[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: jest potrzeba powiększania naszych obiektów

Będziemy mieli albo wzrost czynszów, co powoli widzimy, albo spadek stóp kapitalizacji, bo gdzieś ten margines zysku trzeba generować. W przypadku parków handlowych, nie jest tajemnicą, że czynsze średnie, jakie uzyskujemy dla całego obiektu, wliczając ten spożywczy, są dla całego obiektu pomiędzy 9-10,5 euro. Oznacza to, że są one stosunkowo nieduże. Natomiast zmiana średniego czynszu o każde pół euro czy 1 euro, daje w skali całości istotny wzrost – mówi Grzegorz Pękalski, Prezes Zarządu Karuzela Holding. Rozmowę przeprowadzono podczas konferencji odbywającej się w ramach targów  SCF 2021. 

W swoim portfelu macie 5 działających obiektów. Są to zarówno typowe galerie handlowe jak i parki.  Teraz idziecie zdecydowanie w kierunku parków handlowych…

Nie dalej jak 5 lat temu jeszcze byliśmy przekonani, że formuła galerii handlowych to jest ta formuła, która będzie się rozwijać. Pierwsze koncepcje, pierwsze projekty zawsze robiliśmy w formie galerii handlowej. Nie braliśmy pod uwagę, że to będą parki handlowe, uważając, że jeżeli w mniejszym mieście uda nam się postawić galerię handlowa, to to miasto będzie już zamknięte dla tej formuły handlu. To będzie jedyny obiekt, największy obiekt i będziemy liderem w tym miejscu, nie zostawiając specjalnie miejsca konkurencji.

Co spowodowało, że poszliście w stronę parków handlowych? 

Było kilka powodów. Pierwsza rzecz to była decyzja najemców. My budujemy tylko mury, ale klienci przychodzą do centrów handlowych dla sklepów które tam są. Ci z kolei coraz częściej brali pod uwagę to, że obecność w parkach handlowych na wzór tych rynków bardziej rozwiniętych, jest dla nich opłacalna, bo mogą liczyć na niższe czynsze.

Więc pierwszy powód dali najemcy, którzy szukali niższych czynszów. 

Wobec faktu, że obroty generowane w tych parkach i galeriach są podobne, a czynsze mniejsze, to był to właściwie naturalny ruch z ich strony. 

Następna rzecz, jaka spowodowała nasze przejście w kierunku parków handlowych, to były koszty realizacji. Rzeczywiście koszty budowy są dużo niższe, ale to jest jedna część tej układanki. Druga część to są koszty operacyjne, które są zdecydowanie tańsze. Jeżeli mówimy o kosztach na metrze kwadratowym powierzchni w parku handlowym na poziomie 9-11 zł, to w przypadku galerii zaczyna się od 20 zł. Wobec tego to się wszystkim zaczęło bardziej opłacać. 

Panuje opinia, że parki handlowe przeszły przez pandemię suchą stopą. Czy tak było rzeczywiście? 

Jeżeli chodzi o istniejące obiekty, nie było jakiegoś ryzyka, istotnych kłopotów z ich przetrwaniem. Przyznam, że bardzo fair zachowały się banki, finansujące te projekty – same wystąpiły z pomysłem rozłożenia na raty, przełożenia, przedłużenia umów kredytowania i tu było bardzo płynnie. Z najemcami, jak to z najemcami – bywało różnie, ale generalnie zajmujemy się porozumiewaniem się ze wszystkimi, więc z najemcami też się porozumieliśmy. 

Podsumowaliśmy zeszły rok. Nasze przychody za zeszły rok są mniej więcej 30-40% poniżej oczekiwanych. To były te obniżki czynszów, to były porozumienia, jakie zawieraliśmy z najemcami oraz nieotrzymane przychody wymuszone przez lockdowny .

Jak w czasie ostatniego półrocza wyglądała odwiedzalność? 

Porównując powrót odwiedzalności w tych obiektach, nie ma jakiejś tendencji, która mówi, że do galerii ludzie nie wracają, a do parków wracają. Trzeba pamiętać, że obiekty Karuzeli są w małych miastach. Często są jedynym obiektem tego typu w mieście i klienci nie specjalnie mają inny wybór. Coś, co raczej zauważyliśmy, to jest potrzeba powiększania tych obiektów. Dzisiaj właściwie większość z tych obiektów została już powiększona raz, a w przypadku dwóch obiektów, drugi raz będziemy je powiększać. W ciągu ostatnich 2-3 lat weszło do Polski wielu najemców dyskontowych, którzy potrzebują powierzchni w tych miastach.

Do tej pory tym minimalnym progiem, poniżej którego parki handlowe raczej się nie pojawiały, to było 25 tysięcy mieszkańców. Teraz mówi się nawet o 15 tysięcy, a być może jeszcze mniej.

Rzeczywiście, mamy teraz projekty w mniejszych miastach i takim najmniejszym miastem, gdzie w tej chwili przygotowujemy projekt są Wronki. To około 11 tysięcy mieszkańców. Natomiast wydaje mi się, że są cały czas jeszcze miasta z przedziału 25-50 tysięcy mieszkańców gotowe na tego typu projekty, gdzie albo handel jest z „zeszłej epoki”, czyli wielopoziomowe galerie handlowe, albo go nie ma. 

Te projekty, które przygotowujemy obecnie to 1 galeria i 3 parki handlowe. W przypadku jednego z tych projektów, zamieniliśmy go z galerii handlowej na park handlowy. To też jakiś znak czasów. Zamieniliśmy go w ten sposób, że zlikwidowaliśmy dach w części wspólnej, czyli projekt został w tym samym obrysie budynku, natomiast tam, gdzie była galeria, teraz będzie zewnętrze. Czyli z jednej strony mamy park handlowy, czyli wejścia do każdego lokalu są z zewnątrz. Z drugiej strony pozostajemy przy układzie galeryjnym, czyli jest pasaż, gdzie po dwóch stronach ciągu komunikacyjnego są sklepy. 

To jest trochę odejście od takiego klasycznego parku handlowego, który ma tą istotną wadę dla klientów, że jest nudny. 

Park handlowy składa się z większości z jednej strony ze sklepów, a z drugiej strony z parkingu. Bardzo trudno jest zaaranżować to przyjaźnie i stworzyć miłą atmosferę. 

Mówiłeś o niższych kosztach budowy parków handlowych. W ostatnim czasie koszty te jednak rosną… 

Oczywiście wszyscy obserwujemy wzrost kosztów budowy. Skończyliśmy w tej chwili dwa przetargi. Mamy już generalnych wykonawców na budowach. Umowy, które podpisaliśmy są o około 8% wyższe w porównaniu z tym co przygotowywaliśmy w zeszłym roku. 

Jakie będą tego konsekwencje? 

Albo wzrost czynszów, co powoli widzimy, albo spadek stóp kapitalizacji, bo gdzieś ten margines zysku trzeba generować.

To ciekawe co mówisz o wzroście czynszów. Inni inwestorzy, działający na rynku parków handlowych, raczej podkreślają stabilizację w tym obszarze i nie przewidują, że coś się może zmienić.

W przypadku parków handlowych, nie jest tajemnicą, że czynsze średnie, jakie uzyskujemy dla całego obiektu, wliczając ten spożywczy, są dla całego obiektu pomiędzy 9-10,5 euro. Oznacza to, że są one stosunkowo nieduże. Natomiast zmiana średniego czynszu o każde pół euro czy 1 euro, daje w skali całości istotny wzrost. 

W kontekście parków handlowych pojawiło się w tej rozmowie słowo “nuda”. Rozmawiałem z jednym z kluczowych operatorów z branży biżuteryjnej. On jest zainteresowany wejściem do parków handlowych, ale oczekuje, że inwestor zaproponuje mu specjalną przestrzeń, w której on nie będzie sam. Chodzi o to, by taki mniejszy najemca nie  był wciśnięty między wielkie witryny dotychczasowych najemców, ale żeby był częścią większej całości, stworzonej przez sąsiadujących ze sobą 4-5 mniejszych najemców. To przełamywałoby „nudę” parków handlowych. Co o tym myślisz? Czy w Waszych planach pojawiają się takie pomysły?

Rzeczywiście, to jest jakiś pomysł. Oczywiście, w skali całego parku czy całej inwestycji, która kosztuje powiedzmy 50 milionów złotych, to nie jest najważniejsza część. 

To, o czym mówisz – przełamanie nudy… Kłopotem parków handlowych jest zatrzymanie ludzi w tych parkach.  W galerii handlowej klient spędza około godziny. W przypadku parku handlowego, jest to 15-20 minut. Wobec tego, chcąc przekonać tych klientów do pozostania dłużej i automatycznie wydania większej ilości pieniędzy, musimy zaoferować mu coś więcej. Wprowadzanie mniejszych sklepów jest trudne i przyznam, że przy każdym projekcie mamy wewnętrzną walkę: czy mamy dzielić i na ile takich małych sklepików, czy też zrobić jeden duży sklep. 

Nie wszyscy najemcy są też do tego przekonani. Wspomniałeś o sklepie jubilerskim. Jubilerzy dzisiaj rzadko występują w parkach handlowych. Myślę, że to się zmienia i to jest super pomysł – to o czym mówisz – ale przyznam, że do tej pory udało się nam go tylko raz zrealizować. 

Innym wyzwaniem w parkach handlowych – z którym my sobie do tej pory nie umiemy poradzić – jest gastronomia. Jeżeli chcemy przytrzymać ludzi trochę dłużej, to trzeba im zaproponować jakieś jedzenie, a z tym w parkach handlowych jest bardzo ubogo. To jest na pewno jakaś część, która musi się zmienić i będzie się zmieniać, ale to jeszcze chwilę potrwa.

Na koniec jeszcze raz wróciłbym do przeglądu Waszego portfela. Jak oceniasz Wasz potencjał rozwoju w perspektywie 5 lat?

W tej chwili nasze obiekty mają łącznie powierzchnię około 46.000 mkw. Mamy w tej chwili w budowie obiekty w Puławach, Wągrowcu, Kołobrzegu i Białej Podlaskiej. W przygotowaniu mamy Wronki, Opoczno, Świebodzin, jastrzębie-Zdrój i jeszcze  kilka miast. Za 5 lat będziemy mieli grubo ponad 100 000 mkw.

Rozmawiał: Radosław Rybiński