[RAPORT] JLL: obiecujące perspektywy dla polskiego rynku. Rośnie odwiedzalność, przybywa powierzchni

Rosnąca liczba szczepień pozwala sektorowi handlowemu złapać oddech. Sklepy stacjonarne działają z limitami dotyczącymi jedynie liczby klientów w lokalach. Chociaż polski rynek handlowy wciąż boryka się z konsekwencjami COVID-19, prognozy dla Polski na tle Europy wyglądają korzystnie – wynika z najnowszego raportu JLL.

Sprzedaż detaliczna w Polsce

Według Oxford Economics sprzedaż detaliczna w Polsce ma rosnąć o 4,9% rocznie do 2023 roku, co plasuje Polskę w czołówce krajów europejskich. Polska uzyskała ponadto najwyższą pozycję w Globalnym Indeksie Atrakcyjności Handlu Detalicznego obliczonym przez Union Investment i GfK, co odzwierciedla pozytywne nastawienie konsumentów i biznesu.

Odwiedzalność

Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH) podała, że odwiedzalność w pierwszym tygodniu po ponownym otwarciu centrów handlowych sięgnęła 97% wyniku zarejestrowanego w 2019 r. Po odłożonych w czasie zakupach (tzw. „revenge shopping”), odwiedzalność ustabilizowała się na poziomie 87% na koniec maja. Obroty w centrach handlowych w maju wyniosły 96% wartości z 2019 r., co wskazuje na wysoki współczynnik konwersji.

Podaż powierzchni handlowej

W porównaniu z analogicznym okresem 2020 r., I półrocze 2021 r. charakteryzowało się zwiększoną aktywnością budowlaną. W pierwszych sześciu miesiącach 2021 r. deweloperzy oddali do użytku 242 000 mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego 43% przypadło na parki handlowe oraz centra codziennych zakupów. W wyniku przetasowań na rynku operatorów hipermarketów, 47% nowej powierzchni handlowej dostarczono w ramach wolnostojących magazynów handlowych. Wynika to głównie z trwającego procesu przejmowania dawnych sklepów Tesco przez operatorów sieci DIY oraz otwarcia wielkoformatowego sklepu meblowego IKEA w Szczecinie.

Pozostałe 10% nowej powierzchni ukończono w centrach handlowych. W II kw. otwarto pierwsze w tym roku centra handlowe: Galerię Sekunda w Jędrzejowie (13 000 m2 GLA) oraz Galerię Odyseja w Brzesku (9 300 m2 GLA). Dodatkowo, Galeria Ostrovia w Ostrowie Wielkopolskim została powiększona o kino Helios (2 500 m2). W przypadku centrów wyprzedażowych nie
odnotowano działalności deweloperskiej.

Rozwija się również segment projektów wielofunkcyjnych, w ramach których na rynek trafia dodatkowa powierzchnia handlowa. Łączenie różnych funkcji komercyjnych, ale też nowoczesnych elementów projektowania z historyczną architekturą tworzy projekty miastotwórcze i nowe przestrzenie miejskie. Najnowszym tego typu projektem są Browary Warszawskie (Echo Investment), które łączą funkcje biurowe, mieszkaniowe i handlowe z historycznym dziedzictwem.

Rynek inwestycyjny

Pandemia i związane z nią ograniczenia działalności miały wpływ na wyniki rynku handlowego w pierwszym półroczu 2021 r. Łączna wartość transakcji na poziomie około 290 mln euro była najniższym wynikiem za pierwsze sześć miesięcy od 2013 r. Należy jednak zauważyć, że liczba transakcji była jedną z najwyższych w historii rynku, a ich niższa wartość wynika z rodzaju aktywów, które cieszą się obecnie największą popularnością wśród inwestorów.

W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY. W ostatnim czasie obserwujemy również wzrost zainteresowania transakcjami oportunistycznymi w segmencie centrów handlowych ze stopą kapitalizacji przekraczającą 10%. Za znaczną część obrotów odpowiadają też w dalszym ciągu
kolejne obiekty sieci Tesco, których sprzedaż związana jest ze zbliżającym się wyjściem sieci z Polski.

Atrakcyjność większych centrów handlowych jest bezpośrednio uzależniona od perspektywy wygaszenia pandemii i ograniczenia ryzyka kolejnych obostrzeń. Wysokie obroty odnotowywane po otwarciu centrów handlowych w maju wyraźnie wpływają jednak na poprawę nastrojów wśród inwestorów.

Największą transakcją pierwszego półrocza było kupno przez EPP czterech parków handlowych za 106 mln euro. Była to ostatnia transza większej umowy obejmującej 12 aktywów z Chariot Top Group podpisanej w 2018 roku. Z kolei, biorąc pod uwagę jedynie drugi kwartał br. największym przejęciem był zakup przez Leroy Merlin sklepu Tesco położonego przy
ul. Połczyńskiej w Warszawie.

Pomimo braku danych transakcyjnych za I poł. 2021 r., stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe szacujemy na 5,25%. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,80%, jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie.

Popyt

Nowa normalność na rynku handlowym w Polsce, a także doświadczenia sieci podczas pandemii wpłynęły na strategie ekspansji. Operatorzy gastronomii są obecnie bardziej zainteresowani lokalami z zewnętrzną przestrzenią ogrodową i osobnymi wejściami. Thai Wok, restauracja szybkiej obsługi z lokalami głównie w centrach handlowych, wprowadza koncept Thai Wok Street na ulicach handlowych, aby zdywersyfikować portfolio sieci.

Jednocześnie najemcy nie rezygnują z rozwoju swoich sklepów w centrach handlowych. Irlandzki gigant modowy Primark zapowiedział kolejne dwie nowe lokalizacje w największych centrach handlowych w Krakowie i Katowicach. Rituals Cosmetics, który zadebiutuje w sierpniu 2021 r. w Westfield Arkadia w Warszawie, planuje uruchomić do 2027 roku sieć 100 sklepów w Polsce. Podobnie polska sieć HalfPrice (należąca do CCC) w ciągu zaledwie dwóch miesięcy otworzyła siedemnaście lokalizacji, od centrów handlowych po lokale przy głównych ulicach handlowych.

Nowe marki wchodzące do Polski w II kw. 2021 r. wybrały Warszawę jako przyczółek do dalszej ekspansji: LEGO otworzyło swój pierwszy własny sklep w Westfield Arkadia, a włoska firma odzieżowa Camissima i marka odzieżowa Yargici z Turcji rozpoczęły działalność w Galerii Mokotów. Ponadto Philip Plain, projektant mody z Niemiec, zapowiedział otwarcie pierwszego butiku na Placu Trzech Krzyży w Warszawie.

Coraz powszechniejsze na rynku handlowym jest działanie w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Globalni giganci modowi, tacy jak H&M, United Colors of Benetton czy Tommy Hilfiger sprzedają kolekcje odzieży uszyte z produktów pochodzących z recyklingu i biodegradowalnych materiałów naturalnych. LEGO testuje klocki wykonane z przetworzonego plastiku, a odzież używana jest szerzej obecna zarówno w nowoczesnym handlu stacjonarnym jak i online.

Przed pandemią udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej w Polsce wynosił 5,6%. Zmieniał się on w zależności od wprowadzanych ograniczeń w działalności obiektów handlowych. Prognozy dotyczące handlu w Polsce zakładają wzrost sprzedaży detalicznej o 3,3% rocznie do 2025 roku, z czego 90% zakupów będzie wciąż realizowanych w sklepach stacjonarnych.

Autorem raportu jest JLL.

JLL to firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. Misją JLL jest zredefiniowanie sektora nieruchomości komercyjnych, stwarzanie najlepszych możliwości biznesowych i atrakcyjnych, komfortowych przestrzeni sprzyjających realizowaniu celów.