy rozrywki społecznej czy zajęcia fitness organizowane w sklepach marek sportowych i athleisure. Oczekujemy, że tego typu rozwiązania będą stopniowo pojawiać się także w innych częściach kontynentu. Elementy z kategorii Food & Beverage (F&B) również będą nadal integrowane z ofertą sklepów flagowych.

Poszerzanie oferty – właściciele centrów handlowych będą nadal intensywnie pracować nad rozszerzaniem oferty swoich obiektów, aby uczynić je bardziej atrakcyjnymi dla klientów. Głównym kierunkiem działań będzie dalsze wzmacnianie komponentu gastronomicznego (F&B) oraz stref rozrywkowych. Tego typu najemcy zwiększają ruch w obiekcie, wydłużają czas spędzany przez klientów oraz poszerzają zasięg oddziaływania centrów handlowych.

Strategie DTC (Direct-to-Consumer) – marki będą koncentrować się na modelu Direct‑to‑Consumer (DTC), zamiast sprzedawać produkty poprzez kanały hurtowe. Sklepy coraz częściej pełnią rolę strategicznej ekspresji tożsamości i doświadczenia marki. Sprzedaż bezpośrednia, szczególnie w sklepach flagowych, pozwala markom budować relacje z klientami i prezentować swoje wartości, zwiększając szanse na pozyskanie klienta na całe życie.

Zaawansowana analityka – marki będą coraz intensywniej dążyć do zmniejszenia luki analitycznej pomiędzy sklepami stacjonarnymi a kanałami online. Dzięki technologiom takim jak identyfikatory radiowe (RFID), czujniki oraz rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji w obszarze komputerowego rozpoznawania obrazu, detaliści mogą dokładniej śledzić zachowania klientów w sklepach, monitorując czas przebywania, przepływy ruchu oraz przemieszczanie się towaru w obrębie sklepu. W połączeniu z danymi z kanału online detaliści będą w stanie w pełni optymalizować doświadczenie klienta oraz lepiej rozumieć popyt i wzorce zakupowe.