[WYWIAD] Krystian Modrzejewski, LCP: Inwestujemy na długie lata

W najbliższych dwóch latach przeznaczymy na inwestycje 250 mln. euro. Gros tych funduszy pójdzie na bezpośredni zakup nieruchomości oraz finansowanie inwestycji prowadzonych przez innych deweloperów. Natomiast nasze własne dewelopmenty stają się dla nas coraz ważniejsze. Jeżeli chodzi o alokację środków wszystko zależy tutaj od rozwoju rynku i dostępności projektów. Mamy swoje kryteria, jeśli chodzi o dobór inwestycji. Zależy nam na tym, żeby to były nieruchomości, które będą się broniły na rynku przez długie, długie lata – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl, mówi Krystian Modrzejewski, Dyrektor Operacyjny Grupy LCP w Polsce. LCP Properties jest wystawcą targów SCF 2021. 

LCP Properties jest wystawcą Shopping Center Forum 2021 CEE. Z przedstawicielami firmy będzie można spotkać się na stoisku 235.

Kiedy kilka lat temu podejmowaliście decyzję, by mocno zaangażować się inwestycyjnie w rynek parków handlowych, to chyba nikt nie przewidywał, że to będzie strzał w sam środek tarczy.

 Właściciele LCP właśnie to przewidzieli, dlatego podjęli decyzję o rezygnacji z inwestowania w centra handlowe i skupieniu się na retail parkach. LCP podjęło też taką decyzję ze względu na to, że już kilka lat temu zmieniał się rynek obiektów handlowych w krajach zachodnich. Retail parki stawały się coraz silniejszym uczestnikiem rynku . Widząc zachodzące zmiany, po prostu wyciągnęliśmy logiczne wnioski, że jest to przyszłość także sektora handlowego w Polsce. 

W jaki sposób pandemia zmieniła dynamikę Waszego działania na polskim rynku? Co zaszło w ciągu ostatniego półtora roku, jeżeli chodzi o Wasze zaangażowanie nad Wisłą?

Zasadniczo pandemia nie miała wpływu ani na naszą strategię, ani dynamikę rozwoju. Można powiedzieć, że była takim bardzo intensywnym sprawdzeniem, czy nasza strategia dla portfela nieruchomości w Polsce jest właściwa. 

Bardzo szybko okazało się, że ta strategia była kuloodporna, jeśli chodzi o pandemię i jej wpływ na funkcjonowanie LCP. Dlatego po chwilowym, dosłownie kilkumiesięcznym wstrzymaniu inwestycji – to trwało może 2 czy 3 miesiące – podjęliśmy decyzję, że należy inwestować dalej i kupować kolejne nieruchomości retail parkowe. Możemy się pochwalić tym, że robimy to bardzo sprawnie na warunkach rynkowych, traktując zarówno deweloperów, jak i właścicieli działek w bardzo partnerski sposób.

Budujecie swój portfel poprzez akwizycje. Wzrost zainteresowania parkami handlowymi zapewne miał wpływ na ceny transakcji…

Budujemy swój portfel przez akwizycje, development i czasem rozbudowę istniejących obiektów. Wiadomo, że ceny obiektów typu retail park poszły w jakimś stopniu w górę. Jest to odzwierciedlenie zainteresowania na rynku. Jednakże bez zmian, jeżeli chodzi o czynsze najmu. Ograniczeniem dla dalszego wzrostu cen są więc bardzo niskie czynsze. Wydaje się też, że jest niewiele profesjonalnych podmiotów takich jak LCP, którzy są w stanie sprawnie i dobrze kupować tego typu obiekty.  

Wiadomo, że większe retail parki wymagają dużego zaangażowania i mobilności finansowej, dużego zaangażowania kapitałowego. Niewielu jest inwestorów, którzy mogą szybko przeprowadzić transakcję na retail parku, który ma 8 czy 10 tysięcy metrów kwadratowych. Można powiedzieć, że szczycimy się tym, że jesteśmy jednym z liderów tego rynku. 

Radzimy sobie z rosnącą konkurencją swoim profesjonalizmem. Mając spory, bardzo doświadczony zespół, jesteśmy w stanie te transakcje robić sprawnie, szybko i oczywiście mamy na to pieniądze. Nie ulegamy presji rynku. Uważamy, że te parki obecnie mają swoją wartość transakcyjną, natomiast nie zapłacimy za nie każdych pieniędzy. 

Drugą nogą, którą intensywnie rozbudowujemy, żeby zmitygować ryzyko związane z rosnącymi cenami gotowych obiektów, jest wsparcie dla deweloperów, kupowanie projektów na wcześniejszych fazach oraz finansowanie ich do początku inwestycji. 

Do tego dochodzi jeszcze budowa własnego działu deweloperskiego i poszukiwanie projektów do własnej realizacji poprzez zakup gruntu, przygotowanie projektu i  jego budowę.

Zapowiadacie, że w ciągu najbliższych 2 lat przeznaczycie na inwestycje 250 milionów euro. Jak to będzie rozłożone na te 3 ścieżki? 

Na razie gro tych funduszy jest przeznaczone na bezpośredni zakup lub finansowanie inwestycji innych deweloperów. Natomiast nasza noga deweloperska będzie miała coraz większy udział. Wszystko zależy tutaj od rozwoju rynku i dostępności projektów. Mamy swoje kryteria, jeśli chodzi o dobór projektów. Zależy nam na tym, żeby to były projekty, które będą się broniły przez długie, długie lata. Chciałbym zwrócić uwagę, że LCP jest na polskim rynku już prawie 20 lat. Na rynku europejskim od ponad 40 lat inwestujemy w nieruchomości komercyjne. Jesteśmy inwestorem, który inwestuje dla siebie bez strategii wyjścia z portfela, bo zależy nam na budowaniu wielopokoleniowego portfela inwestycyjnego, który będzie się bronił na rynku jeszcze przez wiele, wiele lat. 

Jeżeli chodzi o mocny development to tutaj takim kluczowym elementem całego procesu jest zabezpieczenie działek. Jak wygląda Wasz bank ziemi w tej chwili? 

Jesteśmy na etapie zabezpieczania. Oprócz parków handlowych zabezpieczamy także projekty pod tak zwany SBU (Small Business Units, które zawierają czasem również funkcję handlu hurtowego czy specjalistycznego. Mamy projekty, nad którymi już pracujemy i w najbliższym czasie będziemy informować rynek o nich. 

Mówił Pan o niskich poziomach czynszu w parkach handlowych. Czy to jest poziom niski ale stabilny, czy też tutaj nastąpiły jakieś wahania także w dół? Jak to wygląda, jeżeli chodzi o ostatnie kilkanaście miesięcy?

Na pewno była presja ze strony najemców na obniżenie. Cały rynek borykał się z sytuacją pandemiczną. Wielu najemców ma sklepy nie tylko w parkach handlowych, ale też w centrach handlowych i została bardzo silnie dotknięta w obiektach wielkopowierzchniowych typu centra handlowe, jeśli chodzi o spadek lub zanik obrotów. W związku z tym, próbowali, tam gdzie mogli, tworzyć oszczędności, przetrwać po prostu tę trudną sytuację. Niestety parki handlowe mają już bardzo niski poziom czynszowy i dalsza ich redukcja spowodowałaby po prostu bankructwa firm inwestujących, które mają te obiekty zrefinansowane. Mamy naprawdę niewielki margines na tego typu obiektach. 

My oczywiście, jeżeli chodzi o większości inwestorów działających na rynku retail parków, wsparliśmy najemców na tyle, na ile mogliśmy. Natomiast musieliśmy też zadbać o to, żeby nasze biznesy przetrwały. Wypracowaliśmy jakieś strategie na okres trudny, ale jednocześnie najemcy zobaczyli, że to w parkach mogą zarobić konkretne obroty, zarobić pieniądze i to dzięki współdziałaniu i działalności właśnie w tego typu obiektach ich sieci mogą dalej się rozwijać i nie tylko przetrwać, ale zwiększać liczbę sklepów, klientów, obrotów. Stąd też intensyfikacja rozwoju wielu sieci w tym segmencie. 

Trzeba też zwrócić uwagę, że niektóre sieci, które wcześniej były wyłącznie w centrach handlowych, zaczęły się rozglądać za lokalizacjami w parkach handlowych. Przewiduję, że taka będzie tendencja ogólnorynkowa i coraz więcej sieci handlowych, które znamy wyłącznie z centrów handlowych, zaczną lokalizować swoje sklepy w tych największych parkach handlowych o zasięgu regionalnym dla danego miasta czy powiatu. Wtedy może nastąpi też pozytywna weryfikacja stawek czynszowych, wraz z rosnącą konkurencją między najemcami. 

Kiedy rozmawiałem z prezesem TREI, Jackiem Wesołowskim, to on mówił, że oczywiście to pole ewentualnych ruchów jest minimalne i on szuka możliwości poprzez obniżenie kosztów eksploatacyjnych. TREI szedł do 2 euro…

My też oczywiście tniemy koszty, jak możemy. Natomiast nigdy nie może to się odbywać kosztem jakości eksploatacji obiektu. TREI ma zapewne taką samą strategię. Bardzo zależy nam na wyjątkowym standardzie utrzymania tych obiektów i takie oszczędności próbujemy robić, ale też absolutnie nie może się to odbyć  kosztem jakości funkcjonowania. Zarówno jeśli chodzi o stan techniczny, ale też stan bieżący typu sprzątanie, odśnieżanie i tak dalej. Zaniedbanie w tych aspektach prowadzi później do poważnych wad technicznych i uszkodzeń obiektu, które kończą się remontami za 200-300 czy więcej tysięcy złotych.

Tymczasem ceny, szczególnie energii rosną. Już teraz i szczególnie w przyszłym roku, ceny prądu dla biznesu bardzo pójdą w górę. Należy się liczyć z tym, że szukanie oszczędności w obszarze kosztów eksploatacyjnych będzie bardzo trudne. 

Tak. Natomiast jeśli chodzi o ceny prądu, oczy wszystkich zwrócone są na fotowoltaikę. My też przyglądamy się tym nowym technologiom, które się pojawiają, żeby zastosować je w naszych parkach, gdzie to tylko będzie możliwe konstrukcyjnie i ekonomicznie. Chcemy być jak najbardziej EKO i jak najbardziej, samowystarczalni jeśli chodzi o energię. Natomiast często te budynki są budowane w lekkich konstrukcjach i nie są w stanie udźwignąć dodatkowych obciążeń na powierzchniach dachowych, jakie związane są z instalacją paneli fotowoltaicznych. Z kolei działki są zwykle wykorzystywane w maksymalny sposób, żeby zapewnić wygodny parking i odpowiednią ilość zieleni.

Jak długo, Pana zdaniem, będzie trwał boom na rynku parków handlowych? 

Nie obserwuję tego zjawiska jako boom, tylko naturalną konsekwencję rozwoju tego rynku. Rozwój będzie trwał aż do racjonalnego zapełnienia rynku odpowiedniej jakości obiektami. Po czym nastąpi weryfikacja tych słabszych i będzie można je zamienić na innego typu obiekty magazynowe czy wypełnić te miejsca zabudową mieszkaniową i lokalami w parterze. Zwykle parki handlowe są ulokowane często w takich właśnie miejscach, które są dobre pod kątem przyszłych inwestycji właśnie mieszkaniowych czy usługowych.

Uważam, że rynek parków handlowych będzie się rozwijał i mam nadzieję, że LCP będzie dalej jednym z liderów tego rynku i będziemy wspólnie z naszą konkurencją w zdrowy sposób kształtować ten rynek. 

Kiedy  nadejdzie ten moment, że rynek już się nasyci i będzie ta pierwsza weryfikacja?

Bardzo trudno mi to przewidzieć. Na razie mamy przed sobą na pewno 2-3 letnią perspektywę dalszego rozwoju. Później podejrzewam, że będzie kilkuletnia stabilizacja. Rynek jest systemem naczyń połączonych. Bardzo dużo zależeć będzie od tego czy i w jakim tempie centra handlowe powrócą do funkcjonowania sprzed pandemii. 

Na pewno część centrów handlowych będzie znakomicie funkcjonować. Szczególnie te dobrze położone, które mają dużą porcję rozrywki. Ludzie będą chcieli wrócić do poprzednich zachowań zakupowych, kiedy już będzie bezpiecznie. 

Ponowne “odżycie”  rynku wielkopowierzchniowych obiektów też zdejmie presję na rynku parków handlowych, jeśli chodzi o ceny działek i niezdrowe zainteresowanie ludzi, którzy nie znając się na tym, próbują realizować projekty, gdzie popadnie, niezależnie od rzeczywistego zapotrzebowania rynku. 

Czy dla Was Internet jest zagrożeniem? 

Parki handlowe nie są nimi zagrożone ze względu na ceny produktów, jakie są sprzedawane w parkach. Łatwiej jest przyjść po prostu po tani produkt w parku handlowym niż go zamawiać przez Internet i płacić dodatkowo za wysyłkę. Widzimy też na Zachodzie, że sieci handlowe mają duże problemy ze składowaniem zamówień internetowych, zwrotów i tak dalej. Osławiona darmowa przesyłka staje się dla wielkich sklepów internetowych coraz większym problemem.

Rozmawiał: Radosław Rybiński