Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: nigdy nie mieliśmy w przygotowaniu tylu projektów, co teraz

Przyszedł czas na szybki rozwój obiektów o prostych strukturach. W tej chwili nie buduje się żadna wielopoziomowa galeria handlowa w Polsce bo jej skomercjalizowanie jest bardzo trudne. Natomiast wszyscy projektują centra convenience. Dla nas to także bardzo intensywny czas. Nigdy nie mieliśmy tylu projektów w przygotowaniu, co teraz. Jesteśmy w stanie produkować około trzech projektów rocznie – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Grzegorz Pękalski, Członek Zarządu Karuzela Holding

Nad jakim projektami aktualnie pracuje Karuzela Holding?

Grzegorz Pękalski: Mamy w tej chwili cztery projekt, które z prawomocnym pozwoleniem na budowę w Wągrowcu, Puławach, Inowrocławiu i Białej Podlaskiej. Wszystkie mają od 8 do 14 tys. mkw. powierzchni. Aktualnie prowadzimy przetargi na wybór generalnego wykonawcy każdego z tych projektów i w tym roku na przełomie maja i czerwca planujemy rozpocząć ich budowę. Otwarcie planowane jest na 2022 r. W przygotowaniu mamy także nowe inwestycje w Świebodzinie i Opocznie. W tych przypadkach pracujemy nad dokumentacją budowlaną. W przyszłym roku zamierzamy także rozbudować obiekty we Wrześni i Wodzisławiu Śląskim. We Wrześni do istniejącej galerii handlowej o powierzchni 12 tys. mkw. chcemy dołożyć park handlowy o powierzchni 10 tys. mkw. W Wodzisławiu dobudujemy 2,5 tys. mkw.

Na jakim etapie komercjalizacji są te inwestycje i jak ten proces pozyskiwania najemców wygląda w czasach pandemii?

GP: W przypadku większości projektów komercjalizacja jest na zaawansowanym etapie i wynosi 20 – 40 proc. Natomiast komercjalizację w czasie pandemii podzieliłbym na dwa okresy mające znaczący wpływ na development. Pierwszy trwał od lockdownu w marcu do wakacji. Wtedy nikt nie był pewien, jaka będzie przyszłość, co się stanie na rynku i jakie będą konsekwencje lockdownu. Ta sytuacja wszystkich zaskoczyła i spowodowała, że wstrzymano jakiekolwiek decyzje o rozwoju. Ponadto osoby, które do tej pory zajmowały się rozwojem sieci musiały zająć się renegocjacją warunków umów. Od lutego do czerwca wszyscy więc wstrzymali oddech. Natomiast od wakacji do teraz raczej obserwujemy powrót do sytuacji sprzed pandemii. Ci, którzy widzą potencjał do rozwoju, osiągają dobre wyniki i mają strategię ekspansji nadal chcą to robić i są to głownie sieci o profilu dyskontowym.

Jak zmieniły się umowy najmu?

GP: W wielu umowach wpisujemy punkt, który nazywamy siłą wyższą. To zawsze było definiowane w umowach najmu, ale te zapisy teraz są rozbudowane. Wszyscy jesteśmy mądrzejsi o doświadczenia z pandemią. Niezmienione zostały natomiast kwestie długości umów. Zwykle podpisujemy umowy 5-letnie, a ze sklepami spożywczymi, które mają większe powierzchnie są to umowy na 10 lat.

Głównymi najemcami retail parków i obiektów takich, jak Karuzela są sieci dyskontowe takie jak KiK, Dealz, Tedi, Action, Pepco.

GP: To sieci, które mają teraz 5 min swojego rozwoju. Wszyscy ci operatorzy weszli na rynek stosunkowo niedawno i po otwarciu swoich pierwszych sklepów zaczęli mieć bardzo obiecujące wyniki. To zachęciło do rozwoju i aktualnie próbują w dosyć szybkim tempie zająć swoje pozycje w poszczególnych miastach. Wręcz dochodzi do tego, że jeśli w danym mieście nie mają odpowiedniej infrastruktury w postaci parków handlowych, to szukają budynków wolnostojących, aby tylko szybko zająć miejsce, zbudować pozycję i zacząć handlować najszybciej jak się da.

To dobra dla Was sytuacja

GP: Jak w brydżu wszystko zmienia się nieoczekiwanie. Duże galerie handlowe, najwyżej oceniane i zlokalizowane w dużych miastach, straciły obecnie na atrakcyjności. Zostały zamknięte w pierwszej kolejności. Natomiast te mniej doceniane z dołu piramidy zaczęły funkcjonować lepiej ponieważ podczas pandemii mogły być w większości otwarte. Ponadto urosło zapotrzebowanie na sklepy dyskontowe i produkty, które mają dobry stosunek jakości do ceny. Zmieniły się także zachowania konsumentów, którzy ostrożniej podchodzą do wydatków. Wszystko to spowodowało, że parki handlowe zyskały na znaczeniu. Mają przewagę nad dużymi galeriami, gdyż dojazd do parku handlowego w mniejszych miastach zajmuje 5-7 min, parking znajduje się na jednym poziomie, brak części wspólnych i łatwiej minimalizować ryzyko zakażenia. Dodatkowo czas przebywania w parku handlowym jest znacznie krótszy niż w galerii – jest to średnio 20 min. Bezpieczeństwo stało się teraz najważniejszą kwestią, a life style nieodłącznie kojarzony z galerią handlową ma teraz marginalne znaczenie.

Parki handlowe zyskały na znaczeniu. Jak długo ten boom na budowę tego typu obiektów może potrwać?

GP: Taka tendencja przynajmniej na razie będzie się utrzymywać. Przyszedł czas na szybki rozwój obiektów o prostych strukturach. W tej chwili nie buduje się żadna wielopoziomowa galeria handlowa w Polsce bo jej skomercjalizowanie jest bardzo trudne. Natomiast wszyscy teraz projektują centra convenience. Dla nas to także bardzo intensywny czas. Nigdy nie mieliśmy tylu projektów w przygotowaniu jak teraz. Jesteśmy w stanie produkować około trzech projektów rocznie. A potencjał jest jeszcze spory gdyż w wielu miastach taki format jest teraz pożądany. Pracy mamy jeszcze na kilka lat.

Jak szybko, w Pana opinii, retail wróci na właściwe tory?

GP: Niektórzy najemcy twierdzą, że handel wróci do tradycyjnego modelu sprzedaży w regularnych sklepach, tak szybko, jak szybko w czasie pandemii przeszedł do internetu. Na pewno dużo więcej pracy czeka teraz zarządców galerii handlowych nie tylko pod kątem pracy z najemcami, ale także z klientami. Trzeba będzie zachęcić klientów do powrotu do centrów handlowych.

Zmienią się relacje na linii najemca-wynajmujący?

GP: Już się zmieniły. Wiodące galerie handlowe miały do tej pory kolejkę oczekujących i mogły wybierać wśród najemców. Teraz to się znacznie zmieniło i takim obiektom trudniej jest się przestawić z bycia pożądanym do sytuacji, kiedy teraz trzeba zabiegać o każdy sklep a więc do sytuacji w jakiej parki handlowe zawsze były. W parkach handlowych najemców jest kilku, no może do 20, a więc i znaczenie każdego z nich pojedynczo jest dużo większe niż w przypadku galerii ze 100 sklepami.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz