Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Filip Zdort, Open Energy: nasze usługi pomogą znacznie zoptymalizować koszty utrzymania obiektu

W zakresie dezynfekcji obiektów i pomieszczeń mamy szczególne kompetencje sięgające roku 2016 czyli sprzed pandemii. Obecnie stawiamy szczególny nacisk na usługi związane z mechanicznym i chemicznym czyszczeniem kanałów wentylacyjnych i central nawiewno-wywiewnych jako głównych źródeł dostaw wysokiej jakości powietrza do wewnątrz – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Filip Zdort, Dyrektor Zarządzający Działu FM, Open Energy Polska Sp. z o.o.

Facility Management w czasie pandemii zyskuje na znaczeniu. Nie jest już kojarzone z technicznym działem, który w trakcie awarii jakiegoś urządzenia po cichu naprawia awarię i to najlepiej w nocy, by nie zakłócać normalnego funkcjonowania galerii handlowej

Filip Zdort: Istotnie. Zakres usług wchodzących w obszar działań Facility Management w czasie pandemii poszerza się i nabiera innego znaczenia. Więcej uwagi, na przykład, poświęca się urządzeniom, na które do tej pory, aż tak bardzo nie zwracano uwagi. Zwiększa się świadomość tego, jak ważne jest prawidłowe zarządzanie nieruchomością i jak dzięki temu można optymalizować koszty związane z funkcjonowaniem budynku.

Zarządcy galerii handlowych w ostatnim czasie zmuszeni byli często na siłę szukać miejsc, dziedzin i działów, gdzie te koszty można ciąć, ale Wam klientów raczej nie ubywa. Ma to związek z działaniem obiektu w określonym wyższym reżimie sanitarnym?

FZ: Pandemia uwypukliła niektóre potrzeby. Częstsze kontrole różnych organów państwa – jak chociażby Sanepidu czy GISu wymusiły na zarządcach rzetelne podejście do tematu i przystosowanie się do obowiązujących nowych wytycznych. Podwyższony reżim sanitarny to obowiązek nie tylko dbania o dezynfekcję widocznych powierzchni wspólnych, pomieszczeń socjalnych czy toalet, ale także obowiązek szerszego spojrzenia na obiekt np. pod kątem urządzeń wentylacyjnych. Te tak naprawdę mają największy wpływ, na jakość i czystość powietrza, co w obliczu pandemii jest szczególnie ważne.

Open Energy oferuje szeroki zakres usług dla centrów handlowych. Które z nich mają teraz największe wzięcie?

FZ: Klientom komercyjnym, czyli galeriom handlowym i ich najemcom świadczymy usługi tzw. Hard i Soft Facility Management. W obszar Hard wchodzą wszystkie usługi związane z infrastrukturą budynku, czyli obsługa bieżąca, naprawa, przegląd, kontrola urządzeń i instalacji znajdujących się w budynku. Natomiast obszar Soft obejmuje wszelkie działania związane z cleaningiem i dezynfekcją.

Dezynfekcja to słowo w ostatnim czasie odmieniane chyba przez wszystkie przypadki. Czy polskie galerie handlowe, Pana zdaniem, są „czyste”?

FZ: Polskie galerie spełniają wymagania sanitarne. To jest teraz wszędzie standardem. Natomiast rzeczywiście, zapytań o usługę dezynfekcji mamy coraz więcej i coraz częściej te usługi wykonujemy. Zarówno zarządcy obiektów, jak i sieci handlowe świadomie podchodzą do tematu i planują takie usługi z wyprzedzeniem. Dezynfekcji poddawane są już nie tylko te widoczne elementy, ale także zaplecza sklepów, magazyny, powierzchnie socjalne. Dba się o bezpieczeństwo klientów i pracowników.

Mówiąc o dezynfekcji galerii handlowej mamy zazwyczaj na myśli odkażanie poręczy, przycisków wind, klamek, toalet…

FZ: Działania które Pani wymieniła to dezynfekcja doraźna w ramach standardowych procedur związanych z utrzymaniem czystości w obiekcie przez dedykowane do tego służby sprzątające. Z naszej strony oferujemy kompleksową dezynfekcję wszystkich powierzchni poprzez proces nazywany zamgławianiem jako uzupełnienie codziennej pracy personelu odpowiedzialnego za czystość i higienę. Zamgławianie przy użyciu profesjonalnych urządzeń oraz środków biobójczych ma szczególną zaletę wynikającą z możliwości szybkiej dezynfekcji obiektów wielkopowierzchniowych. Specjalna warstwa dezynfekcyjnego środka chemicznego pokrywa wówczas te najbardziej dotykane powierzchnie, ale po kilku dniach takie działanie należałoby powtórzyć. W zakresie dezynfekcji obiektów i pomieszczeń mamy szczególne kompetencje sięgające roku 2016 czyli sprzed pandemii. Obecnie stawiamy szczególny nacisk na usługi związane z mechanicznym i chemicznym czyszczeniem kanałów wentylacyjnych i central nawiewno-wywiewnych jako głównych źródeł dostaw wysokiej jakości powietrza do wewnątrz. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na statystyki. Dzisiejszy tryb życia spowodował, że spędzamy mniej więcej 90 proc. czasu w pomieszczeniach zamkniętych podczas pracy, treningu czy rozrywki. Kolejne dane wskazują, że do około 70 proc. zakażeń dochodzi w tychże pomieszczeniach zamkniętych, w których to brakuje odpowiednich parametrów wymiany powietrza lub – co jest w chwili obecnej widoczne jak na dłoni – ignorowane są procedury i rekomendacje dotyczące regularnej konserwacji oraz dezynfekcji całych układów wentylacji mechanicznej budynku. Dobra jakość powietrza sprawia, że jesteśmy szczęśliwsi, zdrowsi i wydajniejsi. Kolejne badania wykazują 58 proc. redukcję zwolnień chorobowych pracowników kiedy dbamy o ten obszar w sposób świadomy.

Jak wygląda realizacja takiej usługi? Galeria musi być wtedy pusta?

FZ: W zakresie dostaw wysokiej jakości powietrza działamy kompleksowo od projektu po wykonanie i konserwację. Sama usługa czyszczenia wentylacji wykonywana jest przez nasze wykwalifikowane zespoły techników przy użyciu specjalistycznych maszyn, kamer oraz detektorów dwutlenku węgla czy radonu. Usługa wykonywana jest zazwyczaj poza godzinami pracy centrum handlowego, magazynu czy biura. Wymaga wiedzy i doświadczenia aby zapewnić komfort i pozbycie się wszelkich zanieczyszczeń gromadzonych przez lata w kanałach wentylacyjnych jak kurz, pył, pozostałości budowlane czy zwierzęce odchody. Dezynfekcja całego układu wentylacji jest etapem końcowym oraz jest w pełni nieinwazyjna, więc nie ma tu potrzeby zabezpieczania np. komputerów, sprzętu elektronicznego, zieleni znajdującej się w galerii, biurze czy szkole. Wykorzystujemy tylko chemię dozwoloną do obrotu w Polsce, certyfikowaną i bezpieczną dla człowieka. Co ważne, zawsze przedstawiamy klientowi kartę produktów z których korzystamy i certyfikaty potwierdzające skuteczność, a także karty badań tych środków. Stosujemy wyłącznie środki spełniające wymagania obiektów szpitalnych i punktów opieki zdrowotnej a cały proces realizowany jest zgodnie z wytycznymi międzynarodowego standardu Global Biorisk Advisory Council® (GBAC).

Ile kosztuje usługa kompleksowego czyszczenia i dezynfekcji galerii handlowej?

FZ: Cena usług dezynfekcji uzależniona jest od powierzchni. Przyjmujemy, że jest to średnio 1 zł za mkw. powierzchni. Ofertę dla sieci handlowych, które mają sklepy w różnych miastach, dysponują różnej wielkości powierzchnią tworzymy na specjalne zamówienie. I takiego klienta rozliczamy na zasadzie ryczałtu. Logistykę dopracowujemy do sieci, kalkulujemy dojazd do sklepów, dogodne terminy. Z każdym razem podchodzimy do klienta indywidualnie. W przypadku usług czyszczenia wentylacji mechanicznej cena usługi uzależniona jest od wielu czynników takich jak struktura sytemu wentylacji, przeznaczenie budynku czy oczekiwany standard wynikający z charakteru prowadzonej wewnątrz działalności vide szpitale, laboratoria czy przedszkola.

Jak często należy powtarzać czyszczenie układów wentylacyjnych?

FZ: Dotychczas rekomendowaliśmy przynajmniej dwa razy w roku dokładne czyszczenie systemów wentylacyjnych. W czasie pandemii sugeruję, by robić to chociaż raz na kwartał. Zwłaszcza, jeśli mowa o dużych galeriach, generujących spory ruch klienta. Częstotliwość naszych usług skutecznie napędzają także urzędy kontrolujące obiekty handlowe. Podczas kontroli Sanepidu w pierwszej kolejności poprosi o pokazanie protokołu z wykonania mechanicznego i chemicznego czyszczenia kanałów wentylacyjnych i kanałów tłuszczowych. To są oficjalne rekomendacje wydawane m.in. przez Narodowy Instytut Zdrowia Publicznego – Państwowy Zakład Higieny.

Które ze stref w galerii zaliczane są do Hard Facility Management?

FZ: Obszary Hard to wszystkie urządzenia obsługujące budynek – od wentylatorów, po kurtyny powietrzne, kamery, systemy kontroli dostępu, systemy sztucznej inteligencji i wiele innych. Wszystkie są konieczne do prawidłowego funkcjonowania obiektu.

To oznacza, że musicie w galerii być non stop? Przecież zawsze się coś może zepsuć.

FZ: Naszym zadaniem jest dbanie o całą infrastrukturę oraz sprzęty zanim się zepsują. Każde urządzenie ma swoje procedury i określony harmonogram przeglądu, wymiany podzespołów. Porównałbym to do dbania o samochód. Jeśli regularnie robimy przegląd, dbamy o to by uzupełniać olej, reagujemy na ostrzegawcze kontrolki, to samochód będzie sprawny i posłuży nam dłużej. Podsumowując, w małych obiektach handlowych świadczymy usługi periodycznie – np. raz na miesiąc dokonujemy przeglądu określonych urządzeń, ustalamy harmonogram kolejnych wizyt i zgodnie z nimi obsadzamy ekipę techniczną. W dużych obiektach te działania planuje się częściej.

Jak Państwa usługi mogą zoptymalizować koszty utrzymania obiektu?

FZ: Regularny przegląd urządzeń to jedna z ważniejszych kwestii chcąc zoptymalizować koszty funkcjonowania obiektu. Dzięki działaniom prewencyjnym nie dopuszczamy do usterek, a tym samym unikamy kosztów. Ponadto jeśli reagujemy na bieżąco i kontrolujemy żywotność urządzeń, to eliminujemy element zaskoczenia, że nagle się coś psuje.

Kto z ramienia galerii handlowej jest osobą pierwszego kontaktu z Wami?

FZ: Zawsze jest to property manager, który reprezentuje zarówno właściciela obiektu, jak i najemców. To on odpowiada za zachowanie wszelkich standardów i do niego należy opieka na obiektem.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz