[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: nastawiamy się na convenience

Dzisiaj wiemy, jak reagować na covidowe zagrożenia. Przyzwyczailiśmy się do tego, wszyscy, łącznie z bankami, z najemcami, z wykonawcami. Łatwiej możemy oszacować te zagrożenia i w związku z tym budowy w całej Polsce ruszyły. Projektów w przygotowaniu jest wiele, a banki okazały się otwarte właśnie na parki handlowe i centra convenience – mówi w rozmowie z Retailnet Grzegorz Pękalski, Członek Zarządu Karuzela Holding.

Karuzela Holding jest wystawcą Shopping Center Forum 2021 CEE

Patrząc po szybko rosnącym portfolio, można powiedzieć, że obiekty Karuzela okazały się pandemio odporne. Ile obiektów już działa, a ile przybędzie w najbliższym czasie?

Aktualnie mamy w portfolio 5 centrów handlowych, łącznie o powierzchni prawie 40 000 metrów kwadratowych w miastach o wielkości pomiędzy 25 000 mieszkańców a 60 000 mieszkańców. To są działające projekty w Wodzisławiu Śląskim, Turku, Lublińcu, Wrześni i Ełku. Natomiast w przygotowaniu na różnym etapie zaawansowania są obiekty w Białej Podlaskiej i Kołobrzegu, których budowa właśnie trwa. Ale to nie koniec inwestycji, ponieważ w tym roku ruszymy jeszcze z budową w Puławach i Wągrowcu.

Kiedy najbliższe otwarcia?

Najbliższe otwarcie to Puławy w maju przyszłego roku. To jest o tyle nietypowy projekt dla nas, bo jest to przebudowa istniejącego Tesco. Zaczęło się od zakupu w Puławach terenu z budynkiem Tesco Sam hipermarket ma ok. 10 000 metrów i jest ulokowany na 5 ha działce. Projekt jest wyzwaniem, gdyż nie jest to budowa od zera, a przebudowa budynku, który działał tam przez 10 lat. Postanowiliśmy część tego budynku wyburzyć, a część zostawić i stworzyć małą galerię handlową oraz park handlowy o powierzchni ok. 15 000 metrów kwadratowych. Mamy już generalnego wykonawcę tego projektu, a budowa ruszyła z końcem lipca br.

Czy pandemia wydłużyła proces realizacji nowych inwestycji?

Sama budowa trwa mniej więcej tyle samo, co przed pandemią natomiast pojawiły się inne czynniki, które mają wpływ na realizację inwestycji. Mam na myśli koszty budowy i dostępność wykonawców. Bez wątpienia wydłużył się jednak okres przygotowawczy do rozpoczęcia projektu. Po pierwsze dlatego, że najemcy byli zajęci przygotowywaniem aneksów do umów w istniejących istniejących obiektach. Wszystkie umowy najmu w całej Polsce musiały być aneksowane i zajmowali się tym w tych firmach ci sami ludzie, którzy się zajmują normalnie rozwojem. Trzeba więc było zamiast zajmować się rozwojem, przygotowywać aneksy zgodnie z rozporządzeniami rządu.

Druga rzecz, która wpłynęła na proces realizacji nowych projektów, to problemy z finansowaniem. W zeszłym roku trudno było rozpoczynać budowy dlatego, że banki wstrzymały się z finasowaniem nie będąc pewnym jaka będzie sytuacja i jak długo potrwa pandemia. Instytucje finansujące również musiały się zająć restrukturyzacją swoich kredytów, dlatego, że w zasadzie żadne centrum handlowe, albo prawie żadne, nie było w stanie płacić rat kredytowych. Muszę tu pochwalić naszego głównego partnera – mLeasing która to firma bardzo fair podeszła do kwestii restrukturyzacji w naszych projektach.

Jak Holding Karuzela rozwiązał ten problem „niepłacenia”. Jak wielu najemców nie płaciło Wam czynszów?

Podpisywaliśmy przez parę miesięcy aneksy do naszych umów kredytowych i restrukturyzowaliśmy finansowanie. To poszło dosyć sprawnie, niemniej jednak niepewność na rynku, zwłaszcza w pierwszym półroczu zeszłego roku, kiedy nie do końca było wiadomo jak długo ten wirus będzie trwał i co się zdarzy, spowodował, że banki wstrzymały się z finansowaniem nowych projektów.

Jak ta sytuacja z utrudnionym finansowaniem ma się do tego, że urosło nam w ostatnim czasie tyle nowych retail parków?

Od początku tego roku sytuacja już się diametralnie zmieniła. Dzisiaj przyzwyczailiśmy się do tego, wszyscy, łącznie z bankami, z najemcami, z wykonawcami i wiemy, jak reagować na covidowe zagrożenia. Łatwiej możemy oszacować te zagrożenia i w związku z tym budowy w całej Polsce ruszyły. Projektów w przygotowaniu jest wiele, a banki okazały się otwarte właśnie na parki handlowe i centra convenience.

Jak długo, Pana zdaniem, ten trend na retail parki się utrzyma?

Co do trendów ewidentnym jest, że te obiekty convenience poradziły sobie na razie najlepiej z koronawirusem, a ruch do nich wrócił najszybciej. Niestety trudności mają te duże obiekty, które przodowały, jeśli chodzi o obroty, wyniki, rozwój. Widoczne jest, że kolejne generacje centrów handlowych zawierały coraz więcej elementów rozrywkowych, miało rozbudowane części gastronomiczne, kino, fitness i tym podobne. Niestety te elementy, okazały się kulą u nogi i o ile sklepy już wróciły do normalnych obrotów, nawet czasami realizują wyższe niż przez koronawirusem, o tyle cała ta rozrywka niestety cały czas jeszcze nie złapała oddechu. Bardzo trudno tu więc przewidywać co będzie dalej, raczej można się spodziewać, że z czasem to wszystko powinno wrócić na dawne tory rozwoju. Dzisiaj jednak trudno to jednoznacznie oszacować. Wobec tego te centra convenience, które miały najmniej elementów rozrywkowych, bo raczej koncentrowały się na handlu, w efekcie najmniej zostały dotknięte pandemią i szacuję, że te formaty nadal się będą rozwijać. Nastawiamy się więc na convenience.

Na jakie miasta się nastawiacie?

Naszym celem są mniejsze miasta, a największe miasto, w którym przygotowujemy w tej chwili projekt to Jastrzębie Zdrój, które ma 90 000 mieszkańców. Ewentualnie bierzemy pod uwagę satelity dużych miast, gdzie przybywa mieszkańców bo ludzie uciekają na obrzeża dużych miast i w tych miejscach szukają wygodnego dostępu do zakupów.

Dyskonty takich marek jak KiK, Pepco, Tedi, Dealz, Action zdominują teraz rynek?

Tak, wszystkie te marki bardzo intensywnie się rozwijają, a inne zmieniają profil. Przykładem może być Sinsay, który w ostatnim czasie zmienił trochę formułę działania, powiększył się, stał się finansowo bardziej dostępny dla klientów, z artykułami swoimi, też idzie w kierunku dyskontu. To nie jest niczym zaskakującym. Wbrew pozorom dyskonty to naprawdę istotna część zakupów, zwłaszcza ludzi o mniejszych, mniej zasobnych portfelach. Patrząc też na obroty tych sklepów wydaje mi się, że taki format ma jeszcze miejsce na rozwój. Tym bardziej, ze te marki potrafią się dostosować do potrzeb rynku, ewoluują i wciąż znajdują swoje miejsce.

Jak wygląda teraz pozyskiwanie najemców?

Cały proces podpisywania umów najmu się wydłużył. 10 – 15 lat temu wszystko odbywało się szybciej. Teraz nawet niewielki park handlowy potrzebuje rok, półtora roku, żeby się skomercjalizować w 50, 60%. Mówimy jeszcze do rozpoczęcia budowy, bo tak naprawdę dla nas jest istotne, żeby mieć tą umowę najmu przed rozpoczęciem budowy.

A czynsze utrzymują się na tym samy poziomie, co przed pandemią?

Czynsze są stabilne mniej więcej od 2, 3 lat. Proszę pamiętać, że czynsze są w jakiejś formie wyrazem obrotów, jakie najemcy robią. I ponieważ każdy z tych najemców ma po kilkadziesiąt, czy kilkaset sklepów w Polsce dosyć dobrze jest w stanie oszacować obroty jakie będzie robił w kolejnym sklepie, dlatego też ten czynsz da się dosyć łatwo i w miarę precyzyjnie ustalić, jaki powinien być. Czynsze w obiektach convenience ani nie rosną, ale też nie spadają.

Na ile Holding Karuzela jest elastyczny jeśli chodzi o umowy najmu? Wielu najemców proponuje teraz umowy tzw. pocovidowe – krótsze, z czynszem od obrotu.

Jeżeli mówimy o wpływie COVID-u na umowy najmu, to często się rzeczywiście pojawiają zapisy dotyczące COVID-u. To jest coś, czego nie było wcześniej. Oczywiście pojawia się dyskusja, czy sformułowanie „siła wyższa” wystarczająco dobrze definiuje sytuacje, które mogą się wydarzyć. Słowo pandemia i to co w związku z nią może się zdarzyć, pojawia się w umowach najmu. Jeszcze nie powszechnie, ale coraz częściej. Drugi element to jest oczywiście wpływ ustaw sejmowych i rożnego rodzaju rozporządzeń. One niejako uregulowały bądź przynajmniej ukróciły dyskusję na temat czynszów i ich rozliczania w czasie ewentualnych lockdownów.

Jak ocenia Pan te regulacje?

Było to troszkę zaskakujące zwłaszcza dla wynajmujących, że rząd zajął się taką wąską częścią ekonomii i stosunkami między wynajmującymi a najemcami w centrach handlowych, ale tak się stało i chcąc nie chcąc musimy się do tego dostosować. Nie podoba mi się formuła, czyli angażowanie się rządu w takie cywilne, czy prywatne uzgodnienia pomiędzy stronami, ale my z grubsza na podobnych zasadach porozumiewaliśmy się z najemcami już wcześniej. To nie było dużo różne od tego, co zostało ustalone.

Karuzela jest wystawcą Shopping Center Forum. Targi będą okazją do spotkania z najemcami po długim okresie kiedy to nie było możliwe.

Tak. W tym roku zaprezentujemy kilkanaście projektów, część to są nowe realizacje, a część z nich to rozbudowy istniejących obiektów. Dla mnie te targi będą miały trochę symboliczny oddźwięk, bo powiedzmy sobie, że stawiamy kropkę nad i i będą zakończeniem jakiegoś etapu związanego z pandemią. Jestem bardzo ciekaw kogo tu zobaczymy, które firmy przeszły przez ten okres i jak sobie poradził cały rynek z tym spowolnieniem wywołanym pandemią. I mam nadzieję, że te targi będą takim oknem na to, jak ma dalej ten rynek się rozwijać. Odpowiedzą na pytanie czego oczekują najemcy i czego oczekują wynajmujący.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz