[WYWIAD] Marcin Krysiński, Mihiderka: najlepiej byłoby przejść na czynsz od obrotu

Najlepiej byłoby przejść na czynsz od obrotu. Ja się spodziewam, że to nie będzie takie proste. Ale pandemia pokazała, że trzeba jednak mieć jakiś zapis na taką sytuację. Oczywiście zdajemy sobie jednak sprawę, że przy nowych umowach, gdzie ta kwestia negocjacyjna jest otwarta, może być trudno się porozumieć, bo to jest konflikt interesów – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Marcin Krysiński, współwłaściciel sieci restauracji Mihiderka.

Mihiderka jest partnerem gastronomicznym i wystawcą Shopping Center Forum.

Bezpośrednio po ostatnim lockdownie dokonywał Pan bilansu sytuacji popandemicznej w swojej firmie: z dziesięciu lokalizacji zostaliście z pięcioma. Jak to wygląda dzisiaj, po kilku kolejnych miesiącach?

Z dziesięciu lokali, trzy zmuszeni byliśmy definitywnie zlikwidować. Zostaliśmy z siedmioma lokalami, z których sześć działa, a jeden, z powodu zalania, jest w trakcie remontu.

To są lokalizacje w centrach handlowych?

Nie, w centrach handlowych mamy Zabrze, Gliwice, dwa razy Katowice. Pozostałe, czyli Kraków, drugi Kraków, który właśnie jest zalany i Gliwice, są przy ulicach. Czyli cztery do trzech.

Wcześniej tych lokalizacji w centrach handlowych było więcej.

Tak, sześć.

Czy sądzi Pan, że centra handlowe ciągle będą dla Was wyborem numer jeden? Mam na myśli rozwój sieci.

Myślę, że tak.

Jak odbudowujecie obroty w tych lokalizacjach?

Pierwsza korelacja była taka, że jeżeli były ograniczenia w handlu i działalności centrów handlowych, to obroty drastycznie spadały. W momencie, kiedy te obostrzenia były znoszone, to obroty rosły ale były słabe. Dopiero od końca maja możemy mówić o w miarę normalnej sytuacji i mamy 70 proc. sprzedaży jaka była przed pandemią. W niektórych wypadkach połowę. To pozwala pozytywnie patrzeć na przyszłość. Tylko żeby nie było kolejnego lockdownu.

Jeżeli macie od 50 do 70 proc. i Pan mówi, że przyjmujecie to pozytywnie, to musi to oznaczać, że przed pandemią to były bardzo dobre lokalizacje, bardzo dochodowe.

Trudno powiedzieć, czy to były bardzo dochodowe, ale to były dobre lokale. Przed pandemią przyjmowaliśmy taką cezurę czasową, że po 2 latach weryfikujemy sens istnienia danego lokalu i właściwie wszystkie lokale spełniały to kryterium, że jest sens, żeby istniały. Nie każdy zdążył dotrzeć do 2. urodzin, ale jak patrzyłem na wskaźniki, w jaki sposób się ten obrót kształtuje, to dynamika wzrostu w centrach handlowych była lepsza niż dynamika wzrostu w lokalach przyulicznych. Przy normalnym ruchu w centrach handlowych lokale miały większe obroty i efektywniejsze było wykorzystanie czasu, w którym lokal pracuje. Z drugiej strony tam są wyższe opłaty. Mieliśmy więc lokale, które miały wyższe obroty, ale ze względu na wyższe czynsze, one generowały niższy dochód niż na przykład lokal, który miał niższy obrót, ale miał też mniejszy czynsz. No ale per saldo ta działalność w centrach handlowych miała sens. Właśnie przygotowuję dokładniejszą analizę naszych obrotów w tych trzech kluczowych okresach: przed pandemią, w jej trakcie i krótki na razie okres względnego zluzowania obostrzeń.

Skoro zaczęliśmy rozmawiać o czynszach: na jakich warunkach czynszowych działają te cztery lokalizacje w centrach handlowych? I jak Pan to widzi w przyszłości?

Tutaj mamy dwa obszary. Pierwszy obejmuje umowy, które mieliśmy zawarte przed pandemią. Drugi obszar, który dopiero się będzie kształtować to nowo zawierane umowy, w których będzie konieczność umieszczenia zapisów na wypadek pojawienia się obostrzeń i zakazów. Nasze działania toczą się obecnie w ramach pierwszego obszaru, gdzie w większości przypadków udało nam się porozumieć w miarę sensownie. Tam, gdzie nie udało nam się zawrzeć porozumienia musieliśmy zdecydować o zamknięciu. W momencie, kiedy tarcza 15ze miała dopiero być użyta, wydawało się, że oferty, które dostawaliśmy od wynajmujących, były korzystniejsze niż w ogólnym rozrachunku tarcza 15ze. Dlatego my z tego nie korzystaliśmy. Ale rozwój sytuacji spowodował, że tak naprawdę to ten drugi lockdown doprowadził do konieczności zamykania. Bo tam zaczęły się dyskusje czy i jak można korzystać z 15ze. Przeciągające się zakazy i obostrzenia powodowały, że taka cierpliwość wewnętrzna też została nadwyrężona po obu stronach. Myśmy nie mieli już zasobów na to, żeby utrzymywać wszystkie lokale przez nie wiadomo jak długo. Obrót tylko na wynos i w dostawie był słaby, szczególnie z centrów handlowych. To powodowało, że nie mieliśmy bieżącej płynności finansowej. Z kolei niepewność o przyszłości powodowała, że dosypywanie pieniędzy z jakichś zewnętrznych źródeł, czy to od jakiegoś inwestora, też traci sens

Studnia bez dna.

Tak jest, nie wiadomo, co będzie. Nie dolewa się wody do dziurawego wiadra tylko najpierw się łata te dziury. Jesienią zeszłego roku jedno z centrów nie wytrzymało i zażądało wypłaty z gwarancji. To spowodowało, że myśmy z kolei wpadli w problemy. Gdyby wszystkie centra solidarnie wytrzymały, to nie musiałbym zamykać tych lokali, no ale niestety nie wytrzymały.

Jak Pan widzi czynsze w przyszłości?

Najlepiej byłoby przejść na czynsz od obrotu. Ja się spodziewam, że to nie będzie takie proste. Ale pandemia pokazała, że trzeba jednak mieć jakiś zapis na taką sytuację. Oczywiście zdajemy sobie jednak sprawę, że przy nowych umowach, gdzie ta kwestia negocjacyjna jest otwarta, może być trudno się porozumieć, bo to jest konflikt interesów.

Czy teraz przystępując do ewentualnych negocjacji w sprawie nowych otwarć w galeriach handlowych, będzie Pan, jako warunek sine qua non, formułował oczekiwanie, że chcecie mieć czynsz od obrotu?

Nasze oczekiwanie byłoby, że w razie gdyby nastąpiło zewnętrzne, niezależne od stron ograniczenie możliwości prowadzenia lokalu w jakikolwiek sposób, to przechodzimy na czynsz od obrotu. Takiego zapisu bym oczekiwał. Na ten moment nie mamy takiej presji, żeby się łamać. My jesteśmy małą polską firmą. Mamy ograniczone zasoby, zresztą bardzo nadwyrężone, właściwie nie można mówić o zasobach, że nam coś tu zostało. I my nie możemy sobie pozwolić na to, że będziemy brali na siebie przesadne ryzyko. O ewentualnym rozwoju będziemy jednak myśleć gdzieś pod koniec 2022 roku.

Podobne głosy słyszę gdy rozmawiam z przedstawicielami spółek gastronomicznych, które mają czasami bardzo dużą skalę działania, są dominującymi podmiotami na rynku. Oni też mówią, że o rozwoju to będą myśleli za rok, za półtora roku.

Tak. Ogarnijmy to co jest, ustabilizujmy sytuację.

Chciałbym jeszcze wrócić do sytuacji tych lokali, które obecnie działają – tej czwórki w centrach handlowych. W centrach handlowych mamy rosnący powoli footfall, ale dużo szybciej odbudowują się obroty. To dotyczy fashion, drogerii, obuwia. Tam bardzo ładnie w maju i czerwcu odbudowywała się sprzedaż. Ten mechanizm w przypadku gastronomii nie działa tak dobrze. Najemcy gastronomiczni w galeriach handlowych są w tej chwili chyba w najtrudniejszej sytuacji, bo nie działa mechanizm konwersji.

Dobrze pan to opisał. Rzeczywiście, trudna jest ta nasza sytuacja. Tutaj trzeba jednak powiedzieć, że nasi wynajmujący idą nam na rękę na tyle, na ile mogą. Na przykład nie otwieramy od 9:00 do 21:00, bo to by nas wykończyło. Między 9:00 a 12:00 oraz w ostatniej godzinie otwarcia to właściwie jest śladowa sprzedaż. W tej chwili ta sprzedaż taka jest, że wystarcza na pokrycie bieżących kosztów funkcjonowania i czynsz. My chcemy zostać w tych galeriach i jak będzie taka możliwość nadal tam otwierać nasze lokale. Chciałbym jednak, by wynajmujący patrzyli bardziej długofalowo niż tylko na to, że mamy umowę na jeszcze 2 czy 3 lata. To jest symbioza. Niedawno ktoś mi tam napisał, że jak by nie było Mihiderki w jednym z centrów handlowych, to on by tam w ogóle nie zachodził. Ja wiem, że to jest mała skala. Ale żeby to się nie skończyło tak, że w każdym centrum handlowym jest ten sam miks i w zasadzie zostaną tylko ci, których na to stać, bo mają nieograniczone zasoby finansowe.

Czego Pan by sobie w tej chwili życzył? Oprócz tego, żeby nie było kolejnego lockdownu?

Życzyłbym sobie, żeby nasi decydenci traktowali polskich przedsiębiorców z konkretną troską. Tutaj dostrzegam kompletnie brak takiej troski.

Mamy nowe prawo, obowiązujące od kilku tygodni. Jak Pan ocenia te regulacje?

No to już jest dla mnie w ogóle kuriozum, bo to ma działać rok wstecz. Dam jeden przykład: spójrzmy co mogłoby się dziać z wypłatami gwarancji. One wynikają, ze stanu rozliczeń. Przyjmijmy roboczo, że czynsz średnio jest 10 tysięcy złotych od lokalu, czyli 12 miesięcy to jest tak prosto licząc 120 tysięcy. I nagle zamieniamy to na 24 tysiące. Przecież inaczej się kalkuluje ryzyko, inaczej się ocenia możliwości finansowe, jak mam być winien 120 tysięcy, a inaczej jak 24 tysiące. Może być tak, że wartość tak przeliczonego zobowiązania okaże się być niższa, niż kwota pobrana z gwarancji, a do tego lokal zlikwidowany, bo pierwotne zadłużenie było zbyt duże.

Takich przykładów jest więcej. Przecież tam jest też zapis, że wynajmujący w razie wątpliwości, co do sytuacji najemcy, składa pozew do sądu. No to wszyscy złożą, sądy będą zawalone pozwami. W Polsce mamy kilkuset operatorów centrów handlowych. Niech każdy ma 100 najemców. To da nam kilkadziesiąt tysięcy pozwów. To jest słabe. Znacznie lepszym rozwiązaniem byłoby po prostu wprowadzenie tzw. stop-klatki na czas pandemii. Mówię o tym od samego początku pandemii.

Rozmawiał: Radosław Rybiński