[WYWIAD] Michał Najgrodzki, Capital Park: nie wszyscy najemcy są zainteresowani korzystaniem z rozwiązań art. 15ze

Obecnie nie wszyscy najemcy są zainteresowani korzystaniem z rozwiązań art. 15ze, z uwagi na dużą niepewność i ryzyka kolejnych lockdownów. Skorzystanie z możliwości gwarantowanych ustawowo oznacza konieczność wydłużenia umów najmu o 12 miesięcy i 56 dni, co – szczególnie dla najemców niefunkcjonujących w ramach sieci – jest dużym ryzykiem. Stąd propozycje w postaci redukcji czynszu przy zachowaniu opłat eksploatacyjnych i mediów indywidualnych za czas obowiązywania zakazów w handlu – bez zbyt długiego okresu przedłużenia umów najmu – nie są rzadkością – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Michał Najgrodzki, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami Grupy Capital Park.

Jak wyglądała odwiedzalność obiektów handlowych należących do Capital Park za czas trzeciego locdownu?

Michał Najgrodzki: Porównując styczniowe wskaźniki odwiedzalności naszych centrów z ubiegłym rokiem, możemy najogólniej stwierdzić, że pojawiło się u nas o połowę mniej klientów. To dość oczywiste i uderzające spadki. W pierwszych czterech tygodniach stycznia 2021, w stosunku do tego samego okresu 2020, odwiedzalność była niższa o średnio 49,5 proc. Dopiero pierwszy tydzień lutego był tym, w którym wskaźnik footfallu uplasował się na podobnym poziomie, co rok wcześniej. 

Najemcy są w dosyć trudnej sytuacji, bo nie odrobią strat, które ponieśli podczas zamknięcia handlu w czasie zimowych wyprzedaży.

MN: Tak. Dla branży handlowej to sytuacja naprawdę zła – tuż po świętach zwyczajowo rozpoczynał się okres noworocznych wyprzedaży, i mimo tego, iż tym razem lockdown był ogłoszony przez rządzących z nieco większym niż do tej pory zapasem czasowym – był on zbyt krótki dla zminimalizowania strat i wyprzedania towaru przygotowanego w magazynach na ten czas. De facto obostrzenia zostały wprowadzone tuż po okresie świątecznym, kiedy galerie oraz sklepy i tak pozostają zamknięte. Zważywszy na to, że wielu najemców nie odrobiło strat z dwóch poprzednich okresów zamknięcia – trzeci uderzył w nich jeszcze mocniej i dodatkowo utrudnił proces ich kompensacji. Mamy nadzieję, że mimo ciągłej konieczności utrzymywania reżimu sanitarnego, do którego od samego początku zarówno my, jak i nasi najemcy podchodzimy bardzo rygorystycznie, rządzący nie zdecydują się na kolejne zaostrzanie restrykcji – choć tu w ostatnich dniach ze względu na wzrastające wskaźniki zakażeń, jak i kolejne informacje ze strony rządowej o możliwości powrotu części obostrzeń, trudno o optymizm. Bez systemowej, realnej pomocy, o którą jako branża apelujemy od samego początku pandemii, wielu najemców będzie zmuszonych do zamykania lub znaczącego ograniczania swoich działalności. A to z kolei stanie się ogromnym problemem dla zarządców centrów, bo – choć sami póki co nie straciliśmy jeszcze najemców ze względu na pandemię – nie sposób nie słyszeć kolejnych komunikatów, nierzadko dużych sieci handlowych, o zamykaniu nierentownych placówek lub redukowaniu ich ilości ze względu na negatywne efekty wprowadzanych obostrzeń.

Czy odetchnął Pan z ulgą w momencie poluzowania obostrzeń w centrach handlowych? 

MN: Trudno mówić o oddechu ulgi, ponieważ sytuacja epidemiologiczna, mimo poprawy i rozpoczęcia powszechnego systemu szczepień, wciąż jest bardzo niestabilna i w każdej chwili może się zmienić. Widzimy oczywiście, że od momentu poluzowania obostrzeń z początkiem lutego, wskaźniki odwiedzalności powoli zaczynają zbliżać się do tych z poprzedniego roku. Trudno jednak jednoznacznie porównywać te wyniki. Musimy wziąć pod uwagę, że początek tego roku wyglądał zgoła odmiennie od ubiegłego, również ze względu na przesunięcie ferii zimowych. W 2020 odbywały się one w lutym, w tym roku zaś tuż po noworoczno-świątecznej przerwie, a dodatkowo zbiegły się w czasie z lockdownem galerii handlowych. Ze względu na wciąż niestabilną sytuację epidemiczną, powolny postęp narodowego programu szczepień, a także wprowadzone przez rząd w zeszłym tygodniu restrykcje w województwie warmińsko-mazurskim, nasze odczucie jest raczej pesymistyczne. Obawiamy się, że styczniowy lockdown niestety może nie być ostatnim.

Jednak bez najemców z branży gastronomicznej, czy rozrywkowej galerie raczej nie będą tymi samymi obiektami co wcześniej?

MN: W naszych centrach handlowych najemcy gastronomiczni czy fitness nie mają pozycji tzw. anchorów, niemniej ich obecność jest tym elementem, który powoduje, że klienci mogą nie tylko zrobić zakupy, ale także ciekawie spędzić czas. Do tego typu aktywności rzeczywiście na ten moment ani my, ani nasi najemcy nie możemy powrócić. Widać wyraźnie zmianę przebiegu wizyt w centrach handlowych – są krótsze, nastawione na konkretne, szybkie zakupy, a nie – jak jeszcze ponad rok temu – spowodowane także tym, że np. ma miejsce jakiś ciekawy event, co mogło być dodatkowym impulsem do dłuższych odwiedzin. O ile w przypadku centrów typu convenience, jak np. w ramach naszej sieci Vis a Vis, gdzie mamy do czynienia z optymalnym tenant mixem, pozwalającym zaspokoić najważniejsze codzienne potrzeby, w sklepach dostępnych z poziomu parkingu – ta zmiana jest praktycznie niezauważalna; o tyle nasze „klasyczne” centra jak ETC Swarzędz czy Galeria Zaspa, które przyciągały klientów bogatym kalendarzem ciekawych wydarzeń, odczuwają tę zmianę w sposób znaczący. Przez ten rok musieliśmy nauczyć się funkcjonować w nieco innych realiach, i przystosować do nich naszą strategię promocyjną oraz marketingową. Zmieniliśmy np. tradycyjne eventy, przyciągające w jednym miejscu i czasie dużą ilość klientów na akcje typu pro-sale, wspierające sprzedaż produktów i usług naszych najemców. Celem było to, by pomóc im odrabiać straty związane z obostrzeniami, stworzyć wartość dodaną dla klientów, a jednocześnie nie naruszać przepisów dotyczących obowiązku zachowania dystansu i maksymalnej ilości osób na terenie obiektu.

Czy nie ma Pan obaw, że niektórzy najemcy z powodu pogarszającej się sytuacji finansowej będą zamykać sklepy, co spowoduje wzrost wskaźnika pustostanów w obiektach?

MN: Od samego początku tej trudnej sytuacji nie unikaliśmy kontaktu z najemcami, i byliśmy otwarci na dialog z nimi. Jako zarządca doskonale rozumiemy, że funkcjonujemy jako system naczyń połączonych i zależało nam na tym, by na miarę naszych możliwości pomagać tym, którzy wykazywali uzasadnione straty w działalności i zwrócili się z prośbą o wsparcie. Z dużą satysfakcją odnotowujemy, że w 2020 roku żaden z naszych najemców nie wypowiedział umowy i nie zamknął lokalu, zatem poziom pustostanów w przypadku naszych centrów nie zwiększył się. Wszyscy, którzy mogli od 1 lutego uruchomić swoje działalności, wrócili do pracy. Chociaż chcemy mieć nadzieję, że w tym roku – już bez zakłóceń – będą mogli je prowadzić, to niestety obawiamy się kolejnych restrykcji, słysząc sygnały o powrocie do obostrzeń płynące ze strony rządowej. Choć nie mamy pewności, że będą one dotyczyć akurat galerii, trudno funkcjonować i racjonalnie planować działalność obiektu, nie mając pewności że za kilka tygodni znów nie będziemy musieli zredukować jej do minimum.

Czy za trzeci lockdown będziecie skłonni najemcom zaoferować jakieś upusty w wymiarze stawek najmu?

MN: Tak jak wielokrotnie wspominaliśmy – ponieważ działamy jako deweloper i inwestor samodzielnie zarządzający swoimi obiektami, uczciwa i szczera komunikacja z naszymi najemcami to dla nas podstawa. Od początku wprowadzenia obostrzeń jesteśmy otwarci na dialog i indywidualnie rozpatrujemy każdy przypadek, który zgłaszają do nas najemcy. Co warto podkreślić – po ostatnim lockdownie nie wszyscy z nich są zainteresowani korzystaniem z rozwiązań gwarantowanych przez wprowadzone w okresie pandemii prawo wynikające z art. 15ze. Mamy przypadki najemców, którzy z obawą patrzą w przyszłość i boją się przedłużać umowy na kolejne 6-cio miesięczne okresy najmu, doliczając do tego okresy zakazów w handlu. Stąd pojawiają się zapytania w sprawie odmiennego niż ustawowy tryb rozwiązania problemów wynikających z wprowadzonych obostrzeń. Każde z nich wnikliwie analizujemy, niemniej zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, najemcy mają czas na zgłaszanie swoich wniosków do końca kwietnia bieżącego roku.

To jakie propozycje padają ze strony najemców, czego oczekują od wynajmujących?

MN: Ustawowe rozwiązania co do zasady nadal obowiązują. Jednak na funkcjonowanie rynku obiektów handlowych w czasie pandemii trzeba spojrzeć szerzej. Przede wszystkim najemcy podczas pierwszego lockdownu obrali różne strategie w kwestii porozumień z wynajmującymi. Duże sieci handlowe często stosowały siłowe negocjacje, natomiast mniejsze nie mogły czy nierzadko nie chciały wychodzić z takiej pozycji, lub nie do końca wiedziały, jak rozwiązać tę sprawę. Pomimo tego, przy wykorzystaniu m.in. art. 15ze udało się nam porozumieć ze wszystkimi najemcami. Nieco odmiennie wygląda sytuacja w związku z listopadowym i grudniowo-styczniowym zamknięciem branży. Obecnie nie wszyscy najemcy są zainteresowani korzystaniem z rozwiązań art. 15ze, z uwagi na dużą niepewność i ryzyka kolejnych lockdownów. Skorzystanie z możliwości gwarantowanych ustawowo oznacza konieczność wydłużenia umów najmu o 12 miesięcy i 56 dni, co – szczególnie dla najemców niefunkcjonujących w ramach sieci – jest dużym ryzykiem. Stąd propozycje w postaci redukcji czynszu przy zachowaniu opłat eksploatacyjnych i mediów indywidualnych za czas obowiązywania zakazów w handlu – bez zbyt długiego okresu przedłużenia umów najmu – nie są rzadkością. Rozumiemy to, stąd z każdym najemcą rozmawiamy indywidualnie o wszelkich możliwościach, które są dostępne mając w szczególności na uwadze indywidualną sytuację i osiągane przez jego sklep obroty. Zdajemy sobie sprawę, że branża handlowa – szczególnie odzieżowo-obuwnicza, w wyniku lockdownów została praktycznie pozbawiona możliwości sprzedaży towaru. Choć w pełni rozumiemy tę szalenie trudną sytuację, nie mamy jako zarządca możliwości, aby pokryć wszelkie koszty wynikające z wprowadzanych ograniczeń. Jako branża wciąż usilnie apelujemy do strony rządowej o wprowadzenie sprawiedliwie wspomagających wszystkie strony rozwiązań systemowych.

Podobno najemcy, którym kończą się obowiązujące umowy najmu, proponują przedłużenia na czas nieokreślony lub okres 1-2 lat.

MN: Zdarzały się sytuacje, w których najemcy, których umowy zbliżały się do końca, przy ich przedłużaniu sugerowali zdecydowanie krótszy okres najmu niż w latach wcześniejszych. Jeśli chodzi o umowy najmu na czas nieokreślony, banki finansujące centra handlowe nie są skłonne by zgadzać się na ich zawieranie. Takie działania powodują znaczne zaniżanie wartości nieruchomości. 

Rozumiem, że centrum handlowe z dużą liczbą umów najmu na czas nieokreślony, będzie oceniane jako produkt o podwyższonym ryzyku inwestycyjnym.

MN: Dokładnie tak.

To jak Pan myśli, czy za jakiś czas centra handlowe wrócą do normalnej działalności?

MN: Wychodzę z założenia, że lepiej zostać pozytywnie zaskoczonym, niż niemiło rozczarowanym. Na pewno nie jestem zupełnym pesymistą, bo uważam, że wszystkie galerie handlowe są potrzebne zarówno klientom, najemcom, jak i wynajmującym. Dlatego rynek retail nigdy nie zniknie, nawet przy zwiększonym rozwoju e-commerce. Możliwość bezpośredniej oceny towaru, rozmowy ze sprzedawcą, samego fizycznego doświadczenia zakupowego – dla wielu nabywców to szalenie ważne aspekty. Przewiduję, że kiedy minie pandemia, większość osób powróci do normalnego trybu życia oraz swoich codziennych przyzwyczajeń i znowu będzie regularnie korzystać z pełnej oferty centrów handlowych – pytanie tylko, kiedy to nastąpi i w jakiej kondycji będzie branża po tym czasie.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski