ZPPHIU: możliwa jest lawina procesów

Desperacja rośnie: „Może nie dożyjemy końca tych procesów, ale musimy zawalczyć o przyszłość” – deklarują handlowcy. Wieloletnie procesy przeciw właścicielom centrów handlowych nie są drogą preferowaną przez ZPPHiU, ale niestety w dalszym ciągu nie udało się przekonać właścicieli centrów handlowych do zmiany postawy ani ustawodawcy, że niejednoznaczne zapisy art. 15ze ust. 1-3 tzw. tarczy antycovidowej  przyniosą wiele problemów dla obu stron sporu.  Dodatkowo zaś, zaangażują na wiele lat aparat sprawiedliwości.

Pozwy o zmianę warunków umów odnoszące się do nadzwyczajnej zmiany stosunków lub do stanu klęski żywiołowej zdesperowani najemcy/korzystający zaczęli składać już w połowie minionego roku.

Pozwy to ostateczne posunięcie

Wśród przedstawicieli firm zrzeszonych w Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług panuje przekonanie, że pozwy mające na celu ustalenie godziwych warunków kontynuacji umów, bądź ich rozwiązanie, są posunięciem ostatecznym, które nikomu nie jest bliskie. Mogą jednak okazać się konieczne i masowe, jeśli przepisy nie zostaną jednoznacznie zinterpretowane przez ustawodawcę, a właściciele centrów nie zaakceptują konieczności zweryfikowania wartości swoich aktywów.

Według przepisów wspomnianej ustawy warunkiem zwolnienia korzystającego/najemcy z płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych oraz marketingowych jest przedłużenie umowy o czas zamknięcia oraz sześć miesięcy na warunkach sprzed wybuchu pandemii.

W czasie wprowadzenia ustawy możliwość kolejnych lockdownów nie była przez nikogo poważnie brana pod uwagę. Po odwołaniu pierwszych ograniczeń od czerwca do września ubiegłego roku odwiedzalność centrów stopniowo wzrastała, by od października znów zacząć się obniżać. Od listopada, zostały wprowadzone dwa kolejne lockdowny. Obroty w handlu i usługach, zwłaszcza w największych śródmiejskich centrach, spadły drastycznie jako wynik ograniczonych odwiedzin klientów w centrach, które postrzegali jako tłumnie uczęszczane. Sytuacja jest odległa od tej z roku 2019, który jest naturalnym punktem odniesienia. Niestety percepcja właścicieli centrów jest odmienna.

W Sądzie Okręgowym w Warszawie w dniu 19 lutego było złożonych prawie 200 pozwów dotyczących sporów o czynsze pomiędzy korzystającymi z przestrzeni w centrach handlowych, a udostępniającymi je właścicielami galerii. Większość z nich odwoływała się do klauzuli rebus sic stantibus (art. 357 ze zn 1 kodeksu cywilnego) powołującej się na nadzwyczajną zmianę stosunków.

Sprawy w toku

Z rozmów z przedstawicielami kancelarii współpracujących z korzystającymi/najemcami (w tym także z członkami ZPPHiU) wynika, że Kancelaria Henclewski Wyjątek złożyła w imieniu swoich klientów 12 pozwów, kancelaria KPG Keller Książek Grudzińska – 5 pozwów, Kancelaria Radców Prawnych Górnicki Durmowicz Badowska-Domagała – 5 pozwów, a Kancelaria Radcy Prawnego Ryszard Stopa 20 pozwów, z których część została wycofana, ponieważ osiągnięto pozasądowe porozumienie. Bliski osiągnięcia porozumienia biznesowego jest też jeden z członków ZPPHiU reprezentowany przez kancelarię ProCase, który uzyskał zabezpieczenie w 3 na 4 składane pozwy.

– Wiele spraw z rebusa jest w toku, natomiast z tego, co wiem w żadnej nie zapadł jeszcze wyrok. Nie można przy tym generalizować, że sądy oddalają wnioski o zabezpieczenie, co często przywołują kancelarie reprezentujące właścicieli centrów – wręcz przeciwnie, wydaje się, że do sądów zaczyna przebijać się świadomość wpływu pandemii na działalność w galeriach handlowych. Efektem jest chociażby postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie (II instancja) wydane po rozpoznaniu zażalenia galerii. Sąd nakazał płacić czynsz proporcjonalny do spadku obrotów w stosunku do tożsamego miesiąca roku 2019, tj. sprzed wybuchu pandemii – takie rozwiązanie sprawiedliwie rozkłada negatywne skutki pandemii na obie strony umowy. To de facto potwierdzenie zastosowania mechanizmu z art. 700 k.c.– relacjonuje r. pr. Maciej Stasiewicz z Kancelarii M. Romanowski i Wspólnicy.

Do polskich władz najwyższych oraz przedstawicieli parlamentu wysłany został list Zarządu ZPPHiU z jednoznacznie wyrażonym oczekiwaniem sprecyzowania brzmienia 15ze.  Niestety korespondencja wciąż pozostaje bez odpowiedzi.

Zdaniem Zarządu ZPPHiU: „Brak uregulowania art. 15ze wyraźnie wskazuje, że polski rząd chce przenieść sprawę odszkodowań, którymi grożą fundusze właściciele nieruchomości – na barki najemców- podmiotów słabszych, w większości reprezentujących polski kapitał”.

Zdaniem przedsiębiorców uregulowanie art. 15ze ma pomóc w cywilizowanym i sprawiedliwym uregulowaniu kwestii odpłatności za okres lockdownu. Bez względu na treść art. 15ze najemcy nie zapłacą żadnych opłat za okres lockdownu i nie będą przedłużać umów, co wynika wprost z art. 15ze pkt 4 w związku z art. 495 § 1 kc.

– Coraz częściej spotykamy się z sytuacją, w której właściciele galerii handlowych składają – po upływie prawie 10 miesięcy końca pierwszego lockdownu – oświadczenia o przyjęciu ofert przedłużenia umów. Oświadczenia są jednak spóźnione, bo przepisy Kodeksu cywilnego wymagają, aby taką ofertę przyjąć niezwłocznie – dodaje Maciej Stasiewicz z Kancelarii M. Romanowski i Wspólnicy.