PARTNERZY PORTALU

Apsys: nikt nie był przygotowany na taki rok

manufaktura

Zakres pracy, którą musieliśmy wykonać, był nieporównywalny z żadnym innym okresem w historii branży w naszym kraju. Nawiązując do wielokrotnie przywoływanego przysłowia, nikt nie mógł być przygotowany na ciekawe czasy, w których przyszło nam funkcjonować – mówi Justyna Kur, wiceprezes i dyrektor zarządzania nieruchomościami w Apsys Polska.

Jak branża retail odpowiedziała na wymagania nowej pandemicznej rzeczywistości, w jaki sposób przestawiła się na wyjątkowy tryb działania? O doświadczeniach i wnioskach z zarządzania nieruchomościami w trudnych czasach opowiadają eksperci Apsys Polska – zarządcy 25 centrów handlowych w różnych częściach kraju.

Rok 2020 był szczególny w historii rynku handlowego. Na sytuację branży retail bezpośrednio wpłynęły obostrzenia epidemiczne i restrykcje sanitarne związane z pandemią Covid 19, regulacje prawne ingerujące w relacje między wynajmującymi a najemcami oraz obawy społeczne związane z utratą poczucia bezpieczeństwa zarówno zdrowotnego, jak i finansowego. Każdy lockdown i czas następujący po nim wiązały się z nowymi wyzwaniami – od reorganizacji pracy obiektów i wprowadzania nowych zasad współpracy z partnerami i podwykonawcami, przez optymalizację techniczną i kosztową, po weryfikację dotychczasowych planów zarządczych i marketingowych dla centrów handlowych. Jednocześnie pandemia nie zwolniła galerii z regularnych obowiązków a minione miesiące wymagały podwójnego wysiłku od wszystkich przedstawicieli rynku.

– Zakres pracy, którą musieliśmy wykonać, był nieporównywalny z żadnym innym okresem w historii branży w naszym kraju. Nawiązując do wielokrotnie przywoływanego przysłowia, nikt nie mógł być przygotowany na ciekawe czasy, w których przyszło nam funkcjonować. Rynek handlowy przestawił się na działanie w wyjątkowym trybie, w którym o kondycji obiektu nie decydowały długoterminowe strategie, ale umiejętność reagowania na bieżące potrzeby, zarządzania kryzysowego i adaptacji do zmian. Od początku mierzyliśmy się z nieprzewidywalnością odgórnych zaleceń i przepisów prawnych oraz niepewnością związaną ze wskaźnikami zakażeń. Każdy dzień wymagał szukania i znajdowania rozwiązań dla aktualnej sytuacji, która kolejnego dnia mogła być zupełnie inna – mówi Justyna Kur, wiceprezes i dyrektor zarządzania nieruchomościami w Apsys Polska.

Wyzwania czasu pandemii

Pandemia nałożyła na zarządców obowiązki związane z dostosowaniem obiektów do nowej rzeczywistości. Przede wszystkim obiekty handlowe musiały zadbać o bezpieczeństwo klientów i utrzymanie reżimu sanitarnego. W tym celu w centrach wdrożone zostały nowe procedury sanitarne i rozbudowany standard wyposażenia m.in. o środki do dezynfekcji, dozowniki, automaty z maseczkami ochronnymi oraz materiały informacyjne dla klientów. Dzięki podjęciu przez branżę retail konkretnych działań, w krótkim czasie obiekty handlowe stały się jednymi z najbezpieczniejszych przestrzeni publicznych w Polsce. Odpowiedzialność sektora handlu za bezpieczeństwo konsumentów opiera się także na bieżącej weryfikacji wskaźników footfall, by nie dopuścić do przekroczenia dopuszczalnych limitów osób przebywających w obiektach. Od zarządców oczekuje się również regularnych kontaktów z Głównym Inspektoratem Sanitarnym, a także wdrażania opracowanych procedur postępowania na wypadek zakażenia wirusem w lokalach.

Centra handlowe z portfolio Apsys Polska poza dostosowaniem się do obowiązujących standardów bezpieczeństwa, pracowały nad wdrażaniem rozwiązań w szerszym zakresie, m.in. poprzez wprowadzenie specjalistycznej metody ozonowania pomieszczeń. Efekty tych wysiłków pokazała ubiegłoroczna edycja audytu programu At Your Service, którego celem jest ocena jakości obsługi klientów w obiektach zarządzanych przez Apsys Polska. W 2020 roku analizie poddana została dodatkowa kategoria dotycząca wdrażania zasad bezpieczeństwa w czasie pandemii. Wyniki opracowane przez zewnętrzną firmę behawioralną SANA Consulting pokazują udany proces adaptacji centrów handlowych do sytuacji epidemicznej. W tej kategorii wszystkie badane centra osiągnęły wynik powyżej 85 proc.

Nawet w okresie najsurowszych obostrzeń centra handlowe starały się pozostać blisko lokalnej społeczności i aktywnie ją wspierać. Każdy obiekt zrealizował ten cel wykorzystując swoje możliwości i zasoby, zgodnie z bieżącymi potrzebami, m.in. Galeria Katowicka zorganizowała i sfinansowała produkcję przyłbic ochronnych dla szpitali na Śląsku, łódzka Manufaktura wsparła lekarzy darmowymi posiłkami oraz szeroką kampanią wspierająca ich wysiłki, Posnania dostarczyła do szpitali środki ochrony osobistej i produkty higieniczne.

Współpraca Apsys z najemcami

Najważniejszym elementem pracy nad ustabilizowaniem sytuacji obiektów było zadbanie o utrzymanie dobrych relacji z najemcami w zakresie dostosowania się do nowych zasad działania i wprowadzanych zmian prawnych oraz ustalania warunków najmu. Osiągnięcie porozumienia nie byłoby możliwe bez woli współpracy oraz determinacji każdej ze stron. W następstwie przyjęcia przez ustawodawcę art. 15ze tarczy antykryzysowej zarządcy i właściciele centrów handlowych musieli niemal natychmiast przystąpić do rozmów z najemcami. Łącznie w zarządzanych obiektach z portfolio Apsys Polska zawarto lub przedłużono 700 umów najmu. Każdy lockdown był sprawdzianem trwałości wypracowanych rozwiązań, a kolejne ograniczenia nakładane na sektor handlu wiązały się z obowiązkiem ponownego przystąpienia do rozmów i ustalania nowych warunków obecności marek w poszczególnych obiektach. Mimo trudnych okoliczności w wielu przypadkach najemcy zdecydowali się kontynuować współpracę na zasadach, które wykraczały poza przepisy ustawy.

– Dział leasingu Apsys Polska włożył wiele pracy w to, by najemcy pozostali w obiektach handlowych i nadal postrzegali je jako przestrzeń do prowadzenia biznesu w tych trudnych czasach. Odpowiednie zarządzanie obiektami przez wiele lat dało im poczucie, że jesteśmy godnymi zaufania partnerami. Zrozumienie obu stron i zaufanie, którym obdarzyli nas zarówno najemcy i właściciele zarządzanych obiektów, pomogło wypracować indywidualne porozumienia, dzięki którym wielu najemców zdecydowało się nawet na 5 letnie przedłużenia umów. Taką decyzje podjęły m.in. Tous, Guess Marciano, New Balance, Etam, Kazar, Swarovski, Kubenz i Ella Boutique w Posnanii, czy Michael Kors i Superpharm w Manufakturze, a także marki CCC i Diverse, które przedłużyły współpracę w kilku obiektach, w tym Galerii nad Jeziorem, Pasażu Łódzkim, Galerii Gniezno oraz Galerii Przymorze. Ponadto, dużą satysfakcję sprawiło nam, że wiele z podpisywanych porozumień wykraczało poza postanowienia artykułu 15 ze. Co więcej, część operatorów powiększyła swoje dotychczasowe lokale, m.in. CCC i Guess w Posnanii czy 4F i Diverse w Manufakturze. Zrealizowaliśmy również plany związane z otwarciem nowych salonów, w tym m.in. pierwszego łódzkiego sklepu marki Hendi i pierwszych punktów sprzedaży sieci Dobro&Dobro, Jubitom i Okaidi czy z przygotowaniem nowego, przestronnego lokalu sieci Rossmann w Manufakturze – dodaje Marek Błędowski, wiceprezes i dyrektor handlowy w Apsys Polska.

Bezpieczeństwo finansowe

Decydujące znaczenie dla biznesowego funkcjonowania branży w czasie pandemii miało utrzymanie płynności wzajemnych zobowiązań. Jednym z mierzalnych wskaźników finansowych obrazujących działalność centrów handlowych w tym okresie jest współczynnik egzekucji czynszów. W centrach zarządzanych przez Apsys Polska na koniec 2020 roku sięgnął on 98 proc., a stopień zabezpieczenia kształtował się na poziomie 97 proc. Jednocześnie zarządcy wykonali ogrom pracy, aby zoptymalizować bieżące koszty utrzymania obiektów, a co za tym idzie – zmniejszyć wysokość obciążeń eksploatacyjnych.

– Podczas ustawowego ograniczenia działalności galerii handlowych stworzyliśmy elastyczny model funkcjonowania obiektów, oparty na zdolności szybkiej adaptacji technicznej do obostrzeń, konieczności wyłączania z użytkowania różnych części galerii i indywidualnych decyzji najemców o wznowieniu działalności. Dzięki optymalizacji w zakresie gospodarki odpadami, organizacji pracy podwykonawców, w tym firm ochroniarskich i sprzątających, eksploatacji urządzeń technicznych, sterowania oświetleniem w poszczególnych strefach galerii handlowych, w skali całego portfolio uzyskaliśmy oszczędności budżetowe na poziomie średnio 12-13 proc. w skali roku – wyjaśnia Piotr Karbowy, dyrektor techniczny w Apsys Polska.

Regularna praca, sfinalizowane projekty

Kluczowe dla przyszłości centrów handlowych było w 2020 roku również pogodzenie procesu dostosowywania się do nowych wytycznych z regularną pracą oraz wprowadzaniem długofalowych rozwiązań. Pandemia zweryfikowała plany marketingowe i inwestycyjne, w wielu przypadkach zarządcy musieli na nowo opracować budżety operacyjne i remontowe, zmodyfikować harmonogram realizacji przedsięwzięć, by nie generować dodatkowych kosztów. Doprowadzenie do końca najważniejszych projektów, rozpoczętych jeszcze przed wybuchem pandemii, wymagało koordynacji zadań na różnych szczeblach i dużego zdyscyplinowania praktycznie przez cały rok.

W 2020 roku mimo pandemii Apsys Polska zakończył certyfikacje BREEAM dla 8 obiektów handlowych, wszystkie z oceną Excellent w obszarze Management, a w kategorii Asset większość z najwyższą oceną oraz 3 z wynikiem Very Good. Certyfikaty BREEAM in Use otrzymały centra: Galeria nad Jeziorem, Korona, Pasaż Łódzki, Kometa, Tulipan, Osowa, Posnania oraz Focus Park Rybnik. Aktualnie Apsys Polska ma już w swoim portfolio ponad 20 obiektów spełniających wysokie kryteria energooszczędne i prośrodowiskowe.

– Apsys Polska od lat cieszy się uznaniem branży jako specjalista w obszarze zarządzania i certyfikacji ekologicznej. W ubiegłym roku udowodniliśmy, że nawet w niesprzyjających okolicznościach nie obniżamy standardów naszych działań. Naszym długofalowym celem jest wyznaczanie kierunków dla sektora retail, inicjowanie dobrych praktyk, promowanie innowacji i zrównoważonego rozwoju oraz kompleksowe, wieloaspektowe podejście do zarządzania nieruchomościami. Centra handlowe wciąż funkcjonują w reżimie sanitarnym, ale mimo to chcemy także koncentrować się na rozwoju i realizowaniu polityki prośrodowiskowej, opartej m.in. na Agendzie ONZ 2030 oraz certyfikacie ISO 14001 – komentuje Jan Oko, menadżer projektów w Apsys Polska.

Bardzo ważnym projektem, który udało się z sukcesem zakończyć w 2020, była dla Apsys Polska modernizacja łódzkiej Manufaktury. Modernizacja obejmowała odnowienie reprezentacyjnego wejścia, nowy wystrój i wyposażenie stref footcourt i rozrywki, zmianę aranżacji wnętrz pasaży, montaż ekranów LED, wyposażenie obiektu w nowe oświetlenie, wymianę systemu klimatyzacji i wentylacji, instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, odnowienie podłóg, wykończenie wnętrz naturalnymi materiałami oraz montaż podwieszanych i podświetlanych sufitów. W obiekcie zostały zastosowane rozwiązania obniżające zużycie energii. Po modernizacji strefa footcourt, funkcjonująca obecnie pod nazwą „Qulinarium”, w całkiem nowej aranżacji zyskała więcej światła dziennego dzięki wprowadzonym świetlikom. Nowe wyposażenie, mobilny mebel do pokazów live-cooking, kameralny plac zabaw, rozwiązania dla najmłodszych oraz nowatorskie podejście do architektury zieleni stworzyły unikalną na skalę całego kraju strefę gastronomiczną gotową na przyjęcie klientów po ustaniu ograniczeń funkcjonowania. Również dotychczasowa przestrzeń dla dzieci została zastąpiona strefą „Machinarium”, oryginalnym i nieszablonowym rozwiązaniem odwołującym się do tradycji i historii miejsca, a jednocześnie gwarantującym bezpieczne emocje dla najmłodszych.

Oprócz ulepszenia jakości obsługi i zadbania o jak najlepsze doświadczenia konsumentów, modernizacja stworzyła warunki do dalszego rozwoju oferty galerii – powstało ok. 1000 mkw. dodatkowej powierzchni najmu dla kolejnych marek.

– Modernizacja została zrealizowana zgodnie z planem zarówno biorąc pod uwagę czas przewidziany na wykonanie poszczególnych etapów prac, jak i koszty ich realizacji. Zakończyliśmy projekt w terminie, z bardzo dobrym efektem, który spełnił oczekiwania najemców i klientów. Dzięki zaangażowaniu po stronie właściciela Union Investment Real Estate GmbH, oryginalnej koncepcji architektonicznej oraz naszej roli jako zarządcy, od kilku miesięcy mieszkańcy Łodzi mogą odwiedzać jeszcze piękniejszą Manufakturę – dodaje Marcin Stokowiec, dyrektor ds. inwestycji w Apsys Polska.

Nowe kierunki

Odpowiedzią Apsys Polska na wyzwania nowych czasów, oprócz bieżącej pracy na rynku handlowym, jest także poszerzanie zakresu działań i usług. W 2020 r. firma rozpoczęła działalność w segmencie biurowym, gdzie oferuje kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami w oparciu o autorski program „The Space. The Place. The People”. Równolegle Apsys Polska, w kooperacji z uznanym deweloperem mieszkaniowym, prowadzi projekt kameralnej inwestycji mieszkaniowej Solea na warszawskim Mokotowie. Solea odwzorowywać będzie filozofię Apsys w zakresie zrównoważonego rozwoju (certyfikat BREEAM) oraz dbałości o detal i wygodę użytkowników.

– Za nami wymagający rok, a kolejne miesiące prawdopodobnie także nie będą spokojne dla branży centrów handlowych. Po trudnym okresie jesteśmy jednak bogatsi o nowe umiejętności i doświadczenia, dlatego wierzę, że uda nam się sprostać nadchodzącym wyzwaniom. Przed nami czas dalszej pracy i starań, by centra zarządzane przez Apsys Polska odpowiadały zarówno na bieżące potrzeby jak i na te, które z pewnością się pojawią w najbliższej przyszłości. Pandemia na pewno wpłynie na kształt rynku i dlatego już dziś pracujemy nad rozwiązaniami na przyszłość – podsumowuje Justyna Kur, wiceprezes i dyrektor zarządzania nieruchomościami w Apsys Polska.

Facebook
LinkedIn

Informacje partnerów portalu

Projekty

galeria handlowa
110 000 m2
Manufaktura jest miejscem spotkań łodzian, a także obowiązkowym punktem na mapie każdego turysty odwiedzającego Łódź. To największe w regionie centrum…
Baza danych

Firmy

developer/inwestor
Od 24 lat, Apsys projektuje i zarządza przestrzeniami handlowymi we Francji i w Polsce. Apsys rozwija innowacyjne, „szyte na miarę”…
Baza danych

Najnowsze informacje

Scroll to Top