Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Jan Dębski, PRCH: dzieli nas tylko 15ze

Nasz biznes oparty jest na przewidywalnych, stabilnych i długoterminowych założeniach. Ze względu na zobowiązania względem podmiotów zewnętrznych, w tym banków, nie mamy możliwości z dnia na dzień przejść do nowo zdefiniowanych relacji między nami a najemcami. Ewentualna zmiana musi się dokonać w ramach długoterminowych mechanizmów rynkowych angażujących wiele stron. Nie potrafię dziś przewidzieć, jaki mógłby być ostateczny kształt tych relacji. Jedno jest pewne – my nie istniejemy bez najemców, tak samo jak oni bez nas – w rozmowie z SCF News / retailnet.pl mówi Jan Dębski, Prezes Zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych.

Mamy czwarty lockdown…  

…i to jest wyjątkowo zły dzień na rozmowę. Powiem szczerze, że jestem wściekły na to, co się dzieje. To trwa już rok i nie stało się nic, co w jakikolwiek sposób polepszyłoby naszą sytuację. Ciążą nad nami wielomiliardowe zobowiązania wobec banków, które oczekują terminowej spłaty rat kapitałowo-odsetkowych, a my funkcjonujemy w kuriozalnym otoczeniu prawnym, które z każdym kolejnym lockdownem przybliża nas do upadłości.

Co ma Pan na myśli mówiąc o kuriozalnym prawie? 

Problem bierze się stąd, że państwo ingeruje w wolny rynek. Artykuł 15ze to wadliwe, niezgodne z porządkiem prawnym i Konstytucją rozwiązanie, które bardzo boli całą branżę – wynajmujących i najemców. Oczywiście rozumiemy w jak trudnej sytuacji są niektórzy najemcy, ale chcielibyśmy, by rząd zrozumiał także w jakiej sytuacji są wynajmujący. W przeciwieństwie do najemców właściciele galerii zostali wykluczeni z możliwości ubiegania się o pomoc w ramach tarcz rządowych i PFR. Oznacza to, że najemcy otrzymują podwójną pomoc – ze strony wynajmujących, jako konsekwencja 15ze (w okresie lockdownu są całkowicie zwolnieni z uiszczania wszelkich zobowiązań na rzecz wynajmujących), dzięki dodatkowym rabatom czynszowym oraz ze strony państwa w ramach programów – rządowego i PFR.

Według waszych danych, tylko w ubiegłym roku, właściciele centrów handlowych ponieśli straty na poziomie 5 miliardów złotych i mamy kolejny lockdown. 

Tak. Łączna kwota wsparcia przekazanego najemcom przez wynajmujących po 4 lockdownach wyniesie teraz 5,5 mld zł, co stanowi połowę rocznych przychodów wynajmujących. To są straty wynikające z ustawowego zobowiązania pokrycia kosztów abolicji czynszowej oraz dobrowolnie udzielonych czasowych rabatów czynszowych od maja do grudnia 2020 r. 

Całość wygląda bardzo kiepsko, więc jest pytanie co dalej z tym fantem zrobić. Naszą opinię, że 15ze to złe prawo, które powinno być jak najszybciej wycofane, potwierdzają ekspertyzy prawne uznanych profesorów prawa z zakresu cywilistycznego i konstytucyjnego. Tymczasem dochodzą do nas słuchy, że może ono zostać zmienione, a nie usunięte, uprzywilejowując jeszcze w większym stopniu najemców kosztem wynajmujących 

Czyli…

W taki sposób, że najemcy korzystający z abolicji czynszowej nie będą musieli przedłużać umów najmu o 6 miesięcy. To jest zły znak dla wszystkich. Także dla najemców. Głęboko wierzymy w wolny rynek, dlatego proszę stronę rządową: nie wtrącajcie się między nas. Przecież my nie istniejemy bez najemców, tak samo jak oni bez nas. Opowieści, że najemcy mogą się przenieść na ulice handlowe nie są – przynajmniej w mojej opinii – prawdziwe. Klienci w ostatnim roku pokazali, że nadal preferują zakupy stacjonarne w galeriach handlowych. Wyraźnie widzimy, że konwersja jest wyższa, mniej wizyt mimo wszystko przekłada się na większe i celowe zakupy.

Ponadto nie wiem, dlaczego nikt nie chce pamiętać o tym, że zainwestowaliśmy gigantyczne pieniądze w to, by w Polsce mógł rozwinąć się handel. W sektorze centrów handlowych pracuje ponad 400 tys. osób o różnych kwalifikacjach. Branża centrów handlowych wpływa także na sektor usług poprzez zlecanie istotnej części obsługi obiektów podwykonawcom, na co wydawane jest ok. 3,4 mld zł rocznie. Centra generują wpływy do budżetu państwa w wysokości blisko 30 mld złotych. Z niezrozumiałych względów wprowadza się krzywdzącą narrację, że wynajmujący, w tym ogromna liczba polskich właścicieli, mogą i powinni ponosić straty, a inni nie. 

Jak wygląda wasz dialog z rządem. Przedstawiacie swoją ocenę sytuacji i … 

I nic. Zresztą taki dialog istniał w  minimalnym zakresie. Rozmawialiśmy, przedstawialiśmy analizy, dane, argumenty, ale nic z tego nie wynikało. Nasza propozycja była jasna: wycofajmy artykuł 15ze z obiegu prawnego dlatego, że to nikomu nie przynosi nic dobrego. Uważam, że najrozsądniejszy byłby powrót do wolnego rynku z proporcjonalnym wsparciem państwa w czasie pandemii – poprzez dopłaty do czynszów dla najemców, tak jak jest to w innych krajach europejskich. Wówczas obie strony mogą regulować swoje zobowiązania. Najemcy wobec wynajmujących, a właściciele i zarządcy centrów wobec banków. Przecież to jest oczywiste, że musimy się porozumieć z najemcami. I to się dzieje na co dzień w wielu przypadkach. Proszę pamiętać, że udzieliliśmy w ubiegłym roku około 2 miliardów złotych upustów. To olbrzymie pieniądze.

Przed laty mieliśmy mocną pozycję, ale taka była struktura rynku ukształtowana przez siły popytu i podaży, jednak od kilku lat mamy do czynienia z rynkiem najemców. I obecny kryzys tego nie zmienił, a właściwie zastaną sytuację wzmocnił. 

Mówi Pan o tym, że nie ma innej drogi jak porozumienie z najemcami. Doświadczenia ostatnich 12 miesięcy wskazują jednak, że na tej drodze jest mnóstwo ostrych zakrętów. W połowie marca Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług przedstawił długą listę spraw, które trafiły na wokandę. Tylko w Sądzie Okręgowym w Warszawie takich spraw jest około 200. To pokazuje jak duży jest tutaj problem. 

Oczywiście, że jak w każdym biznesie zdarzają się sytuacje, z którymi jest problem. Pandemia nie sprzyja nadmiernej elastyczności, gdyż wszyscy walczą o przetrwanie, ale głęboko w to wierzę, że jak tylko wyhamuje, pozwoli na rozmowy w lepszych dla obu stron okolicznościach. Po pierwsze: są biznesy słabsze i mocniejsze. Są takie, którym musimy bardziej pomagać i takie, którym pomagać nie musimy. Po drugie: każda umowa z najemcą jest inna i nie możemy przyjąć, że powinny być one takie same. Po trzecie: Musimy stać na gruncie prawa, a tym prawem są obowiązujące umowy. 

Najemcy mówią: stoimy na gruncie prawa i powołują się na klauzulę dotyczącą nadzwyczajnej zmiany stosunków. Większość z tych 200 pozwów na tym jest oparta. 

Ale zadajmy sobie pytanie: czy pozew coś zmieni? Jeżeli ktoś jest słabszym najemcą, to i tak takim pozostanie. Być może będzie zagrożone jego istnienie na rynku. Ale ten, kto ma mocną pozycję, taką pozycję najprawdopodobniej utrzyma. Gwarantuję, że siadamy do rozmów z każdym najemcą. Nikt, w całej branży, nie pozwoli sobie na to, by twardo powiedzieć: nie zgadzamy się, ma być tak i tak. Te czasy minęły wiele lat temu. 

Pyta Pan czy pozew coś zmienia. Pozew nie, ale wyrok sądu tak. 

Dobrze, więc jest wyrok, który mówi, że najemca nie będzie płacił za jakiś okres lub będzie płacił mniej. I co dalej? My i tak musimy się dogadać. Tu nie ma nic pomiędzy. 

Zdaję sobie sprawę z tego, że teraz mamy taki czas, gdy zarządzający po stronie najemców są przerażeni, ale my też jesteśmy przerażeni. Pojawia  się desperacja, która rośnie z każdym lockdownem. Teraz mamy następne trzy tygodnie. Podejmujemy różne działania, idziemy w różne strony, ale czy to w jakikolwiek sposób naprawi stosunki między wynajmującymi i najemcami? Nie. Musimy rozmawiać, rozmawiać, rozmawiać.   

I to jest powszechny pogląd?

Znam stanowisko wszystkich naszych członków, firm które należą do PRCH. Nikt nie chce konfliktu. Wszyscy mówią to samo.

Czy z tych rozmów, które prowadzicie w ramach PRCH wynika, że może wykształcić się jakiś nowy, dominujący model umów najmu? 

Sytuacja na rynku zmienia się dynamicznie, ale sądzę, że na razie nie. Na pewno w przyszłości umowy będą się zmieniały. Ale wcześniej musimy dojść do względnej normalności, abyśmy wiedzieli na czym stoimy. Tak najemcy, jak i wynajmujący. Dzisiaj wszyscy walczymy o to, by przeżyć. Oczywiście w dłuższej perspektywie zmiany będą konieczne, chociażby ze względu na e-commerce, który ma olbrzymi wpływ na rynek. Wydaje mi się, że nie jest on jednak tak silny, jak wszyscy deklarują, ale i tak wywoła olbrzymie zmiany. 

Eksperci od e-commerce, a szerzej od omnichannel mówią jednak, że większość tradycyjnych retailerów przespała moment w którym należało dokonać w tym obszarze rewolucyjnych zmian i tylko nieliczni, zazwyczaj najwięksi gracze, przeszli taką transformację. I to tylko oni będą beneficjentami rewolucji omnichannelowej. Więc to raczej nie będzie zagrożeniem dla centrów handlowych. 

Zgadzam się. 

Jak Pan widzi szansę na to, by uregulowana była kwestia sprzedaży, która rozpoczyna się online ale finalizowana jest w sklepie stacjonarnym? 

Do tego dochodzą jeszcze zwroty.

Szczególnie po lockdownach…

I to jest dla nas duży problem. Podczas lockdownu my utrzymujemy centra handlowe, nie dostajemy opłat eksploatacyjnych, a biznes mimo obostrzeń się rozwija z wykorzystaniem infrastruktury obiektów handlowych. Dlatego głęboko zastanawiamy się nad tym. Pierwszym krokiem są audyty, które poza Polską są praktykowane i nie widzę powodu, by u nas nie było podobnie. Obecnie taka sprzedaż odbywa się kompletnie poza nami, ale jednak kosztem naszych zasobów np. ekip sprzątających. A jeśli dołożymy do tego pomysły z czynszem od obrotów, w który nie jest wliczany e-commerce, to cały model funkcjonowania i finansowania centrów handlowych przestaje istnieć. Trzeba pamiętać, że centra handlowe powstawały w oparciu o twarde założenia biznesowe bazujące na zewnętrznym finansowaniu i jeśli dzisiaj je zmienimy, to będziemy mieli chaos. 

Czy po zakończeniu pandemii ruch w centrach handlowych wróci do poziomów sprzed kryzysu?

W krótkim okresie wątpię. Ale to nie znaczy, że nie będziemy mogli normalnie działać. Prawdopodobnie pozwoli nam na to większa konwersja. Proszę zwrócić uwagę na to, jak bardzo zmieniły się nasze przyzwyczajenia. Ciekawe są wyniki ostatnich miesięcy przed obecnym lockdownem. W większych miastach footfall spadał nawet o 40 procent, natomiast obroty tylko o 20 procent. Do centrów handlowych idziemy z konkretnym planem zakupów. Wchodzimy, kupujemy zgodnie z tym planem i wychodzimy zostawiając więcej pieniędzy. 

To powinien być argument za tym, że centra handlowe są miejscem bezpiecznym. 

Wszyscy mówią ile pieniędzy zainwestowaliśmy w bezpieczeństwo centrów handlowych, ale tak naprawdę nikt nie sprawdził, jak wygląda dzisiaj ruch w centrach handlowych i czy z tego wynikają jakieś zagrożenia epidemiologiczne. Wybiera się natomiast jakieś dni i wskazuje, że był duży ruch. Przecież to jest oczywiste, że przed wejściem w życie lockdownu i tuż po nim ludzie idą do centrów handlowych. Gdyby centra handlowe pozostały otwarte, to ten ruch rozłożyłby się w naturalny sposób, nie byłoby kumulacji potrzeb zakupowych i kolejek przed sklepami. Dziwią nas przesłanki, na jakich podejmowane są decyzje o częściowym zamykaniu centrów handlowych i fakt, że jest zgoda na to, żeby prowokować ludzi do odwiedzania miejsc handlu pod presją, że za chwilę wszystko będzie zamknięte i nie wiadomo na jak długo.

Z tej perspektywy naturalne powinno być zniesienie zakazu handlu w niedziele. Czyli zgodziłby się Pan z twierdzeniem, że decyzje w tej sprawie są bardziej doktrynalne niż racjonalne? 

Tak, to są decyzje stricte polityczne. 

Chciałbym wrócić do wysokiej konwersji. Ludzie przychodzą , kupują i wychodzą. Jak więc widzi Pan przyszłość tych centrów handlowych, które miały przecież być miejscem gdzie się spędza wolny czas. W oparciu o takie założenie budowano wszystkie nowe projekty i przebudowywano istniejące. Co je czeka, jeżeli nabyte teraz nawyki zostaną z nami na stałe?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Jesteśmy w takim punkcie, kiedy nie do końca wiemy, jakie skutki przyniesie pandemia. Może za kilka miesięcy będziemy wiedzieć więcej i wtedy spróbujemy odpowiedzieć na pytanie, jak powinny wyglądać centra handlowe. Ale jest jeszcze szerszy problem. Nie wiemy przecież, czy jeśli stało się to raz, to czy może stać się drugi i trzeci…  Może być też tak, że jak tylko pandemia wyhamuje, po ponad roku siedzenia w domach, jeszcze intensywniej będziemy korzystać z oferty rozrywkowej i gastronomicznej centrów. Jako branża nie odkładamy tego tematu – właśnie uruchamiamy w naszych strukturach grupę ekspercką, która zajmie się przyszłością handlu. Chcemy badać na bieżąco trendy i projektować odpowiednie rozwiązania. 

Mówi Pan o perspektywie kolejnego roku, po którym stosunki na rynku będą mogły być ułożone od nowa….

Od nowa, to chyba za dużo powiedziane. To będzie raczej ewolucja niż rewolucja. Potrzebny jest czas. Nasz biznes oparty jest na przewidywalnych, stabilnych i długoterminowych założeniach. Ze względu na nasze zobowiązania względem podmiotów zewnętrznych, w tym banków, nie mamy możliwości z dnia na dzień przejść do nowo zdefiniowanych relacji między nami a najemcami. Ewentualna zmiana musi się dokonać w ramach długoterminowych mechanizmów rynkowych, angażujących wiele stron. Nie potrafię dziś przewidzieć, jaki mógłby być ostateczny kształt tych relacji. Jedno jest pewne – my nie istniejemy bez najemców, tak samo jak oni bez nas. 

Najważniejsze będzie to, jak poradzimy sobie z pandemią i co stanie się z gospodarką. Najbardziej boję się bezrobocia. Jeśli ludzie będą mieli pracę, to optymistycznie można patrzeć w przyszłość. Ale nie wiemy co będzie z polską gospodarką, co będzie z gospodarką światową. 

Wróćmy do wspólnoty interesów wynajmujących i najemców. Przykładem są niedziele handlowe. Jest wspólnota interesów, ale czy jest wspólnota działań? 

Mieliśmy wiele wspólnych komunikatów w sprawie zasad bezpieczeństwa wdrożonych w obiektach handlowych i w sklepach, otwarcia obiektów z zachowaniem bezpieczeństwa sanitarnego, czy właśnie niedziel handlowych. Tak naprawdę dzieli nas tylko jedno, podejście do 15ze. Biznes jest wspólny. Trudności w porozumieniu wynikają z tego, że dzisiaj mamy bardzo wysoki poziom emocji. I ja to rozumiem. Kiedy widzę biznes gastronomiczny, to nie dziwię się, że tam są skrajne emocje, bo oni nie widzą żadnego światełka w tunelu. Ale to dotyczy nas wszystkich. Spójrzmy na ten ostatni lockdown. Już wszystko szło w dobrą stronę. Mieliśmy 80 procent obrotów i nagle bez żadnych konsultacji decyzja o zamknięciu. 

Nikt tego nie konsultował z rynkiem?

Nikt nas nie pyta o zdanie. Nikt nie sprawdza tego, jak to naprawdę działa. Chcę podkreślić,  że trzeba zrobić wszystko, by pozbyć się pandemii, ale mam pytanie: czy zamykanie rynku centrów handlowych to właściwa droga? Ja tego nie wiem, natomiast jestem przekonany, że wypadałoby zrobić badanie i sprawdzić, gdzie ludzie się zarażają, a które miejsca są bezpieczne. Co chwilę mamy do czynienia z inną decyzją – otwieramy – zamykamy, otwieramy – zamykamy. Klienci też są zdezorientowani i niepotrzebnie w jednym czasie zbierają się w zamykanych miejscach, żeby zdążyć załatwić swoje sprawy.

My czujemy się trochę jak chłopcy do bicia. Jak trzeba coś zamknąć, to zamyka się centra handlowe. Dlaczego te same sklepy poza centrami są bardziej bezpieczne? Albo dlaczego ryzyko zakażenia zmienia się w zależności od branży danego najemcy? Tymczasem nie przeprowadzono żadnych badań, które wskazywałyby na taką konieczność. Jeszcze niedawno, bo 28 stycznia, podczas konferencji prasowej, minister zdrowia mówił, że centra handlowe nie są miejscem, gdzie ludzie się zarażają. To tak jest, czy nie jest?

Rozmawiał: Radosław Rybiński