[WYWIAD] Anna Wysocka, JLL: nowe prawo to miecz obosieczny

Nowe regulacje intencjonalnie są jednostronnie korzystne dla najemców. Myślę, jednak że to miecz obosieczny. Konieczność zapłacenia 20% kosztów w trakcie lockdownów też może być dla niektórych najemców obciążająca, nie oznacza to oczywiście, że pierwotna regulacja nie powinna być zmieniona. Przepis jest kontrowersyjny – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych w JLL

Mamy za sobą trzy pełne miesiące od kiedy rynek centrów handlowych wyszedł z ostatniego lockdownu. Jakie wnioski można wyciągnąć z wyników odwiedzalności i obrotów? Czy na ich podstawie możemy powiedzieć, jak rynek będzie się kształtował w najbliższym czasie?

Według ostatnio podanych przez PRCH danych Foot Fall Index za lipiec centra handlowe odwiedziło 82-87% klientów w porównaniu do analogicznego okresu 2019 i aż o 8% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Wyniki są bardzo obiecujące i pokazują, że rynek po zdjęciu obostrzeń i umożliwieniu klientom korzystania z fizycznej przestrzeni handlowej zaczyna naturalnie iść w stronę powrotu do handlu tradycyjnego, jak tylko umożliwia to sytuacja. Oczywiście nie bez znaczenia dla tego wyniku jest również okres w roku i same potrzeby klientów, którzy musieli zrobić dodatkowe zakupy przedwakacyjne. Ważny jest jednak jeszcze jeden element: wzrasta poczucie bezpieczeństwa w centrach handlowych. Chyba nauczyliśmy się żyć z sytuacją pandemiczną.

Co z tego wynika na przyszłość?

Klienci bardzo potrzebują tej fizycznej przestrzeni. Oczywiście znacząco wzrósł udział i znaczenie e-commerce, jednak nie wszystko chcemy kupować w internecie. Decyduje o tym zarówno chęć kontaktu z innymi ludźmi, ale też kwestia natychmiastowej dostępności, możliwości przymierzenia, dotknięcia produktu. Patrząc na progres w czasie tych kilku „normalnych” miesięcy jestem przekonana, że branża ma szansę na odbicie i powrót do wyników sprzed pandemii – i to szybciej niż później.

Mówiąc o powrocie do wyników sprzed pandemii, ma Pani zapewne na myśli głównie obroty. One są dużo lepsze niż odwiedzalność.

Mówiąc o odbiciu mam na myśli zarówno odwiedzalność, jak i obroty. Oczywiście odwiedzalność to nie wszystko, ważne jest, ile klienci wydają. EPP informowało, że w maju 2021 roku, czyli zaraz po lockdownie, osiągnęli poziom obrotów wyższy o kilkanaście procent w porównaniu do maja 2019 roku, co pokazuje, że klienci naprawdę chcą wydawać pieniądze. Konwersja jest po prostu wyższa, niż była przed pandemią. Pomimo mniejszej liczby odwiedzin w centrach handlowych klienci zostawiają tych pieniędzy faktycznie więcej. Jest to spowodowane kilkoma czynnikami. Z jednej strony odwiedziny w centrach handlowych często są bardziej przemyślane – wprawdzie klient odwiedza centrum rzadziej, ale wie dokładnie, co chce kupić, więc wizyty te są konkretniejsze. Z drugiej, możemy mówić o swego rodzaju odreagowaniu po okresie ograniczenia, czyli tak zwanym „revenge shopping”. Ludzie chcą się cieszyć zakupami, więc rośnie też ich skłonność do wydawania pieniędzy. Sprzyja temu też dość wysokie poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego. Wskaźniki bezrobocia są niskie, wynagrodzenia wciąż rosną, dlatego przyjmując, że ten trend się utrzyma, możemy zakładać również dobre perspektywy dla centrów handlowych.

Przyjrzyjmy się sytuacji najemców centrów handlowych. Wiosną ubiegłego roku panowało powszechne przekonanie, że sytuacja jest krytyczna. Niektóre działania i komunikaty najemców miały wręcz drastyczny charakter. Jak dzisiaj po ponad roku ocenia Pani kondycję rynku najemców?

Nie jest tajemnicą, że COVID znacząco wpłynął na sytuację najemców. Wydaje się jednak, że zarówno programy pomocowe, jak i działania samych najemców mające na celu poprawę kondycji finansowej sprawiły, że nie mieliśmy do czynienia z falą upadków. Oczywiście zdarza się, że pojedynczy najemcy zamykają sklepy bądź decydują o zakończeniu swojej działalności na polskim rynku. Nie możemy tu jednak mówić o masowej skali zjawiska. W najlepszej sytuacji są obecnie te podmioty, które przed pandemią miały najsilniejszą pozycję rynkową, czyli duże sieci handlowe. Z branży modowej wśród polskich firm możemy do takich zaliczyć np. LPP czy CCC, a z międzynarodowych H&M czy Inditex, a zatem marki, które w miarę stabilnie funkcjonują nie tylko w Polsce, ale również na rynkach światowych. Natomiast musimy pamiętać, że doszło do dalszej polaryzacji rynku.

Czy to pogłębi przepaść pomiędzy liderami i resztą?

Marki wiodące mają największe zaplecze finansowe. Są najbardziej odporne na różnego rodzaju zawirowania rynkowe, pandemiczne czy gospodarcze i mogą dalej mocno pracować nad swoimi modelami biznesowymi, siecią, jakością, dotarciem do klientów, czy dywersyfikacją (np. stworzenie marki Half Price przez grupę CCC). W przypadku mniejszych podmiotów czy marek spodziewać się można nie tyle kłopotów, co mniejszej odporności na wahania rynku i kryzysy, słabszej siły oddziaływania na rynek, czy możliwości inwestowania w omnichannel.

Ważne jest jednak to, że równocześnie otworzyła się pewna przestrzeń dla nowych marek niszowych, możliwość zaistnienia w przestrzeni offline dla podmiotów, które do tej pory funkcjonowały wyłącznie w internecie. Przykładem może być marka odzieżowa NAOKO, która otworzyła niedawno swój butik w Elektrowni Powiśle. To tak jak z lokalami gastronomicznymi w food hallach czy z food truckami. Zdarza się, że z takiego food trucka bądź ze stoiska w food hallu wyrastają duże restauracje, a nawet sieci. Widzę tu przestrzeń dla nowych podmiotów. W miejsca zwolnione przez dotychczasowych najemców galerii handlowych mają szansę wejść nowe autorskie koncepty czy nowe sieci. Przykładem może być niedawne otwarcie w Galerii Mokotów dwóch tureckich marek Damat i Yargici, które tym samym rozpoczęły swoją działalność na polskim rynku.

Jaką część rynku stanowią powierzchnie w centrach handlowych, w których nastąpiło odstąpienie od umów, wyjście z lokalizacji, które zostały na nowo wystawione na rynek?

Najnowsze dane o poziomie pustostanów są w tej chwili opracowywane przez Retail Research Forum i będą dostępne na koniec sierpnia. Dane z zeszłego roku pokazywały dla głównych aglomeracji wzrost o średnio 1,5-2 p.p. i spodziewamy się, że te liczby wzrosną. Przy czym na razie skala tego zjawiska stwarza przede wszystkim przestrzeń dla nowych najemców do zabezpieczenia atrakcyjnej powierzchni i daje szansę na urozmaicenie oferty.

Czy sądzi Pani, że pandemia spowoduje, iż umowy najmu będą formułowane w jakimś nowym modelu? Czy należy spodziewać się zasadniczych zmian w tym obszarze? Dużo się o tym mówiło przez ostatni rok, ale może to było takie troszeczkę teatralne rozrywanie szat, a teraz wszystko będzie się toczyć według tych zasad, które były przed pandemią?

Umowy najmu ewoluują od momentu, kiedy rynek zaczął się kształtować, a klauzule w nich zawarte nie są stałe. Faktem jest, że w chwili obecnej pojawiają się formuły umów elastycznych, czyli takich, które są zawierane nie na standardowe 5 lat, tylko na krótsze okresy. Nie można tego jednak uznać jeszcze, za nowy standard. Pamiętajmy, że umowa najmu to nie jest element, który chroni interesy wyłącznie wynajmującego. Umowa zabezpiecza również najemcę i jego inwestycję w lokal – w wyposażenie, w adaptację, zatowarowanie. Trudno sobie wyobrazić, że każdy model biznesowy najemcy zakłada zwrot z tej inwestycji po roku. Sądzę, że 100% powrót do sytuacji sprzed pandemii nie jest możliwy, natomiast daleka jestem od stwierdzenia, że czeka nas era prostych jednostronicowych umów. Trudności jakich doświadczyły obie strony, zarówno wynajmujący, jak i najemcy, nauczyły je jakie elementy należy uwzględnić w przyszłych porozumieniach i to musi znaleźć odbicie w zapisach nowych umów.

Czy sądzi Pani, że mocniejszy będzie w tych umowach akcent na czynsz od obrotu? W sytuacji takiej, jaką mamy teraz, gdy przed nami wciąż sporo niewiadomych, kiedy nie wiemy, czy za chwilę nie doświadczymy kolejnego lockdownu, jak szybko sytuacja się unormuje, wielu najemców wnosi postulaty uzależnienia płatności czynszu od obrotu. Czy będzie to powszechne?

Docelowo rynek będzie musiał wypracować taki mechanizm, który będzie akceptowalny dla obu stron. Bo też należy pamiętać o tym, że centra handlowe nie są dla najemców przykrą koniecznością, a umowy nie są podpisywane pod przymusem. Centrum handlowe jest absolutnie koniecznym narzędziem funkcjonowania biznesu większości najemców i generowania ich przychodów. Ostatecznie interesy wynajmujących i najemców są zbieżne i dla dalszego rozwoju sektora handlowego konieczne jest, by obie strony grały do jednej bramki, dlatego liczę na to, że wypracują one akceptowalne mechanizmy.

Oprócz czynszu od obrotu zapewne pojawią się w umowach najmu jakieś bardziej rozbudowane zapisy dotyczące sytuacji nadzwyczajnych, prawda?

Nie możemy tego wykluczyć. Przeszło 12 miesięcy w pandemii pokazało jak bardzo nieprzewidywalne bywa otoczenie. Niewykluczone zatem, że zapisy dotyczące nadzwyczajnych sytuacji będą dla obu stron jednym z elementów, którym poświęcać się będzie dużo więcej uwagi w trakcie negocjacji umowy.

W ostatnim tygodniu lipca weszło w życie nowe prawo regulujące relacje między właścicielami nieruchomości komercyjnych, centrów handlowych i najemcami. Czy sądzi Pani, że skutki działania tego prawa będą tylko doraźne, czy też może być jakiś głębszy i dłuższy efekt tych regulacji prawnych?

Nowelizacja ustawy 15ze przede wszystkim na nowo reguluje stan porozumień pomiędzy wynajmującymi i najemcami i wprowadza tym samym zamieszanie. Dzisiaj nie jesteśmy w stanie powiedzieć, czy czwarty lockdown był już ostatnim, dlatego trudno ocenić długofalowy wpływ nowych przepisów na rynek. Oczywiście nowe regulacje intencjonalnie są jednostronnie korzystne dla najemców. Myślę, jednak że to miecz obosieczny. Konieczność zapłacenia 20% kosztów w trakcie lockdownów też może być dla niektórych najemców obciążające, nie oznacza to oczywiście, że pierwotna regulacja nie powinna być zmieniona. Przepis jest kontrowersyjny.

Komentując nowe regulacje, najemcy skupieni w Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług stwierdzili, że to jest oczywiście dobra zmiana, ale dodali również, że to jest początek pewnego procesu zmian. Jak Pani myśli, o co może chodzić?

Trudno mi powiedzieć o jaki proces chodzi. Być może o taką zmianę układu sił na rynku, w którym to najemcy będą dyktowali warunki funkcjonowania obiektów handlowych. Po raz kolejny jednak podkreślę, że to centra handlowe umożliwiają większości operatorów generowanie większości ich obrotów. Nawet jeśli najemcom, operatorom, markom udało się wygenerować znaczący wzrost udziału sprzedaży w kanale e-commerce w trakcie lockdownów, to po ich ustaniu klienci i tak wracali do przestrzeni fizycznej i handlu tradycyjnego. Nie warto zatem myśleć o centrach handlowych jak o niechcianym elemencie systemu, a raczej jak o miejscu, gdzie te obie strony robią biznes, i o którego najlepszą kondycję obie strony powinny dbać.

Patrząc na rynek najemców czy dostrzega Pani jakieś nowości, coś czego przed pandemią nie było?

Ciekawym formatem, który teraz się dość mocno aktywizuje na całym świecie są tzw. dark stores. To określenie na stosunkowo nowy typ placówek handlowych, swoim funkcjonowaniem zbliżony raczej do magazynów niż sklepów w tradycyjnym ich rozumieniu. Wprawdzie ich działalność nie jest bezpośrednio związana z aktywnością w centrach handlowych, ale coraz częściej słyszy się o planowanych wejściach na nasz rynek czy aktywnym poszukiwaniu lokalizacji. Wejście graczy tego typu i rozbudowa tego segmentu daje szansę na aktywizację lokali handlowo-usługowych w lokalizacjach alternatywnych, nieoczywistych, nie “prime”.

Rozmawiał: Radosław Rybiński