Cushman & Wakefield podsumował sytuację w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce po pierwszych trzech miesiącach br. Analiza danych wskazuje na postępującą decentralizację handlu – wszystkie nowo oddane inwestycje to parki handlowe zlokalizowane w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. Jednocześnie w największych aglomeracjach obserwujemy trend uzupełniania istniejących zasobów, czego dowodem jest fakt, że połowa nowej powierzchni dostarczonej w pierwszym kwartale powstała w wyniku rozbudowy obecnych obiektów.
Rekordowy poziom powierzchni w budowie może zwiastować sukcesywne spadki w wynikach sprzedaży pojedynczych centrów i parków handlowych w dłuższej perspektywie czasu.
Solidny wynik podaży – ok. 73 tys. mkw.
W pierwszym kwartale 2026 roku deweloperzy oddali do użytkowania 73 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. To wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie 2025 roku, kiedy na rynek trafiło 47 tys. mkw., choć nieco niższy niż w pierwszym kwartale 2024 roku (89 tys. mkw.). Statystyki podaży obejmują obiekty o powierzchni powyżej 5000 mkw. GLA i uwzględniają nowe budynki, ale także rozbudowy i przebudowy.
„Nowa podaż powierzchni handlowej rozwija się obecnie w dwóch odmiennych kierunkach: z jednej strony obejmuje zagospodarowywanie białych plam w mniejszych miejscowościach, obarczone większym ryzykiem długoterminowym ze względu na uwarunkowania demograficzne, z drugiej – koncentruje się na dalszym dogęszczaniu rynku w największych aglomeracjach. W pierwszym kwartale oddano do użytkowania pięć nowych inwestycji – wszystkie w formacie parków handlowych, zlokalizowanych w Bochni, Bogatyni, Tomaszowie Lubelskim, Tarnobrzegu i Żyrardowie. Wszystkie nowe obiekty powstały w miastach liczących poniżej 50 tys. mieszkańców. Z kolei rozbudowy koncentrowały się przede wszystkim w największych aglomeracjach powyżej 400 tys. mieszkańców. W tym przypadku rozwój wspierany jest pozytywną demografią, rosnącymi płacami i wyższą chłonnością popytu” – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Na uwagę zasługuje również obserwowana tendencja do zmniejszania skali nowych inwestycji handlowych. Analiza danych dla pierwszych kwartałów ostatnich lat pokazuje systematyczny spadek średniej powierzchni oddawanych nowych budynków – z około 11 tys. mkw. w 2024 roku, przez 8,2 tys. mkw. w 2025 roku, do 7,2 tys. mkw. w 2026 roku. Całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga obecnie ok. 17,3 mln mkw. GLA.
Wyjątkowo wysoka skala podaży w budowie
Zgodnie ze stanem na koniec pierwszego kwartału w budowie pozostawało aż około 770 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej. Jest to bezprecedensowy rekord od ponad dekady na polskim rynku handlowym. Pomimo, że deweloperzy i inwestorzy uważnie analizują zasadność powstawania nowych inwestycji, należy mieć na uwadze, że wraz ze wzrostem podaży ruch klientów oraz obroty będą rozkładać się na większą liczbę obiektów, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na spadki w wynikach osiąganych przez pojedyncze centra i parki handlowe.
Popyt: cztery nowe sieci handlowe w Polsce w I kw.
W pierwszym kwartale br. cztery marki handlowe zadebiutowały otwierając w naszym kraju swoje pierwsze sklepy stacjonarne. Były to: Lululemon (odzież sportowa, pierwszy sklep w Westfield Arkadia), Yavorska (polska marka modowa z debiutem w Klif Gdynia), iLunch (litewska sieć gastronomiczna, otwarcie w Olivia Centre w Gdańsku), XIMI-V (azjatycka marka lifestyle’owa z akcesoriami, która pojawiła się w Blue City w Warszawie).
Sprzedaż detaliczna: obiecujący start br.
Początek 2026 roku przyniósł kontynuację pozytywnych trendów w handlu detalicznym, a sprzedaż w cenach stałych utrzymała dodatnią dynamikę. Z dostępnych danych GUS obejmujących obecnie dwa miesiące pierwszego kwartału wynika, że styczeń przyniósł wzrost sprzedaży o 4,4% r/r, natomiast w lutym tempo wzrostu dodatkowo przyspieszyło do 5,0% r/r.
„W pierwszym kwartale 2026 r. najsilniejsze wzrosty ponownie koncentrowały się w segmentach istotnych z punktu widzenia funkcjonowania centrów handlowych. W lutym sprzedaż w kategorii Meble, RTV, AGD zwiększyła się o 7,3% r/r, natomiast w grupie Tekstylia, odzież, obuwie odnotowano wzrost na poziomie 9% r/r. Po okresie słabszych wyników poprawa objęła również kategorię Żywność, napoje i wyroby tytoniowe, w przypadku których sprzedaż wzrosła o 1,1% r/r. Jedynym segmentem notującym spadki pozostawały Prasa i książki (-4,7% r/r)” – komentuje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.
Struktura wzrostu wskazuje, że w pierwszych miesiącach 2026 roku popyt konsumencki pozostawał szczególnie silny w segmencie dóbr nieżywieniowych, co sprzyjało poprawie wyników sprzedażowych w obiektach handlowych.
Marzec 2026 przyniósł pogorszenie nastrojów konsumenckich. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK) spadł do poziomu -12,2, co oznacza pogłębienie pesymizmu wśród konsumentów i przerwanie wcześniejszego trendu poprawy. Wskaźnik wyprzedzający (WWUK) również zanotował spadek, osiągając wartość -9,5, co wskazuje na rosnącą ostrożność w oczekiwaniach dotyczących przyszłej sytuacji gospodarczej i konsumpcji, związaną zapewne m.in. z wysokimi cenami paliw i sytuacją geopolityczną niesprzyjającą planowaniu większych wydatków.
„Dane GUS pokazują, że fundamenty nastrojów konsumenckich są coraz bardziej zróżnicowane. W marcu konsumenci pozytywnie oceniali swoją bieżącą sytuację finansową, której wskaźnik osiągnął wartość +31,7. Również przewidywania dotyczące przyszłej sytuacji finansowej gospodarstwa domowego (+14,0) oraz skłonność do oszczędzania (+13,5) pozostały na relatywnie wysokim poziomie. Jednocześnie jednak respondenci negatywnie oceniali zmiany ogólnej sytuacji ekonomicznej kraju – zarówno w ujęciu bieżącym (-22,4), jak i przyszłym (-24,1). Wskaźnik dotyczący planowania większych zakupów utrzymał się na niskim poziomie (-26,9)” – dodaje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.
Na tle Europy Polska nadal prezentuje się relatywnie dobrze. W marcowym badaniu Eurostatu wskaźnik ufności konsumenckiej dla Polski wyniósł -2,0, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej spadła do -15,5. To potwierdza, że polscy konsumenci pozostają jednymi z najbardziej optymistycznych w regionie, mimo pogorszenia nastrojów. Relatywna odporność na zewnętrzne wstrząsy gospodarcze może świadczyć o wysokiej stabilności krajowego rynku pracy i sytuacji dochodowej gospodarstw domowych.
Odwiedzalność i obroty: mocny pierwszy kwartał
Odwiedzalność centrów handlowych w pierwszym kwartale 2026 roku utrzymywała się na podobnym poziomie do roku 2025. Po ujemnym wyniku w całym 2025 roku (-0,6% r/r), pierwszy kwartał 2026 odnotował delikatną poprawę wskaźnika odwiedzalności o 1,3% r/r. Marzec był najlepszym w tym kwartale miesiącem pod względem ruchu klientów (3,4% wzrostu r/r).
„Mocniejsze odbicie odnotowały obroty najemców centrów handlowych w pierwszych dwóch miesiącach roku. W styczniu 2026 roku wzrost wyniósł prawie 8,5%, natomiast w lutym przekroczył 4%, co biorąc pod uwagę wskaźniki wzrostu cen w tych miesiącach na poziomie 2,1% oznacza realne wzrosty obrotów najemców” – tłumaczy Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.
Czynsze w obiektach
Zgodnie z przewidywaniami Cushman & Wakefield, czynsze w najlepszych obiektach handlowych w Polsce odnotowały wzrost w pierwszym kwartale.
„W przypadku centrów i parków handlowych dynamika wzrostów czynszów przekroczyła inflację, która stanowi podstawę indeksacji w umowach najmu. Na początku 2026 roku indeksacja czynszów wyniosła bowiem 1,9%-2,1% dla stawek w walucie euro oraz 3,6% w przypadku umów w złotówkach, zgodnie ze wskaźnikiem GUS. Poziom czynszów w centrach handlowych jest istotnie wyższy niż w parkach handlowych. W pierwszym kwartale dla flagowych obiektów czynsz prime sięgnął 180 EUR/ mkw. dla najlepszych lokali o powierzchni ok. 100 mkw. w galeriach handlowych, zaś w najlepszych regionalnych parkach handlowych wyniósł ok. 19,5 EUR/ mkw.” – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.
