[WYWIAD] Dorota Beltrani, Napollo: rozkwit parków handlowych to trend, który utrzyma się jeszcze kilka lat

Mimo pandemii obserwujemy moment rozkwitu parków handlowych, ale nie ma co ukrywać, że on się raczej nie utrzyma przez kolejne 10 lat. Taki trend będzie z nami może jeszcze kilka najbliższych lat, więc w tej chwili należy zabezpieczać działki pod projekty, które powstaną za 2, 3 czy 4 lata. Mamy bardzo ambitne plany otwierania 5-8 obiektów rocznie i kupowania nowych działek także w liczbie 9-10 rocznie, więc nasza główna strategia pozostaje bez zmian. Pandemia zmusiła nas do reorganizacji całego zespołu i skupienia większej uwagi na kosztach prowadzenia przede wszystkim galerii handlowych – mówi w rozmowie z Retailnet Dorota Beltrani, Dyrektorka Działu Komercjalizacji i Zarządzania Nieruchomościami w Grupie Napollo

Pandemia nakręciła rozwój sektora parków handlowych. Napollo od zawsze realizuje tego typu inwestycje, jak zatem wygląda plan najbliższych otwarć?

No to po kolei. Zaczynamy od Gorzowa, ponieważ to będzie pierwsze otwarcie jeszcze w tym roku, pod koniec października. Obiekt jest w większości wynajęty, a ostatnie umowy najmu są w trakcie podpisywania. Wkrótce będziemy mogli potwierdzić, że obiekt wynajęty jest w 100 proc. Generalny wykonawca prowadzi prace budowlane bardzo intensywnie i pod koniec lipca rozpoczęliśmy przekazania lokali do najemców.

Na liście Państwa nowych inwestycji są jeszcze dwa projekty we Wrocławiu. Jak wygląda harmonogram tych inwestycji?

Generalny Wykonawca przejął naszą działkę budowlaną w podwrocławskiej miejscowości Łany i rozpoczął prace w lipcu. Planowany termin otwarcia to wiosna 2022. Obiekt praktycznie jest prawie w całości wynajęty, oprócz typowo parkowych najemców jak Biedronka, Rossmann, Jysk, Pepco, Media Expert, będzie też tam apteka Cosmedica, sklep zoologiczny Meduza oraz stacja benzynowa i restauracja typu DriveThru.

Co ważne, w ostatnim czasie dokupiliśmy kolejne działki w sąsiedztwie tej inwestycji ponieważ planujemy rozbudowę tego obiektu. Ta lokalizacja cieszy się dużym zainteresowaniem najemców, więc w najbliższych miesiącach będziemy mogli już przedstawić koncepcję drugiej fazy N-Parku Łany.

Nasz kolejny wrocławski projekt to inwestycja u zbiegu ulic Karwińska/Opolska. Planowane otwarcie to wczesna jesień 2022. Czekamy na wydanie pozwolenia na budowę i jednocześnie prowadzimy komercjalizację. Wykorzystując śródmiejską lokalizację planujemy obiekt dwupiętrowy i z najemcami, którzy otworzą swoje sklepy na parterze mamy już podpisane umowy najmu, znajdzie się tam m.in. sklep spożywczy ALDI oraz stacja benzynowa. Prowadzimy negocjacje z najemcami usługowymi i biurowymi na piętro obiektu.

Podczas naszej ostatniej rozmowy tuż przed pandemią Napollo zapowiadało potrojenie swego portfela. Czy te plany są aktualne? Czy pandemia w jakikolwiek sposób zweryfikowała Państwa strategię?

Mamy bardzo ambitne plany otwierania 5-8 obiektów rocznie i kupowania nowych działek także w liczbie 9-10 rocznie, więc nasza główna strategia pozostaje bez zmian. Pandemia zmusiła nas do reorganizacji całego zespołu i skupienia większej uwagi na kosztach prowadzenia przede wszystkim galerii handlowych. Nie ma co ukrywać, że najbardziej COVID dotknął nasze 3 galerie, gdzie straciliśmy dużą część przychodów. Udało nam się jednak dosyć szybko porozumieć z najemcami i niezależnie od trudnych zapisów ustaw rządowych z większością najemców znaleźliśmy porozumienie.

Natomiast, co do nowych inwestycji, chcę jeszcze dodać, że właśnie otrzymaliśmy też pozwolenie na budowę N-Parku w Lubinie i tutaj też planowane otwarcie to jesień 2022. Oprócz tego w przygotowaniu są kolejne parki w Tomaszowie Mazowieckim, w Piotrkowie, w Ozorkowie i w Sochaczewie. To są otwarcia na przełom 2022/23.

Wspomniała Pani o Lubinie. Tam szykuje się walka o pozycję trzech deweloperów, ponieważ oprócz Was swoje inwestycje w tym mieście zapowiadają także Shopp.City i Cuprum Arena.

Lubin to przykład miasta bogatego z racji przemysłu, biznesu i wpisującego się w strategie rozwoju deweloperów, którzy stawiają na miejscowości prężnie się rozwijające. My także dostrzegliśmy w tym mieście taki potencjał. Oczywiście zaczyna się trochę taki wyścig. Kto pierwszy, kto zbierze lepsze grono najemców, natomiast nasza lokalizacja naprzeciwko istniejącego wielkiego sklepu meblowego wiodącej marki w Polsce z bardzo dobrą widocznością, jest czymś, co nas naprawdę wyróżnia. Jesteśmy przekonani, że jest to strzał w dziesiątkę. Mamy mocnych potwierdzonych najemców, a przede wszystkim pozwolenie na budowę!

Które z miast mają jeszcze podobny potencjał? Gdzie jeszcze chce inwestować Napollo?

Rynek jest bardzo konkurencyjny i konkurujemy z kilkoma międzynarodowymi i lokalnymi firmami o najlepsze lokalizacje. Ale na pewno jest jeszcze potencjał na tego typu inwestycje nawet w dużych miastach, które po prostu się rozwijają. Przychodzi mi tutaj na myśl nasz projekt we Wrocławiu przy ul. Gagarina. Działkę pod tę inwestycję kupowaliśmy 5 czy 6 lat temu i wtedy to były obrzeża Wrocławia i puste pola. W tej chwili jest tam piękne osiedle dookoła. I to pokazuje jak duże miasta się rozwijają i będą się rozwijały zawsze. Mimo nasycenia, potencjał jeszcze jest, nawet w dużych miastach.

Podobnie jest w mniejszych miejscowościach , co pokazują także najemcy, którzy zmieniają swoje zainteresowanie. Kiedyś od wielu sieci słyszało się, że nie wchodzą do miast poniżej 30 tysięcy mieszkańców. W tej chwili już jest mowa o 20, a nawet o 15 tysiącach mieszkańców.

Ponadto pojawiają się inne możliwości. Zdarzają się działki czy projekty, które były kiedyś rozpoczęte przez lokalnych inwestorów, którzy nie mieli środków czy wiedzy, żeby rzeczywiście temat zrealizować. Będą się też zdarzały na rynku przejęcia lokalizacji, które są najemcom znane jako te planowane, ale do tej pory nikt nie zrealizował tematu, a my będziemy go na przykład dopinać.

Chciałabym poruszyć także temat Państwa istniejącego portfolio. Jak szybko udaje się odbudować odwiedzalność w galeriach handlowych?

Na szczęście nasze galerie należą do tych mniejszych i średnich na rynku , bo Grodzisk to galeria o powierzchni 5 tys. mkw., Gniezno 9 tys. mkw., a Galeria Renova w Warszawie ma 13 tys. mkw. Są to zatem galerie w pewnym sensie porównywalne do parków handlowych, a zatem nie ucierpiały tak bardzo jak duże galerie. Już w maju i czerwcu frekwencja wróciła, i nawet odwiedzalność była wyższa od tego, co było przed pandemią. Obserwowaliśmy zadowolonych klientów i powrót do zakupów stacjonarnych. Bardzo tego Polakom brakowało. Odnotowujemy więc wzrosty, ale trzeba jednak też zauważyć, że strata przychodów, a z drugiej strony zwiększone koszty na utrzymanie obiektów aby spełnić wszelkie wymogi sanitarne, ponieważ na tym się też skupiliśmy, żeby obiekty były bezpieczne zarówno dla naszych najemców i ich pracowników jak i też dla klientów, mają wpływ na wyniki obiektów. Aktualnie dokładamy wszelkich starań, żeby przede wszystkim bezpieczeństwo zakupów było na pierwszym miejscu. Tutaj chciałam wspomnieć właśnie Renovę, w której przeprowadziliśmy modernizację pasażu skupiając się na rozwiązaniach chociażby energooszczędnego oświetlenia. Ponadto na przestrzeni dwóch lat planujemy znaczącą modernizację tego centrum wraz z wprowadzeniem nowych marek, ale też z powiększeniem istniejących najemców do ich aktualnych konceptów. Jednocześnie duże inwestycje poczyniliśmy w Poznaniu w Centrum Promienista zmieniając je w N-Park, gdzie otworzył się SPAR w swoim nowym koncepcie. Ponadto wprowadziliśmy do obiektu Pepco, niedługo pod koniec lata będzie też otwarcie RTV Euro AGD oraz InMedio. Całkowicie odnowiliśmy tu pasaż, tak że jest to już obiekt na miarę dzisiejszych wymogów i najemców, i klientów, spełniający wszelkie wymogi sanitarne. Te inwestycje pokazują, że Napollo działa dwutorowo, z jednej strony to są nowe lokalizacje, a z drugiej modernizacja, ale też rozbudowa istniejących, bo oprócz tu wspomnianego drugiego etapu Łanów, już to tak traktuję trochę jako istniejące, też planujemy rozbudowę N-Parku w Piasecznie.

Co zmieni się w N-Parku w Piasecznie?

Jesteśmy w tej chwili na etapie tworzenia koncepcji, będzie to obiekt trzypiętrowy między 4 a 6 tysięcy metrów kwadratowych z ofertą handlową na parterze oraz usługowo-biurową na piętrach. Obok istniejących już budynków tworzących park handlowy i jeden kompleks możemy jeszcze dobudować jeden budynek. Mamy jeszcze trochę terenu w sąsiedztwie.

Nie widać zatem, żeby pandemia spowolniła czas realizacji Państwa projektów. Na to skarży się aktualnie wielu deweloperów.

Trochę spowolniła, ale mamy nadzieję , że mniej niż u naszych konkurentów. Największym problemem jest funkcjonowanie urzędów w reżimie sanitarnym, gdzie bardzo często nie można się spotkać z urzędnikiem, złożyć pewnych wyjaśnień, tylko wszystko drogą pisemną, czasem telefoniczną, więc to jest jeden punkt, który powoduje pewne utrudnienia. Z drugiej też strony dużo się dzieje na rynku wykonawstwa. Rosnące ceny materiałów, brak specjalistów powoduje, że z jednej strony, na przykładzie Łanów, przystąpiło do przetargu na generalnego wykonawcę kilka dużych firm i mimo że z racji współpracy z niektórymi standard parku był znany, to jednak wiemy, że firmy budowlane bardzo ostrożnie w tej chwili podchodzą do swoich zobowiązań, ponieważ zmiany cenowe jakie się dzieją w tej chwili na rynku nie pozwalają na podpisywanie bezpiecznych kontraktów. Na pewno te dwa elementy utrudniają realizację inwestycji w założonym przez nas czasie.

A jak się komercjalizuje w czasie pandemii?

Na początku pandemii odnotowaliśmy systemowe zatrzymanie negocjacji po stronie najemców. Ponieważ nikt z nas nie wiedział jak to się wszystko rozwinie, taka czasowa ostrożność była oczywista. Z drugiej strony też deweloperzy posiadający takie portfolio jak my, czy też większe galerie, skupiali się na negocjowaniu aneksów tak zwanych obniżkowych i wszystkie siły były skierowane właśnie na te działające obiekty. Pandemia opóźniła nas o kilka miesięcy w planach inwestycyjnych, ale z drugiej strony bardzo szybko wszystko wróciło to do ustalonych torów i na szczęście widzimy, że dalej bardzo wielu najemców, szczególnie tych tak zwanych parkowych, myśli o dalszym rozwoju. Dodatkowo da się zauważyć, że część najemców typowo galeryjnych, którzy jeszcze 2 czy 3 lata temu nie rozważali nawet wejścia do parków handlowych, teraz zmieniło decyzje. To są często też najemcy z branży usługowej, co nas bardzo cieszy, bo możemy w ten sposób urozmaicić trochę tenant mix w parkach handlowych.

Jak zmieniło się podejście najemców do umów najmu i w jakim stopniu Napollo jest elastyczne, jeśli chodzi o te kwestie?

Od wielu najemców, szczególnie tych największych sieci, pojawiło się oczekiwanie, wręcz próba przerzucenia odpowiedzialności za ich biznes na wynajmującego, co jest nieakceptowalne. My jesteśmy odpowiedzialni za wybranie dobrej lokalizacji, za zbudowanie parku i w przypadku Napollo też za zarządzanie, ale to najemca musi prowadzić i wiedzieć jak prowadzić swój biznes operacyjny, więc wszelkie próby podpisywania umów tylko na czynszu od obrotu nie są przez nas akceptowane.

W wielu przypadkach mamy też związane ręce. Nasz model działalności polega na tym, że część naszych inwestycji jest finansowana przez banki i żaden bank nie podpisze umowy kredytowej gdyby umowy najmu były tylko zależne od czynszu od obrotu. Odpowiadając na Pani pytanie, jesteśmy elastyczni na tyle, na ile jest to rozsądne. Rozmawiamy czasem o krótszych umowach najmu, ale też zależy nam na tym żeby wtedy to były opcje korzystne dla dwóch stron, a nie tylko dla najemcy.

Tylko jak ten kompromis wypracować, gdy wszyscy mają z tyłu głowy strach przed kolejnym lockdownem?

Zgadzamy się na pewne zapisy związane z COVID-em. To normalne. Po prostu obydwie strony się bardziej szczegółowo zastanawiają co będzie gdy będzie kolejny lockdown. No i rzeczywiście to, że się pewne zapisy już wprowadzi teraz z wyprzedzeniem, pozwoli nam na lepsze działanie w przyszłości, gdyby taka sytuacja znowu się wydarzyła. W zeszłym roku wiosną byliśmy w pewnym sensie wszyscy zaskoczeni i dopiero te modele współpracy powstawały, jakichś krótkoterminowych obniżek, podwyższenia za to czynszu od obrotu czy częściowego zwrotu później tych obniżek, te wszystkie modele trzeba było wypracować. W tej chwili można część tych zapisów już w nowych umowach uwzględnić, ale jeszcze raz podkreślam, z rozsądkiem, ponieważ nie może być odpowiedzialność całkowicie przerzucona na wynajmującego, szczególnie w momencie, kiedy jeszcze mamy niejasne przepisy, ustawy, które się zmieniają i niestety nie pomagają. Dodatkowo dochodzą tu jeszcze rosnące koszty utrzymania budynków.

Jak ocenia Pani artykuł 15ze? Wielu przedstawicieli rynku mówi, że to jest niepotrzebna ingerencja, która utrudnia i tak już skomplikowane relacje między najemcą a wynajmującym?

Tak, tutaj mogłabym się tylko przyłączyć do tych firm, które te przepisy krytykują, ponieważ są one niedokładne. Państwo nie powinno mieszać się w prywatne biznesy, nie można też przerzucać odpowiedzialności czy kosztów utrzymania obiektu tylko na jedną stronę. Tym bardziej w sytuacji, gdy właśnie te nasze relacje z najemcami były wypracowane przez lata. W pewnym sensie siła z zewnątrz je zaburzyła, czy, bardziej bym powiedziała, próbuje zaburzyć, bo na szczęście z większością najemców znajdujemy porozumienie i one częściowo bazują na tej ustawie, ale też są dostosowane do danej lokalizacji. Teraz oczywiście z niecierpliwością po nowelizacji czekamy czy któryś najemcy skorzystają z prawa odstąpienia od przedłużeń umów najmu. Zobaczymy jak się zachowają, ale ponieważ, reasumując, mamy dobre lokalizacje, to zawsze jesteśmy w stanie wspólnie znaleźć dobre rozwiązanie.

Parki handlowe niewątpliwie są wygranymi w pandemii, a jeśli jest popyt to cena rośnie. Jak to jest w Państwa przypadku? Podnosicie ceny najmu?

Z jednej strony w teorii tak powinno być, ale biorąc pod uwagę tak szeroką ofertę powierzchni handlowej najemcy wybierają nie tylko lokalizacje, ale też warunki. To jest trochę niesprawiedliwe, bo uważam, że za dobrą lokalizację warto zapłacić trochę więcej niż się męczyć w słabej lokalizacji.

Najemcy próbują niejako wymusić bardzo niskie czynsze, ale zwykle tego nie akceptujemy. Na szczęście mając dobre lokalizacje możemy utrzymać dobry poziom czynszów. Zapewniamy też najemcom długoterminowe, profesjonalne zarządzanie naszymi obiektami. Napollo, co warto podkreślić, jest firmą, która trzyma projekty w swoim portfelu przez długie lata, więc przy negocjowaniu umów bardzo nam też zależy na ustaleniu zasad współpracy na dłużej, a nie tylko skupieniu się na czynszu.

Parki handlowe wypełniają takie sieci jak KiK, Dealz, Action, Pepco, Rossman. Czy nie ma Pani wrażenia, że rynek jest już bardzo mocno nasycony tymi markami?

Jeżeli chodzi o parki handlowe to nie ma co ukrywać, że operatorami jest tutaj 20-30 sieci międzynarodowych i ogólnopolskich, które się prężnie rozwijają. Na szczęście tak jak parę lat temu wszedł na polski rynek Tedi, Action, czy Dealz, zapowiadane są kolejne wejścia nowych marek i to pozwala na zróżnicowanie trochę oferty. Ponadto część marek galeryjnych też przechodzi czy rozważa wejście do parków. Mamy też znaczącą grupę mniejszych regionalnych przedsiębiorców czy to sklepy mięsne, sieci piekarni, cukierni, które chcą rozwijać się w parkach handlowych.

Czy trend parków handlowych w Pani opinii się utrzyma? Jeśli tak to na jak długo?

W tej chwili można powiedzieć, że mimo pandemii to jest moment rozkwitu parków handlowych, ale nie ma co ukrywać, że on się raczej nie utrzyma przez kolejne 10 lat. Taki trend będzie z nami może jeszcze kilka najbliższych lat, więc w tej chwili należy zabezpieczać działki pod projekty, które powstaną za 2, 3 czy 4 lata. Jednak przychody Polaków nie rosną tak znacząco, żeby nagle można by było wydawać dużo więcej i mimo pozytywnych informacji o polskiej gospodarce, to jednak w którymś momencie to nasycenie zostanie osiągnięte. Wtedy przyjdzie czas na modernizację i remodelingi. Wiemy, że pewne sieci znikają z rynku i to jest kolejny potencjał do tworzenia w starych, znanych, popularnych miejscach obiektów na nowo.

Ten trend modernizacji, remodelingu już można obserwować na przykładzie Państwa Galerii Renova, czy N-Parku w Poznaniu

To czeka nas też w lokalizacjach, w których zrezygnowały z najmu duże sieci hipermarketowe, ale też w niektórych dużych galeriach handlowych. Coraz częściej już widać też trend mix used, gdzie pojawia się oferta i biurowa, i rozbudowana oferta usługowa czy gastronomiczna, czasem nawet mieszkaniowa. Uważam, że handel zawsze żyje i musi się rozwijać. Będą powstawać i wchodzić na polski rynek nowe koncepty, ale na przestrzeni kilku, kilkunastu lat osiągniemy już takie nasycenie tą powierzchnią handlową, że tylko modernizacje, przejęcia niektórych sieci czy handlowych, czy mniejszych deweloperów przez większych deweloperów, to najprawdopodobniejszy kierunek na naszym rynku.

Które projekty Grupa Napollo będzie prezentować na Shopping Center Forum? Jakich partnerów będą Państwo szukać?

Skupimy się przede wszystkim na prezentacji obiektów, które są teraz w przygotowaniu, czyli Piotrków, Tomaszów, Ozorków, Lubin, Sochaczew. Bardzo się cieszymy, że będzie się można wreszcie spotkać bezpośrednio, ponieważ przez ostatni rok to były głównie jednak spotkania na Zoomie czy na Teamsach, czy rozmowy telefoniczne. Myślę, że wszyscy z niecierpliwością oczekują tych wrześniowych spotkań. Mam nadzieję, że nie wejdą wtedy akurat we wrześniu kolejne ograniczenia. Mamy zapewnienie organizatorów o dochowaniu wszelkich wymogów sanitarnych, także z dużym oczekiwaniem i takim pozytywnym nastawieniem szykujemy się do targów, także z nowym stoiskiem Napollo.

Na koniec naszej rozmowy chciałabym zapytać jeszcze o zespół. Grupa Napollo w ostatnim czasie przeszła spore zmiany kadrowe.

W 2019 do Sławomira Zawadzkiego, naszego CEO, dołączył jako COO Piotr Korek, który jeszcze przed pandemią gruntownie przebudował naszą organizację. Dzięki tym działaniom staliśmy się odporni na kryzys, zredukowane pozycje kosztowe pozwoliły nam z sukcesem przejść przez pandemię, a jednocześnie gwałtownie przyspieszyliśmy rozwój. Napollo mogło zintensyfikować rozwój, ale też skupić się na nowych wyzwaniach związanych z zarządzaniem obiektami. Po dwóch latach czujemy, że nasza wspólna praca nad wprowadzeniem zmiany i wyjście ze strefy komfortu miała sens. Ja w tej chwili zarządzam połączonymi działami komercjalizacji i zarządzania, gdzie na nowo stworzony zespół profesjonalistów prowadzi nasze obiekty. Rekrutujemy też nowe osoby, ponownie powiększamy nasz zespół z racji rozwoju. Podsumowując, zmieniliśmy znacząco struktury i odpowiedzialności, ustawiliśmy jasne cele i nauczyliśmy się elastycznie zarządzać naszymi obiektami, co w kontekście rosnących kosztów utrzymania i inflacji jest naszą gwarancją utrzymania rentowności naszego portfolio i zadowolenia naszych najemców.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz