[KOMENTARZ] Magdalena Rafalska, KPRF Law Office: zmiany niekorzystne dla wynajmujących

Sejm przyjął ostatecznie poprawki Senatu do nowelizacji ustawy covidowej (tzw. tarczy antykryzysowej) a Prezydent bez konsultacji z Trybunałem Konstytucyjnym podpisał nowe prawo. Nowelizacja wprowadza nowe, niekoniecznie korzystne z punktu widzenia wynajmującego regulacje. Co zatem zmienia nowelizacja? 

Po pierwsze zostanie uchylony dotychczasowy art. 15ze tarczy antykryzysowej. W miejsce tego będzie obowiązywał nowy art. 15ze¹, zgodnie, z którym w przypadku wprowadzenia kolejnych lockdownów najemcy będą automatycznie uprawnieni (bez konieczności składania oferty, jak to miało dotychczas miejsce) do obniżki czynszu i innych świadczeń należnych na podstawie umowy najmu (mowa tutaj również o tzw. service chargé). Nowelizacja wprowadza następujące obniżki: w okresie nowego lockdownu najemca będzie płacił 20% wysokości świadczeń należnych na podstawie umowy najmu, natomiast w okresie trzech miesięcy po zniesieniu lockdownu – najemca będzie płacił 50% wysokości świadczeń należnych na podstawie umowy. 

Sprawy utkną w sądach

Dodatkowo, znowelizowany art. 15ze¹ ust. 2, wprost potwierdza uprawnienie każdej ze stron do domagania się, aby sąd zmienił wysokość wyżej wskazanej obniżki, okres jej obowiązywania lub sposób wykonania świadczeń, jeżeli obniżenie wysokości świadczeń nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 Kodeksu Cywilnego oraz biorąc pod uwagę interes stron i zasady współżycia społecznego. Teoretycznie powyższe uprawnienie może być sposobem obrony wynajmującego przed automatycznym ingerowaniem rządu w stosunki cywilnoprawne niezależnych podmiotów gospodarczych, natomiast w praktyce nie możemy zapominać, że polski system sądownictwa mierzy się aktualnie z wieloma problemami, a kluczowym z nich jest przerażająca wręcz przewlekłość toczących się postępowań. Co w praktyce oznacza, że powyższe uprawnienie do zmiany wysokości obniżek będzie w rzeczywistości trudne do wyegzekwowania z uwagi na czas trwania postępowań sądowych w Polsce (aktualnie na termin rozprawy w wydziale gospodarczym w Warszawie można czekać rok, a nawet dłużej). Wyrok wydany zbyt późno często traci sens dla strony powodowej. Poza tym w czasie oczekiwania na prawomocny wyrok mogą pojawić się nieprzewidziane okoliczności, takie jak upadłość lub restrukturyzacje zarówno powoda jak i pozwanego, co w „pocovidowej” rzeczywistości może się okazać wcale nie takie rzadkie. Tym samym może się okazać, iż dochodzenie roszczeń na podstawie ww. przepisu przed sądami powszechnymi stanie się dla wynajmującego lub najemcy czysto teoretycznym i iluzorycznym uprawnieniem.

Niejasności szansą dla wynajmujących

Nowością będzie również prawo najemcy do uchylenia się od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych w ofertach na podstawie dotychczas obowiązującego art. 15ze tarczy antykryzysowej. Powyższe prawo będzie dotyczyło lockdownów, które miały miejsce w Polsce, oprócz pierwszego oraz tylko w zakresie przedłużenia okresu najmu. W praktyce oznacza to, że najemca będzie mógł zadecydować, czy uchylić się od poszczególnego oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia okresu najmu o okres danego lockdownu plus 6 miesięcy i będzie miał na to 14 dni od dnia wejścia nowelizacji w życie. Pomijając kwestie konstytucjonalności zarówno samego brzmienia przepisu jak i jego procedowania, to warto zwrócić uwagę, że zmiana ta może rodzić wiele problemów natury praktycznej. Przede wszystkim powstaje pytanie, czy najemcy będą mogli uchylić się także od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych w formie aneksów podpisanych z wynajmującymi w wyniku złożonych ofert na podstawie art. 15ze. Niejasności nowelizacji w tym zakresie będą polem do interpretacji własnych wielu prawników. Jednocześnie te niejasności są niejako „szansą” dla wynajmujących do obrony przed działaniem prawa wstecz. Literalne brzmienie nowelizacji mówi wyłącznie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w postaci oferty. Podpisanie aneksu jest natomiast kolejną czynnością prawną, zobowiązaniem wzajemnym, będącym zupełnie czymś innym niż oferta. Może się więc okazać, że w sytuacji gdy po złożeniu przez najemcę oferty, strony podpisały aneks regulujący ich stosunki cywilnoprawne w sposób odmienny niż przewidywał to art. 15ze, co było bardzo częstą praktyką na rynku komercyjnym, najemca nie będzie miał podstawy prawnej ani faktycznej do uchylenia się od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych w takim aneksie, bowiem nowelizacja mówi wprost o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczeń woli złożonych w ofercie, a dwustronnie podpisany aneks taką ofertą nie jest. Natomiast to czas pokaże, w którą stronę pójdzie praktyka bo należy pamiętać, że oprócz literalnej wykładni przepisów jest jeszcze wykładnia celowościowa, zgodnie z którą to cel w jakim uchwalono daną regulacje prawną a nie jej literalne brzmienie jest kluczowe dla jej właściwej interpretacji. Nie budzi jednak wątpliwości, iż nadchodzące spory co do wykładni przepisów, oraz „prawnicze przeciąganie liny” pomiędzy najemcami i wynajmującymi, jeszcze bardziej skomplikują wzajemne relacje i pogłębią niepewność na rynku. 

Betonowe koło ratunkowe

Bez wątpienia rynek najmu komercyjnego otrzymał od rządu kolejny „prezent legislacyjny”, który z uwagi na brak zrozumienia przez jego twórców specyfiki i interesów uczestników rynku nieruchomości komercyjnych może okazać się dla nich betonowym kołem ratunkowym. Natomiast powtarzając za Ernestem C. Wilsonem: „Czas zmiany to czas lęku lub nowych możliwości. Twoja postawa zadecyduje, która z tych rzeczy będzie Twoim udziałem”. 

Autorką komentarza jest Magdalena Rafalska, adwokat przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Specjalizuje się w zakresie prawa cywilnego i gospodarczego, w szczególności w obsłudze procesów komercjalizacji powierzchni handlowych, ze szczególnym naciskiem na opiniowanie i negocjowanie umów najmu w galeriach i centrach handlowych, retail parkach i powierzchniach biurowych.