[WYWIAD] Jacek Wesołowski, TREI Real Estate: nie szukamy szybkiego zysku, ale stabilizacji na lata

Zakupiliśmy czterdziestą pierwszą działkę, licząc również te, na których wybudowaliśmy już Vendo Parki. Otworzyliśmy już 26 obiektów i łącznie z zabezpieczonymi działkami pod nowe projekty mamy już 40 lokalizacji. Staramy się otwierać nie mniej niż siedem obiektów rocznie. Myślę, że w tym roku uda nam się ten wynik poprawić – w rozmowie z SCF News/Retailnet.pl mówi Jacek Wesołowski, Prezes Zarządu TREI Real Estate.

Szóstego sierpnia minął termin, zgodnie z którym najemcy mieli czas na ewentualne odstąpienie od przedłużenia umów. Czy ten zapis dotknął Waszych projektów? Czy ta ustawa z 23-ego lipca ma istotny wpływ na Wasz biznes?

Nie, ona w zasadzie nie miała wpływu na nasz biznes, ponieważ z każdym z najemców już w maju 2020, po pierwszym lockdownie, porozumieliśmy się w sposób indywidualny. Tak naprawdę nie tylko my jako firma Trei, ale wszyscy właściciele parków handlowych, którzy się jakoś zrzeszyliśmy, gdzie reprezentowaliśmy ponad 200 parków handlowych, znaleźli się w tej samej sytuacji. Mieliśmy już w maju z wszystkimi najemcami porozumienia i one były kontynuowane przez cały okres pandemii aż do teraz.

Czy i jak zmieniły się w tym czasie oczekiwania najemców w stosunku do tej części rynku, którą reprezentuje Pana firma, czyli w stosunku do parków handlowych?

Przede wszystkim coraz większe grono najemców rozważa dzisiaj wynajem w parkach handlowych. Bo okres pandemii nie zamknął parków w tak totalny sposób jak galerie handlowe. Jakaś covidoodporność, bo to są zakupy stosunkowo bezpieczne w stosunku do innych, oraz fakt, że mamy niższe koszty wynajmu niż w galeriach handlowych spowodowały, że coraz więcej firm pojawia się jako potencjalnie nasi klienci. Nowością jest to, że mamy otwarte rozmowy z firmami, które dotychczas nie bywały obecne w parkach. Tak jak na przykład cała grupa LPP, ale również inni najemcy, jak chociażby Smyk. W tym momencie mamy jeszcze parę rozpoczętych rozmów z najemcami, którzy dopiero zaczynają działalność w Polsce. Zatem jest takie grono nowych firm zainteresowanych parkami.

Myśli Pan na przykład o jednej z firm, która wchodzi z siecią dyskontową?

O niej, o innej drogerii, o innym jeszcze odzieżowym graczu. Także jest ich kilku.

Czy możemy powiedzieć, że w tej chwili na rynku retail parków mamy w Polsce nierównowagę pomiędzy popytem a podażą powierzchni?

To może za dużo powiedziane. Potrzeba powierzchni w mniejszych miejscowościach jest wciąż widoczna, a w takich lokalizacjach jak miasta około 15 tysięcy mieszkańców, oferta handlowa jest zapewniana przez parki handlowe. W związku z tym, powiedział bym raczej o trendzie, który pokazuje nam, że powinniśmy być coraz bliżej miejsca zamieszkania ludzi. W pewnym sensie jest to powiązane również z Internetem, bo często nasze sklepy spełniają wiele ról. Jedną z nich jest na przykład odbiór towarów wyklikanych w sieci. Inna rola to showroom, jeszcze inną jest magazyn towarów regionalnie składowanych, ale także normalny sklep. Ta wielowymiarowość zadań naszych operatorów powoduje, że musimy być coraz bliżej miejsc, gdzie ludzie mieszkają. Dość odważnie zmierzamy do miast nawet poniżej 15 tysięcy mieszkańców.

Parki handlowe rosną też w dużych aglomeracjach. Jak Pan widzi tutaj perspektywę rozwoju? Powstaje na przykład duży obszar działania na lokalizacjach po byłych sklepach Tesco, które przejęło Netto. Wiem, że ze strony inwestorów parków handlowych jest bardzo dużo zainteresowanych tymi lokalizacjami.

Duże ośrodki to też jest dobre miejsce. Ale na przykład dla nas nie byłaby atrakcyjna lokalizacja tuż obok Pałacu Kultury, choć wielu innych graczy pewnie pomyślałoby, że to jest najlepsze miejsce na świecie. My w dużych ośrodkach wybieramy odległe od centrum dzielnice, zwane czasem „sypialniami”, gdzie nie musimy konkurować bezpośrednio z dużymi galeriami handlowymi.

Do Warszawy jeszcze nie weszliście, ale wokół stolicy już Was widać.

Rzeczywiście, jesteśmy w podwarszawskich miejscowościach, mówię o Zielonce, Kobyłce, Milanówku, o wielu tego typu lokalizacjach podwarszawskich, ale inwestujemy również w innych miastach np. w krakowskich czy wrocławskich dzielnicach. Tam także znajdujemy swoje miejsce, ale niekonkurujące bezpośrednio z galerią handlową.

Jeśli chodzi o lokalizacje po Tesco – tu trzeba rozważyć dwa scenariusze. Pierwszy, kiedy Netto adaptuje obiekt po Tesco na swój brand. W takiej sytuacji Netto jest rozważane przez nas, w podobny sposób jak inni operatorzy spożywczy, jako bardzo dobry partner. Netto działa już w kilku naszych Vendo Parkach, chociażby we Władysławowie czy w otwartym z początkiem sierpnia parku w Oświęcimiu.

Druga opcja to obiekty większe, po hipermarketach, gdzie my także wystąpimy. Kupiliśmy nieruchomość w Mielcu i będziemy zamieniać typowy obiekt hipermarketowy na park handlowy, który będziemy musieli zrealizować w dwóch etapach. Tak więc rzeczywiście, to są nowe lokalizacje, które niosą ze sobą inne niż dotąd wyzwania. Tutaj trzeba odzyskać trochę z tej starej infrastruktury i w ten sposób być konkurencyjnym dla sprzedającego. To jest ciekawe, nowe zadanie, które chętnie podejmiemy.

Takim wielkim wyzwaniem stojącym przed inwestorami parków handlowych jest w tej chwili zabezpieczenie odpowiedniego banku ziemi, prawda? Jak to wygląda z Waszej perspektywy? Mam informację, że macie zabezpieczonych aż 40 działek. Czy to prawda?

Zakupiliśmy czterdziestą pierwszą, licząc również te, na których wybudowaliśmy już Vendo Parki. Otworzyliśmy już 26 obiektów i łącznie z zabezpieczonymi działkami pod nowe projekty mamy już 40 lokalizacji.

W jakim tempie się rozwijacie?

Staramy się otwierać nie mniej niż siedem obiektów rocznie. Myślę, że w tym roku uda nam się ten wynik poprawić. Wracając do banku ziemi, to zagadnienie jest powiązane z płynnością finansową, dostępnością do środków finansowych. To wszystko jest jakimś wyzwaniem dla każdego. Akurat w Trei przy tym potencjale, który już mamy, przy tych ilościach obiektów, które otworzyliśmy i własnych przepływach, generujemy taką gotówkę, która pozwala nam ten cel zrealizować.

Czy doświadczenie pandemii ma wpływ na wielkość inwestycji, które będziecie teraz realizować? Mówię o tych 2 tysiącach metrów.

Planów wielkopowierzchniowych z natury rzeczy jest mało i coraz mniej. Więc jakby się ograniczyć tylko do planów wielkopowierzchniowych i szukania tam swoich przyszłych obiektów, to musielibyśmy bardzo spowolnić swoją działalność. Oczywiście jesteśmy zadowoleni, jak nam się uda czasami kupić działkę z planem wielkopowierzchniowym, bo wówczas budujemy większy obiekt. Ale jak będzie dostępna działka mniejsza, to planujemy obiekty o powierzchni poniżej 2 tysięcy metrów. Nie omijamy żadnej formy rozwoju, staramy się w każdej z nich znaleźć swoje miejsce. W zależności od zainteresowania najemców tak kreujemy obiekt, żeby wypełnić swoją rolę w mieście. Chodzi też o to, by w pewnym sensie również zapewnić sobie tutaj bezpieczeństwo przez więcej lat, ponieważ nie sprzedajemy naszych obiektów dalej. Więc nie mamy typowego nastawienia na exit w jakimś tam terminie, tylko patrzymy na taką nieruchomość z perspektywy kilku przedłużeń umowy najmu. I z tego wynika nasza dbałość o jakość miejsca, obiektu i prawidłowy branding, który kreujemy w takim parku handlowym.

Czy większe zainteresowanie parkami handlowymi ze strony najemców spowodowało istotne zmiany w poziomach czynszów? Czy to jest sytuacja stabilna?

Nie, to jest raczej sytuacja stabilna. Bo jest status quo, które zostało wypracowane parę lat wcześniej. Każdy oczekuje pewnego zwrotu z kapitału, więc my też nie mamy bezgranicznych możliwości obniżania swoich kosztów. Raczej staramy się być konkurencyjni z punktu widzenia opłat serwisowych, które udaje nam się sprowadzać nawet poniżej 2 euro dla metra kwadratowego. Skala wielu obiektów w operacjach w zarządzaniu pozwala tę opłatę serwisową mieć pod kontrolą. Jeżeli chodzi o czynsze to nie ma tam wielkiej przestrzeni do rozmowy. Tu raczej jest rozmowa o fit-outach, o dodatkowych świadczeniach, gdzie w naturalny sposób obie strony próbują gdzieś znaleźć złoty środek. W naszym przypadku mamy tak dużo umów najmu z poszczególnymi graczami, że z każdym mamy wypracowany pewien model współpracy i nie musimy go zmieniać.

Zadając to pytanie, raczej miałem na myśli ruch w górę a nie w dół.

W górę z naszej strony? Nie, to nie jest realne. My raczej już nie możemy tego zakładać. Oczywiście są jakieś wybitne lub spektakularne lokalizacje, gdzie w domniemaniu każdy chciałby być. My tam też musimy zapłacić trochę więcej za działkę i wtedy próbujemy znaleźć zrozumienie u najemcy. Ale w takich normalnych warunkach, jakie mamy od lat, to na pewno nie mamy możliwości podwyższania czynszów, ale też nie mamy możliwości, aby je obniżać.

Te lokalizacje, które macie zabezpieczone, dają Wam perspektywę dwóch lat przy otwieraniu w tym tempie, o którym Pan mówił. Jak Pan sądzi, ile lat jeszcze rynek będzie w takim dynamicznym rozwoju jak teraz?

Gdy pięć lat temu ktoś mnie pytał, to powiedziałem o pięcioletniej perspektywie i dziś powtórzyłbym to samo. Ten rynek ciągle się zmienia. Nikt parę lat temu nie zakładał scenariusza z pandemią w tle i nie można było przypuszczać, że tak wzrośnie zapotrzebowanie na retail parki. Ten popyt się kiedyś skończy. Myślę, że raczej wcześniej niż później, ale spokojnie pięć lat przed nami.

On się może skończyć też szybciej niż później ze względu na to, że jest coraz więcej graczy na tym rynku. Teraz jeszcze dochodzi jeden. Nie wiadomo w jakiej skali, ale zdaje się, że niemałej, mówię o tej inwestycyjnej części grupy LPP, prawda? To też będzie ciekawe.

Wydaje mi się, że tutaj akurat bardziej należy na to spojrzeć, jako na działalność zabezpieczającą swoje wolne środki. My jako deweloper parków postrzegamy to z trochę innej perspektywy. Mając już tak dużą sieć 26 obiektów i perspektywę jeszcze paru lat pracy, planujemy dalszy rozwój nie z punktu widzenia zyskowności całego tego przedsięwzięcia, tylko raczej z myślą o budowaniu takiego portfela, który będzie interesujący za parę lat, gdy może będziemy rozważali sprzedaż. Nie patrzymy na nowych graczy jak na bezpośrednich konkurentów. Miejsca jest dla każdego dość, jak sądzę, aczkolwiek nie wszyscy tak myślą.

Co ma Pan na myśli?

Działania niektórych graczy, którzy próbują protestować na działkach innych deweloperów po to, żeby zablokować inwestycję i komuś utrudnić życie. Ale miejsca jest dość. Tych miast, gdzie można budować parki, jest dobrze ponad tysiąc, także myślę, że każdy ma szansę odnieść sukces.

Wspomniał Pan o pewnej perspektywie przyszłości, mówiąc o tym, że być może przyjdzie taki czas, że powiecie: OK, sprawdzamy, czy są chętni na nasz portfel. Czy te ponad 40 lokalizacji to byłby już taki portfel i taka skala, że to już można byłoby myśleć o tym, żeby ewentualnie to sprzedawać?

Przy tej skali można by to rozważać. Praktycznie nie ma miesiąca, w którym nie mielibyśmy zapytania, czy akurat nie chcemy sprzedać części, lub całości naszego portfela, ale dla nas jest to zdecydowanie za szybko. Mamy jeszcze dużą wiarę w pojemność tego rynku. Chcemy dłużej działać. Trudno dzisiaj mówić o jakichś horyzontach ilościowych, bo trzeba też pamiętać, że mamy portfel ponad 100 Biedronek we własnym majątku i wiele z tych lokalizacji to potencjalne grunty pod budowę parków. Ale ponieważ są już one przez nas eksploatowane, to nie są tak gorące jak poszukiwane na rynku działki niezabudowane, które staramy się kupować. Także ten horyzont czasowy jest jeszcze dla nas bardzo odległy.

To może to jest taki scenariusz, że jeszcze dokupicie kilka działek, zbudujecie jeszcze większy portfel i sprzedacie, a potem zaczniecie budować nowy portfel w oparciu o te lokalizacje „biedronkowe”?

Nie, raczej nie. Myślę, że decyzja należy do właścicieli Trei Real Estate, czyli grupy Tengelmann. Oni zdecydują, kiedy jest ten właściwy moment na sprzedaż. Obserwujemy wyraźną kompresję yieldów. Ceny jednostkowe rosną, co potrwa jeszcze jakiś czas. Wzrost ceny potencjalnie jest jeszcze możliwy.

Ale tak jak wspomniałem – to nie moja rola. Odpowiadam za budowę sieci Vendo Park i cieszę się, że dano mi tą możliwość, a moment sprzedaży określą właściciele grupy. Z tego co wiem nie nastąpi to przez najbliższych kilka lat.

Czy jako zarządzający widzicie jakieś zasadnicze zmiany w zachowaniach Waszych klientów i czy to ma wpływ na wybór lokalizacji, na decyzję o tym, jaka będzie powierzchnia parku?

Jak przedłużamy umowy najmu w starych parkach, to widzimy różnicę między obiektami budowanymi pięć lat temu a tymi oddawanymi dzisiaj. Czasami potrzeby powierzchniowe są istotnie inne. Sklepy się powiększają. Z perspektywy takiego działania codziennego tego aż tak nie widać, bo trzeba pamiętać, że dostarczając siedem obiektów rocznie, praktycznie co półtora miesiąca musimy otwierać kolejny park handlowy. W związku z tym, aż tak często tych zmian nie widać. Dopiero kiedy mija pierwszy okres trwania umów najmu, przychodzi czas przedłużenia najmu, to wtedy patrzymy, że rzeczywiście dany najemca operuje już w sklepach o innej powierzchni i musimy przemyśleć, jak możemy spełnić jego nowe standardy. Drugi trend to działania proekologiczne. Nie mówię tu o oświetleniu typu LED, ale na przykład o rozważanie fotowoltaiki jako sposobu obniżenia kosztów konsumpcji energii. W tym kierunku będziemy się rozwijać w najbliższym czasie.

Mamy też nowe prawo, które mówi o tym, że wszystkie parkingi muszą być wyposażone w dużej części w stacje ładowania samochodów elektrycznych. To też będzie dla Was jakieś wyzwanie, bo te parkingi są taką integralną częścią Waszych projektów.

Tak. Także i takie działania związane z proekologicznością, ale również kosztami eksploatacji poszczególnych sklepów. Dzisiaj jesteśmy już dobrze poniżej dwóch euro za metr kwadratowy, a pamiętam, gdy swego czasu budowałem też duże centra handlowe, to te opłaty serwisowe potrafiły sięgać dwudziestu paru euro. Zatem jeśli w parkach potrafimy zredukować je do dwóch euro, to widać jak duża różnica jest w samym koszcie eksploatacji, nie mówiąc o czynszu.

Ale to z kolei oznacza inwestycję na poziomie projektowania i realizacji inwestycji, prawda?

Tak, oczywiście, ale my nie jesteśmy deweloperem, który buduje, żeby sprzedać natychmiast. Trei chce przetrzymać ten obiekt przez wiele, a w takiej sytuacji zapatrywania na koszty budowy są trochę inne. My nie szukamy szybkiego zysku, ale stabilnego obiektu, który osadzi się na rynku i będzie bronił swojej pozycji przez wiele lat.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

TREI Real Estate jest wystawcą Shopping Center Forum 2021 CEE. Swoje projekty zaprezentuje na stoisku 130.

Facebook
LinkedIn
PARTNERZY PORTALU
NAJNOWSZE INFORMACJE
SCF DATABASE

Firmy

Trei Real Estate GmbH z siedzibą w Düsseldorfie, inwestuje, rozwija i zarządza dostosowanymi do indywidualnych potrzeb mieszkaniami i nieruchomościami komercyjnymi.…
Baza danych
Scroll to Top