Proponuję by najemcy dostrzegli, że udało nam się przez ponad rok utrzymać infrastrukturę, z której oni czerpią korzyści. Powinni mieć przy tym świadomość, że z każdym kolejnym lockdownem wzrasta ryzyko tego, że w końcu tej infrastruktury nie będzie – w rozmowie z SCF News / retailnet.pl mówi Łukasz Tomczak dyrektor zarządzający galerii Manhattan, należącej do Sirius Investments.

Przez kilkanaście lat rynek centrów handlowych, pomimo wielu różnic interesów, rozwijał się w ramach pewnej równowagi. Raz był to rynek Najemców, raz Wynajmujących ale generalnie wszyscy, w ramach jakiegoś kompromisu, szli w jedną stronę. Dzisiaj mam wrażenie, że drogi się rozchodzą. Perspektywa PRCH, która reprezentuje interesy wynajmujących jest zupełnie różna od tej, w jakiej rynek widzą Najemcy, reprezentowani przez ZPPHiU. Może tak było zawsze ale teraz widzimy to wyraźnie, bo podniosła się kurtyna? Czy to napięcie może dziwić?

Zupełnie mnie to nie dziwi. Przez lata obie strony, czyli upraszczając Wynajmujący i Najemcy, godziły się na różnego typu kompromisy. W ramach tych kompromisów mieliśmy naturalny rozwój. To, z czym mamy obecnie do czynienia, to nie jest rozwój, czy ewolucja stosunków między uczestnikami tego rynku. Pojawił się wielki dystraktor w postaci epidemii oraz trzecia strona, czyli państwo, które mówi nie tylko kto może, a kto nie może działać, ale mówi też na jakich warunkach można działać.

R E K L A M A

To zaczęło się w marcu ubiegłego roku od artykułu 15 ze. Teraz mamy zapowiedź kolejnych regulacji.

To jest wprost ingerencja w dwustronne stosunki, de facto najczęściej prywatnych przedsiębiorstw, której konsekwencją jest blokada naturalnego rozwoju i naturalnej współpracy pomiędzy Stronami rynku. W tej sytuacji nie dziwi mnie, że każdy zaczyna ciągnąć w swoja stronę. Koniec końców, przynajmniej dla niektórych podmiotów, istnieje realne ryzyko, że to jest sytuacja „być albo nie być”. I dlatego wiele podmiotów, zarówno po jednej jak i drugiej stronie barykady….

Barykady?

Tak. Nikt nie ma dzisiaj wątpliwości, że rynek dzieli barykada. Więc kiedy po obu stronach tej barykady rodzi się pytanie “my albo oni” to trudno się dziwić, że każda ze stron odpowiada „my” a nie „oni”. Dlatego nie jest dla mnie zaskoczeniem twarde stanowisko PRCH, podobnie jak nie dziwi mnie dosyć konsekwentne stanowisko ZPPHiU. Jestem jednak przekonany, że długoterminowo rynek powróci do równowagi.

Tylko na jakich warunkach?

Zapewne nie będzie powrotu w stosunku 1:1 do sytuacji sprzed pandemii, ale jeżeli czynniki zewnętrzne nie będą nam przeszkadzały w pchaniu tego wózka do przodu, to strony się dogadają i rynek znajdzie swoja równowagę. Tak jak było w ubiegłym roku po pierwszym lockdownie. Problem jest tylko taki, że w krótkim terminie, nie wiadomo, kto na tym rynku przetrwa. Dzisiaj nie jest to bowiem walka o ewentualne zmniejszenie utraconych zysków ale walka o przetrwanie.

ZPPHiU twierdzi, że nieprawdą jest to, że Wynajmujący nie dostali pomocy, bo taką pomocą jest przedłużenie umów. Teoretycznie mógłbym się z tym zgodzić, ale znów mówimy o perspektywie długoterminowej. W praktyce nie wiemy ilu Wynajmujących i Najemców dotrwa do tych przedłużonych umów. Nie da się jednak ukryć, że będąc wprost pozbawionym przychodowości z większości powierzchni najmu i nie będąc zwolnionym z niezbędnych do utrzymania tej powierzchni kosztów to wynajmujący ponoszą konkretny i wymierny koszt każdego z lockdownów.

Dzisiaj jednak, w środku czwartego lockdownu, nie słyszymy by któryś z podmiotów po stronie wynajmujących znalazł się w krytycznej sytuacji.

Ale nie słyszymy o tym także ze strony najemców.

Mamy przykłady firm, które są lub wchodzę na ścieżkę restrukturyzacji. W każdym przypadku dzieje się to w oparciu o decyzję sądu, który musi stwierdzić, że sytuacja takiej firmy jest krytyczna.

Restrukturyzacja to jeszcze nie jest upadłość. Czasami restrukturyzacja jest elementem strategii wyprzedzającej, obronnej, zabezpieczającej interesy i to jeszcze nie jest koniec świata. Mamy przykłady, chociażby sieci supermarketów, że można przeżyć sanację i działać dalej. W kilku przypadkach lockdowny stały się jedynie katalizatorem do restrukturyzacji sieci.

Wracając jednak do sytuacji Wynajmujących: czy słyszymy po tej stronie rynku o konkretnych cyfrach? Nasza strona rynku wychodzi z założenia, że pieniądze lubią ciszę. I nie jest to zarzut do mojego środowiska. Wprost przeciwnie. Natomiast to jakim kosztem, jakim wysiłkiem staramy się utrzymać płynność, to wiemy tylko my, czyli zarządzający poszczególnymi assetami.

Nawet jeżeli dany podmiot porozumiał się z instytucjami finansującymi, to on zapłaci mniej czy więcej? Bank, tak jak kasyno, nigdy nie straci.

To prawda, że pieniądz lubi ciszę i nikt nie będzie pokazywał ile ma w kieszeni. Ale w skali całego rynku mamy takie dane. Według PRCH po trzech lockdownach wynajmujący stracili 5,5 miliarda złotych. Jeśli więc przy tak ogromnym uszczupleniu przychodów firmy wciąż zachowują płynność finansową, to po drugiej stronie, czyli po stronie Najemców, może być przekonanie, że tutaj musi być jeszcze olbrzymia poduszka finansowa.

Płynność finansowa jest zdolnością do tego by mniej lub bardziej regulować swoje zobowiązania. Tymczasem, czy mamy zagregowane dane odnośnie zatorów płatniczych w naszej branży? Nie mamy. Czy mamy dane na temat tego, czy to jest realna płynność, czy tylko papierowa? Nie mamy.

Przypomnieć także należy intencje wprowadzania tarcz, w tym finansowej, które przyznawane były po to, aby podmioty regulowały swoje zobowiązania, w tym koszty stałe. Z tych narzędzi mogli i często korzystali Najemcy, zaś Wynajmujący nie mieli sposobności otrzymać wsparcia płynnościowego.

Jeśli więc nasi przyjaciele po drugiej stronie zauważają to, że pomimo olbrzymich trudności przez ponad rok udaje nam się utrzymać płynność finansową, to proponuję by dostrzegli, że udało nam się przez ponad rok utrzymać strukturę, z której oni czerpią korzyści. Powinni mieć przy tym świadomość, że z każdym kolejnym lockdownem wzrasta ryzyko tego, że w końcu tej infrastruktury nie będzie.

Ostatnie zapowiedzi zmian w zakresie 15 ze niestety to ryzyko podwyższają.

W tym kontekście widzę u naszych przyjaciół po drugiej stronie brak konsekwencji. W stanowisku ZPPHiU czytamy – na jednym oddechu – stwierdzenie, że realną korzyścią dla Wynajmujących jest przedłużenie o 6 miesięcy umów najmu, a równocześnie kontestują konieczność tego przedłużania. To jeśli zgodnie z zapowiedzią rządu tak się stanie i nie będzie przedłużania stosunków najmu, to tym bardziej, konsekwencje lockdownów poniosą wyłącznie Wynajmujący.

Jestem ostatnim, który krytykowałby Najemców, za to że robią wszystko, by na poziomie komunikacyjnym lub lobbingowym przeforsować korzystne dla siebie rozwiązania legislacyjne. Co więcej: chylę czoła przed ich skutecznością. Legislator, jednakże, powinien dobrze rozpoznać rynek oraz mieć świadomość skutków regulacji

Mamy kolejne fale pandemii, kolejne lockdowny, sytuacja jest bardzo dynamiczna. Ale jednak fatalne jest to, że wciąż zmieniają się reguły gry.

Biznes który reprezentuję nie jest biznesem krótkoterminowym. Działalność centrów handlowych i zarządzanie takimi aktywami nie ogranicza się do roku czy nawet pięciu lat. Jeżeli przez wiele ostatnich miesięcy strona rządowa powtarzała – z uporem godnym wagi tej sprawy – że nie jest intencją rządu ingerować w stosunki regulowane umowami najmu, po czym otrzymujemy zapowiedzi istotnych zmian, to w jaki sposób możemy cokolwiek zaplanować? Jak mamy wywiązać się z nowych, dodatkowych zobowiązań wobec instytucji finansujących? Przecież wydłużenie stosunku najmu, czyli zabezpieczenie nieruchomości dłuższymi umowami najmu, było kluczowym argumentem w renegocjacji z bankami. Jeżeli to nam odpadnie, to okaże się że podpisaliśmy własną krwią coś czego nie będziemy w stanie dotrzymać.

Konieczna będzie kolejna rewizja porozumień z instytucjami finansującymi. Jak Pan to widzi?

Powiem raz jeszcze: bank nigdy nie traci. Ze względu na to, że nasz sektor nie jest mały i mówimy o miliardowych przepływach finansowych, to pewnie będziemy mieli “powtórkę z rozrywki’ sprzed roku. Najpierw będzie więc kilka tygodni wyjaśniania, objaśniania, dziesiątki tabel i symulacji wszelakich opcji przychodowych, kosztowych i w większości przypadków strony się porozumieją. Ale na pewno w rachunku długoterminowym nie stanie się to kosztem instytucji finansujących.

Zresztą duża część tych samych banków finansuje też sieci handlowe. W związku z tym z perspektywy banku, który ma swoje aktywa po dwóch stronach barykady, opłacalnym jest uelastycznić swoje stanowisko wobec jednej i drugiej strony. Wydaje mi się że banki nie powinny się opowiadać po żadnej ze stron, bo w ten sposób bank miałby duże ryzyko złych kredytów po jednej lub drugiej stronie rynku. Ale pomimo tego, że bank będzie uelastyczniał swoje stanowisko, to i tak najmniej ryzykuje i relatywnie najmniej, o ile w ogóle, na tym wszystkim straci.

Rozmawiał: Radosław Rybiński