[WYWIAD] Ada Walentek, NHOOD: projekt w Wilanowie będzie mieć ludzką skalę

Przyszłość należy do projektów wielofunkcyjnych, które będą połączeniem centrum handlowego, jakie znaliśmy do tej pory, z retail parkiem i przestrzenią miejską. To będą projekty, które nie będą zamknięte pod jednym dachem. W rzeczywistości popandemicznej jest to bardzo ważne. To będą projekty najbardziej zbliżone do takich dobrze funkcjonujących miast i ulic miejskich. I taki będzie nasz projekt w Wilanowie – mówi Ada Walentek, Dyrektor Generalna, NHOOD Poland. Rozmowa odbyła się podczas targów SCF 2021, w ramach towarzyszącej im konferencji. 

W portfelu NHOOD jest tyle nieruchomości, że to pozwala wam tak szeroko patrzeć na rynek. Dlatego może łatwiej będzie znaleźć odpowiedź na pytanie jaki będzie rynek po pandemii. 

Wszyscy mówią, że nikt nie jest w stanie tego przewidzieć, ale to się tak naprawdę dzieje na naszych oczach i doświadczamy tego codziennie. Pandemia zmieniła rynek na wszystkich możliwych poziomach. Wpłynęła zarówno na formaty projektów, które są w tym momencie otwierane. Wpłynęła na projektowanie przestrzeni komercyjnej. Miała też znaczący wpływ na umowy najmu. To idzie przez wszystkie poziomy. I sądzę, że jest to już absolutnie widoczne.

Jak patrzymy na te formaty, które mogą dominować w przyszłości, to tutaj jest wiele znaków zapytania. Do roku 2020 widzieliśmy wyraźny trend, w którym centrum handlowe miało być miejscem spędzania czasu. Czy to wróci? A jeżeli tak to kiedy? A jeżeli w innej formie, to w jakiej?

W tym momencie następuje przełożenie na projekty wielofunkcyjne. Czyli nie na takie stricte projekty zakupowe tylko takie, gdzie w ramach jednego miejsca można zrealizować szereg różnych podstawowych, codziennych funkcji. Są to projekty, gdzie można zarówno dokonać zakupów, skorzystać z usług, skorzystać z rozrywki, spędzić wolny czas, wyjść na świeże powietrze, popracować. Te projekty łączą nasze życie w obrębie jakiegoś stosunkowo niewielkiego obszaru. Budują społeczność, są przyjazne lokalnym społecznościom.

W tych czasach jesteśmy mocniej związani z miejscem, w którym mieszkamy.  I w tym miejscu chcemy mieć wartość dodaną, tak?

Tak. Tak naprawdę chcielibyśmy w tym najbliższym otoczeniu zaspokoić wszystkie swoje podstawowe potrzeby, łącznie z pracą. Przecież wiemy, że w tym momencie mnóstwo ludzi nadal pracuje zdalnie i najchętniej  korzystają oni z powierzchni coworkingowych, niekoniecznie w swoim biurze. Chcą również w tym samym miejscu dokonać zakupów, oddać buty do szewca, odebrać dzieci ze szkoły, pójść do kina i wrócić do domu. I to się gdzieś tam wszystko zazębia w takim projekcie, o którym my mówimy od pewnego czasu, czyli o projekcie piętnasto-minutowego miasta. 

Czyli byłyby to takie małe przyjazne miasteczka wewnątrz dużych miast. I te wielofunkcyjne obiekty z funkcjami także handlowymi, byłyby centralnym punktem takiego małego miasteczka?

One wpisywałyby się w tkankę miejską. Nie musiałyby być koniecznie centralnym punktem, ale gdzieś takim punktem skupiającym lokalną społeczność, jak najbardziej. Zresztą proszę zwrócić uwagę na to które obiekty radzą sobie dzisiaj najlepiej. To są te obiekty, które są w najbliższej odległości, w tym najbliższym catchmencie dla klientów. To są bardzo często projekty, które są na obrzeżach miast, czyli małe retail parki,  wszystkie projekty convenience. Ludzie chcą korzystać z tego co jest im najbliższe, najwygodniejsze, nie zmusza ich do dojazdów, stania w korkach. Nie zmusza ich do opuszczenia home office’u na dłużej niż pół godziny, żeby zrobić szybkie zakupy i potem wrócić do swoich obowiązków.

Projekty, o których mówimy, są czymś pomiędzy klasycznymi dużymi galeriami i parkami handlowymi. Więc to będzie taka hybryda?

Wydaje mi się, że wszystkie projekty wielofunkcyjne, to będzie takie trochę połączenie centrum handlowego, jakie znaliśmy do tej pory, z retail parkiem i przestrzenią miejską. To będą projekty, które nie będą zamknięte pod jednym dachem. W rzeczywistości popandemicznej jest to bardzo ważne. To będą projekty najbardziej zbliżone do takich dobrze funkcjonujących miast i ulic miejskich.

Czy w tym kierunku idzie wasza nowa propozycja w Wilanowie?

Tak. Właśnie tak projektujemy Wilanów. Co więcej, projektując go staramy się konsultować nie tylko z profesjonalnymi agencjami, biurami architektonicznymi, ale również bezpośrednio z mieszkańcami. Na podstawie tych konsultacji tworzymy tam dwuhektarowy park, który będzie taką centralną, zieloną częścią, takimi zielonymi płucami tego całego projektu, wokół których zlokalizowane zostaną wszystkie inne funkcje. To da oddech temu projektowi. To pozwoli dać mu taką ludzką skalę. 

A oprócz tego oczywiście będzie tam centrum handlowe, duży Food Hall i jeszcze dodatkowe funkcje, nad którymi się w tym momencie zastanawiamy. Bo trochę ta sytuacja pandemiczna zweryfikowała pewne nasze dotychczasowe plany. Więc te dodatkowe funkcje jeszcze w tym momencie są dopracowywane.

Jak to wygląda w czasie? Ja rozumiem, że tutaj trzeba być bardzo elastycznym …

Trzeba, szczególnie teraz. Chociażby ze względu na różne decyzje administracyjne, które niekoniecznie przebiegają aż tak sprawnie. Natomiast w planach mamy otwarcie tego projektu w roku 2024.

Na samym początku naszej rozmowy wspomniałem o tym dużym portfelu, którym zarządzacie. To jest kilkadziesiąt lokalizacji w Polsce. Co się będzie działo w pozostałych miejscach,  w których wasze projekty funkcjonują od lat? ? W którą stronę one będę ewoluowały? To będą klasyczne rewitalizacje, czy może to będzie szło właśnie w tą stronę, o której rozmawiamy?

NHOOD obsługuje głównego klienta Ceetrus. Są to 24 galerie handlowe i do tego dwa retail parki. Oprócz tego zarządzamy najmami i komercjalizujemy 27 projektów Auchan.  Jeżeli chodzi o projekty Ceetrus, bo tutaj w pełni podejmujemy decyzje, to będą to nie tylko klasyczne remodelingi ale  będziemy starali się przekształcać te obiekty tak by spełniały nasze trzy podstawowe wartości: People, Planet, Profit.

Co one oznaczają? 

One mówią o tym, że firma chciałaby naprawdę mieć wpływ na społeczność. Naprawdę chciałaby mieć wpływ na planetę, na ekosystem. Ale również naprawdę chciałaby z tego wyciągać pewne zyski. W związku z czym wszystkie te obiekty są dostosowywane w ramach tych trzech zakresów. Jedne w większym, drugie w mniejszym zakresie. Czasami to jest taki mały krok. To są hotele dla owadów, bioróżnorodność, łąki kwietne, czy ogród deszczowy. A czasami są to oczywiście duże przebudowy, duże rozbudowy, dodatkowe wejścia do centrum, jak to ostatnio zrealizowane w Galerii Bronowice. 

Rozmawialiśmy o tym, jak będzie się zmieniał rynek. Porozmawiajmy chwilę o tym, jak on wygląda w tej chwili. W jakim tempie wasze projekty wracają to stanu sprzed pandemii? 

Generalnie bardzo dobrze radzą sobie na rynku. Nasze spadki odwiedzalności były stosunkowo niewielkie. W tym momencie są one na mniej więcej  poziomie 90% w stosunku do tego co było w roku 2019. W niektórych przypadkach, w niektórych miesiącach to się wyrównuje. Jeżeli chodzi o obroty najemców, one również znacząco wzrosły. Mieliśmy takie miesiące w tym roku, gdzie były one dokładnie na tym samym poziomie, może nawet minimalnie wyższe niż w roku 2019. Biorę pod uwagę również inflację, ale zdarzyło się kilka takich miesięcy, gdzie te wyniki były bardzo dobre.

To był zapewne efekt odłożonych zakupów. 

Tak, to prawda. To akurat były pierwsze miesiące po ponownym otwarciu, zgadza się.

W moich rozmowach z uczestnikami rynku pojawia się mocno wątek regulacji prawnych, które konstytuują ten rynek według jednych, w sposób wadliwy, według innych w sposób wskazany. Jak to prawo będzie rzutowało na rozwój, na przyszłość rynku?

Wielu najemców, wiele sieci wolało gdzieś porozumieć się w inny sposób. Więc wydaje mi się, że legislacja legislacją, a życie życiem. I że najlepsze są tego rodzaju relacje, które obie strony są w stanie w sposób taki dosyć elastyczny przeformułowywać. Oczywiście stosowaliśmy się do wszystkich zapisów, które zostały wprowadzone, co nie zmienia faktu, że z drugiej strony, ze strony najemców częstokroć była wola, żeby gdzieś dogadać się również na innych warunkach.

W jakim stopniu ułożyliście już takim ostatecznym wymiarze relacje z najemcami? Mówię o aneksach, odstąpieniach….

Wydaje mi się, że od końcówki lipca, wiemy na czym stoimy. Jeżeli nie będzie nowych lockdownów to ci, którzy mieli odwołać swoje oferty to już to zrobili. Także pozostaje tylko papierologia. Jeżeli nie będzie tych dodatkowych lockdownów, to w tym momencie, jak sądzę, większość wynajmujących ma już pełną jasność, jak ten rok dla nich wygląda.

Targi  SCF są – mam nadzieję – dobrym miejscem, by – tam gdzie to jest jeszcze potrzebne –  przyspieszyć proces zamykania tych spraw. 

Tak. To świetne miejsce, żeby przyśpieszyć. Dlatego mamy po prostu od rana do wieczora spotkanie za spotkaniem.