[WYWIAD] Magdalena Frątczak, CBRE: rynek będzie w niepewności przez rok od ostatniego lockdownu

Powtarzam, że na koniec dnia najważniejszy jest dla nas klient. To jego satysfakcja przełoży się na obroty, przełoży się na sprzedaż, przełoży się na miejsca
pracy dla nas wszystkich. I jeżeli nie zadbamy o tego finalnego konsumenta w sposób, jaki on sobie życzy, albo jaki chce, albo jaki trochę mu wskażemy, no to niestety zostaniemy w miejscu i pewnie na to nasze miejsce wejdą inni dysponenci rynku – mówi Magdalena Frątczak, szefowa działu Retail, CBRE. Rozmowę przeprowadzono podczas targów SCF 2021, w ramach towarzyszącej im konferencji. 

W jakim tempie rynek wstaje z kolan?

Patrzę na rynek centrów handlowych przez pryzmat naszego portfela, jakim zarządzamy i jaki wynajmujemy. Gdybym miała podsumować jednym zdaniem to powiedziałabym, że za każdym razem, kiedy centra handlowe były otwierane po lockdownach, wzrastała odwiedzalność, co było naturalne. Ona oczywiście nie osiągała takich pułapów, które chcielibyśmy wszyscy widzieć i których
byśmy sobie życzyli, ale te wzrosty były i są widoczne.
Chcielibyśmy, żeby odwiedzalność przekładała się również na obroty najemców. Bo przecież tak naprawdę to jest też główny element, który wskazuje jak dobrze funkcjonujemy w otoczeniu centrów handlowych. Ale na to trzeba czasu. Moim zdaniem kluczowe znaczenie ma dzisiaj to, by patrzeć na naszych klientów, na konsumentów i odpowiadać na ich potrzeby. Obie strony, czyli wynajmujący i najemcy, muszą znaleźć rozwiązanie, jak klientów w centrum zatrzymać, albo zwiększyć ich pulę.

W jakie sposób można odbudować zaufanie klientów do centrum handlowego jako miejsca, gdzie nie tylko robi się zakupy ale także spędza się czas?

Tu są dwie sfery i o obu można dyskutować bardzo długo. Po pierwsze w kwestii bezpieczeństwa, sami zachowujemy się w sposób taki bardzo niestandardowy. Prawo mówi o tym, że w pomieszczeniach zamkniętych powinniśmy nosić maseczki. No i ich nie nosimy, bo wychodzimy z założenia, że być może nie są nam potrzebne. Po drugie: centra handlowe przez wiele miesięcy były piętnowane, jako obiekty, które nie są bezpieczne. Szczerze powiem nie zrozumiałam, jaka jest różnica między dużym supermarketem, takim do DIY a centrum handlowym. Dlaczego jedno pomieszczenie, jeden budynek może być otwarty, a centrum handlowe co do zasady może otworzyć tylko te najpotrzebniejsze sklepy, które zabezpieczają potrzeby klienta. Ta niekonsekwencja i brak jakby przemyślanych decyzji wpłynęły na zachowania klientów, którzy nie wiedzą tak naprawdę czy w tych centrach jest bezpiecznie, czy jednak nie. Myślę, żeakcja edukacyjna tylko i wyłącznie ze strony centrów handlowych nie wystarczy. Musimy ją powtarzać w bardzo szerokim gronie, także z udziałem najemców.

Czy widzimy już takie działania obu uczestników rynku na rzecz tego wspólnego celu, że jest wspólny głos: chodźcie do nas, przyjdźcie do centrum handlowego…

W mediach społecznościowych widoczne są akcje marketingowe, kampanie prosprzedażowe, które są prowadzone przez zarządców centrów handlowych. Nie mamy natomiast zbyt wielu outdorowych akcji marketingowych.

Dlaczego?

Z bardzo prostego powodu. Budżety marketingowe są ograniczone, ale używamy zupełnie innych narzędzi w tej chwili do komunikacji z klientami. Wracając do głównego pytania, to myślę, że tutaj to porozumienie między wynajmującymi, a najemcami byłoby konieczne. I ta wspólna terminologia, że z nami jest bezpiecznie, byłaby jak najbardziej pożądana.

Najemcy i wynajmujący różnią się w ocenie znaczenia regulacji prawnych. Dla jednych jest to wyrównywanie szans dla drugich to jest grzech pierwotny, który psuje rynek. Jakie będą konsekwencje tych regulacji dla rynku, dla biznesu w długofalowej perspektywie?

W większości przypadków porozumienie między najemcami i wynajmującymi następowało bez regulacji prawnych. W dobie pandemii zorganizowaliśmy na naszej platformie spotkania z kolegami, którzy zarządzają obiektami handlowymi, w innych krajach w Europie. I tam te regulacje nie były aż tak dalece narzucone przez rząd. A jeśli były to obaj uczestnicy rynku, zarówno inwestorzy, deweloperzy jak i najemcy byli wspomagani przez rządy różnego rodzaju pomocą. Tutaj widzę pewną dysproporcję. Bo najemcy pomoc rządową dostali, a wynajmujący zostali jej pozbawieni. I nie było żadnych regulacji, które powodowałyby, że możemy zrobić jakieś oszczędności na przykład na odroczonej płatności podatku od nieruchomości.

Wracając do pytania odniosę się do naszego portfela. Ilość transakcji, która została zawarta, nowych aneksów nie tylko w oparciu o ostatnie rozporządzenia, ale o poprzednie ustalenia jest naprawdę bardzo duża. Po obu stronach widzę wolę zawarcia porozumienia tak, żeby rynek powierzchni handlowych dalej współistniał ze wszystkimi innymi kanałami sprzedaży, które możemy sobie teraz wyobrazić, albo będziemy o nich myśleć w przyszłości.

Przy założeniu, że nie będziemy mieli kolejnych lockdownów, kiedy rynek już się poukłada tak do końca? Bo w tej chwili mamy jeszcze mnóstwo umów, które wymagają aneksów.  Przykładowo: jeden z głównych operatorów gastronomicznych, zrobił już wszystko, co dotyczyło roku 2020, ale dopiero zaczyna negocjacje nad rokiem 2021.

My zamknęliśmy rok 2020 w okolicach początku sierpnia. A ten rok negocjujemy na bieżąco. Także trudno mi się odnieść do tego, jak operacyjnie inni przedsiębiorcy działają. Mam tą szczęśliwą sytuację, że w moim zespole nie mamy rzeczy, które nie są załatwione, albo przynajmniej nie są w dyskusji. Patrząc na cały rynek myślę, że potrzebuje on takich pełnych dwunastu miesięcy od ostatniego lockdownu, żeby zobaczyć na czym stoimy. Żeby zobaczyć tak naprawdę, w którym kierunku zmierzamy. Mamy wciąż wiele pytań. Czy robimy absolutnie wszystko, żeby klienci zostali w centrach handlowych?. Czy zachowania zakupowe zmieniły się na stałe? Albo jak one fluktuują i jak my możemy na te potrzeby odpowiadać patrząc na to wspólnie, zarówno wynajmujący, jak i najemcy. Bo ja cały czas powtarzam, że na koniec dnia najważniejszy jest dla nas klient. To jego satysfakcja przełoży się na obroty, przełoży się na sprzedaż, przełoży się na miejsca
pracy dla nas wszystkich. I jeżeli nie zadbamy o tego finalnego konsumenta w sposób, jaki on sobie życzy, albo jaki chce, albo jaki trochę mu wskażemy, no to niestety zostaniemy w miejscu i pewnie na to nasze miejsce wejdą inni dysponenci rynku.

Dwanaście miesięcy od ostatniego lockdownu. To znaczy, że do maja 2022 będzie jeszcze taki czas niepewności?

Myślę tak. Musimy też wziąć pod uwagę oczywiście liczbę zachorowań, jak postępuje program szczepień rządowych. Te wszystkie elementy wpływają na percepcję ostatecznego klienta, z którego zasobów finansowych wszyscy korzystamy. Więc patrzmy po prostu na niego, ale też zadbajmy o jego edukację. Bo wtedy może tego kolejnego lockdownu po prostu nie będzie.

Czy idea takiego Okrągłego Stołu, z udziałem wszystkich uczestników rynku, to jest dobry pomysł?

Rozmowa jest zawsze dobrym pomysłem. Z uwagi na tą profesję, którą wykonuję to mam wrażenie, że siedzę przy takim stole przez ostatnie 27 lat. Nie wyobrażam sobie po prostu innej sytuacji.

Rozmawiał: Radosław Rybiński