Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

PRCH: artykuł 15ze ustawy covidowej jest wadliwy

Polska Rada Centrów Handlowych, która zrzesza ponad 200 największych firm działających w branży nieruchomości handlowych, w odpowiedzi na apel najemców zrzeszonych w Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług, podziela opinię, że artykuł 15ze (abolicja czynszowa) tzw. ustawy covidowej jest wadliwy i w opinii PRCH szkodzi obu stronom umów najmu – zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Branża centrów handlowych jest jedynym sektorem, w którym rząd w czasie trwania pandemii, wprowadził odgórne regulacje i na mocy ustawy zaingerował w umowy zawarte między dwoma niezależnymi podmiotami gospodarczymi – najemcami i wynajmującymi.

Rekomendowanym rozwiązaniem jest jak najszybsze uchylenie art. 15ze, co potwierdzają niezależne ekspertyzy prawne. Artykuł jest sprzeczny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa, a koszty jego obowiązywania ponosi wyłącznie jedna strona – wynajmujący. Narusza także zasadę swobodnego kształtowania umów nadmiernie ingerując w stosunki cywilnoprawne między najemcami a wynajmującymi i wprowadza nierówność w traktowaniu podmiotów – te same sklepy w centrach handlowych są traktowane inaczej, niż te działające w mniejszych obiektach lub przy ulicach handlowych.

Wadliwy artykuł 15ze

Ustawodawca wprowadzając art. 15ze pozbawił wynajmujących wszelkich wpływów z tytułu najmu – należnego czynszu i opłat eksploatacyjnych i przerzucił koszty finansowania 15 tygodni lockdownu, wyłącznie na wynajmujących. Łączne straty właścicieli centrów handlowych włączając ostatni lockdown to 5 mld zł, czyli ok. 45 proc. ich rocznych przychodów. Sama abolicja czynszowa wynikająca z art. 15ze kosztowała wynajmujących ponad 3 mld zł. Dodatkowo w odpowiedzi na trudną sytuację najemców wynajmujący dobrowolnie przyznali im od maja do grudnia 2020 roku czasowe rabaty czynszowe o łącznej wartości 2 mld zł. Wsparcie wynajmujących pozwoliło najemcom, zwłaszcza tym mniejszym, znacząco obniżyć koszty działalności, poprzez zwolnienia z płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych (art. 15ze) oraz dodatkowe czasowe obniżki czynszów w okresach poza lockdownami. Najemcy korzystają także ze wsparcia rządowego i PFR (postojowe, zwolnienie ze składek ZUS, dopłaty do wynagrodzeń pracowników, dotacje).

Jednocześnie wynajmujący zostali wykluczeni z możliwości ubiegania się o pomoc w ramach tarcz rządowych i PFR oraz pozbawieni przychodów czynszowych i opłat eksploatacyjnych ze strony najemców zwolnionych z wszelkich płatności na podstawie art. 15ze. Wynajmujący są nadal  zobowiązani do ponoszenia kosztów funkcjonowania obiektów (eksploatacja, ochrona, podatki, media) oraz regulowania zobowiązań kredytowych i finansowych. Dodatkowo właściciele i zarządcy centrów handlowych w trosce o bezpieczeństwo i komfort klientów oraz pracowników zainwestowali ogromne środki, aby obiekty spełniały najwyższe standardy bezpieczeństwa sanitarnego.

Właściciele i zarządcy obiektów handlowych nie są w stanie dłużej ponosić jednostronnie kosztów pandemii i lockdownów, ponieważ nie mają już na to środków. Niewypłacalność wynajmujących wpłynie silnie na sytuację i stabilność sektora bankowego w Polsce, który na dużą skalę poprzez udzielone kredyty sfinansował budowę obiektów handlowych (ok. 70-80% wartości nieruchomości stanowi kredyt) i może nie otrzymać zwrotu udzielonych pożyczek, gdyż kredyty bankowe są spłacane przychodami z umów najmu.

Mimo tych ogromnych kosztów właściciele nieruchomości handlowych są otwarci na współpracę i rozmowy z najemcami, o czym świadczą podpisane po pierwszym lockdownie porozumienia udzielające czasowych rabatów uwzględniających indywidualną sytuację poszczególnych podmiotów.

Symetryczne programy pomocowe

Trudna sytuacja nie dotknęła w jednakowym stopniu wszystkich graczy na rynku handlu. Są tacy, którzy zapowiadają rozwój, zatrudnianie pracowników, publikują zadowalające wyniki finansowe i zwracają pomoc z tarcz rządowych. Są też tacy, którzy walczą o to, by przetrwać. Utrzymywanie rozwiązań ingerujących ustawowo w umowy pomiędzy podmiotami i oferujących jednakowe warunki wsparcia jest nieuzasadnione oraz nieadekwatne do potrzeb oraz sytuacji poszczególnych firm. Umowy najmu są indywidualnie negocjowane przez dwie strony i zawierają wzajemne zobowiązania. Mniejsze podmioty wymagają bardzo elastycznego podejścia, ponieważ nie posiadają takiego zaplecza, infrastruktury i możliwości jak duże przedsiębiorstwa, którym udało się utrzymać niezagrożoną sytuację finansową.

Od początku pandemii branża centrów handlowych apeluje do rządu o wdrożenie symetrycznych programów pomocowych, wspierających zarówno najemców, jak i wynajmujących, choćby na wzór tych stosowanych w innych krajach europejskich. Dobrym przykładem zastosowanej pomocy jest dofinansowanie do czynszów w ramach tarcz pomocowych, co wspiera wszystkich dotkniętych skutkami lockdownu przedsiębiorców. Najemcy mogą regulować czynsz, a wynajmujący swoje zobowiązania wobec instytucji finansujących. Takie rozwiązanie nie narusza porządku prawnego, ale aby mogło skutecznie funkcjonować w Polsce potrzebne jest pilne usunięcie art. 15ze z ustawy covidowej.

Warto zaznaczyć, iż interpretacja obecnie obowiązujących przepisów wydana członkom PRCH przez Ministerstwo Rozwoju Pracy i Technologii jednoznacznie wskazuje na konieczność respektowania pełnego brzmienia zapisu art. 15ze, tj. konieczności przedłużenia umów najmu o 6 miesięcy w odniesieniu do każdego zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych.