[WYWIAD] Dorota Beltrani, Napollo: 5-8 nowych obiektów rocznie

Mamy zabezpieczonych kilkanaście lokalizacji, a kolejne są w toku weryfikacji. Każdego roku planujemy otwierać 5-8 obiektów i tyle też zabezpieczać. Napollo podchodzi dość elastycznie do swoich projektów, ale podstawowy format to GLA w przedziale 4-10 tys. mkw. – mówi Dorota Beltrani, dyrektor działu komercjalizacji i zarządzania nieruchomościami, Grupa Napollo.

Rynek parków handlowych dynamicznie rośnie ale wydaje się że istotną barierą dalszego szybkiego wzrostu może być ograniczona dostępność odpowiednich działek. Czy to jest już wyścig inwestorów po lokalizacje pod parki? 

Potwierdzam, wyścig trwa. Mamy wszyscy coraz mniej czasu, żeby zabezpieczyć te działki, które się nadają na parki handlowe. Naszym celem jest znalezienie działek, które nie są jeszcze znane wszystkim na rynku. Dlatego też mamy własny dział ekspansji. Owszem, kupujemy też gotowe projekty, albo takie w przygotowaniu, które są szykowane przez innego developera. Jednak przede wszystkim zależy nam na realizacji projektów od podstaw, które spotkają się z zainteresowaniem i szybkim potwierdzeniem ze strony najemców.

Jeden z inwestorów działających na rynku parków handlowych mówił mi, że ma w tej chwili zabezpieczonych w Polsce 40 lokalizacji. To jest taki potencjał na kilka ładnych lat. Jest takie założenie, że te 5 lat to jest taki murowany czas prosperity. Wy też takie założenie przyjmujecie?

Tak, dobrze wiemy, że rynek jest ograniczony. Nasi partnerzy, najemcy rozwijają się w coraz mniejszych miastach. Jeszcze 2-3 lata temu każdy mówił, że nie będzie wchodził w miejscowości poniżej 30 000 mieszkańców. Teraz rozważamy już miasta wielkości 10 000, z włączeniem sąsiednich miejscowościach czy gmin. 

My mamy zabezpieczonych kilkanaście lokalizacji, a kolejne są w toku weryfikacji. Każdego roku planujemy otwierać 5-8 obiektów i tyle też zabezpieczać. 

Jak wygląda Wasz kalendarz otwarć nowych projektów? 

Najbliższe otwarcia to w październiku Gorzów Wielkopolski, 6000 GLA. W przyszłym roku Wrocław – Łany. Kolejny obiekt także we Wrocławiu, ale w centrum miasta. Będzie to obiekt dwupiętrowy. Parter handlowy cały jest już wynajęty, a otwarcie dopiero za rok. Cztery kolejne parki są w przygotowaniu, czekają na pozwolenia na budowę. Także ten pipeline jest przygotowany.  Niestety, spotykamy się także z ograniczeniami formalnymi. Urzędy, które się niestety trochę zamknęły na klienta ze względu na ograniczenia covidowe. Pracujemy jednak tak, aby zrealizować na czas to, co zostało zaplanowane.

Czy w ostatnim czasie ewoluowała koncepcja Waszych projektów, jeżeli chodzi o liczbę i układ najemców, łączną powierzchnię? Czy widzi Pani w tym co robicie jakiś nowy trend?

Napollo podchodzi dość elastycznie do swoich projektów, ale podstawowy format to GLA w przedziale 4-10 tys. m2. Oczywiście układ najemców zmienia się w zależności od lokalizacji. Wejście nowych sieci, między innymi odzieżowych, ale także pojawianie się chociażby saloników prasowych wpływa na zmianę oferty także w  naszych obiektach.

W Waszym portfelu parki handlowe zajmują pozycję dominującą i to jest to, co będzie lokomotywą dalszego rozwoju przez najbliższe lata. Ale macie także kilka projektów tradycyjnych galerii. W jakiej one są dzisiaj kondycji? Jak przeszły przez ten czas pandemii?

To są stosunkowo małe galerie, bo Galeria Renova to 13 tys. mkw., Galeria Piastowa 9 tys. mkw. i Galeria Grodowa w 6 tys. mkw. To, co się zadziało na rynku, czyli zamknięcie części tych projektów nie było dla nas tak dużym utrudnieniem, jak dla właścicieli  największych galerii. Rzeczywiście fakt, że większość parków handlowych mogła działać pomogło nam przejść dosyć bezpiecznie przez ten trudny czas. Z jednej strony straciliśmy w galeriach znaczącą część przychodów, ale z drugiej -z przyjemnością mogę  powiedzieć, że praktycznie nie mamy pustostanów w naszych obiektach. To świadczy też o tym, że długoletnia współpraca z najemcami, wypracowanie pewnych rozwiązań i partnerskie traktowanie, pozwalają na dobre funkcjonowanie tych obiektów.

A jak najemcy wykorzystali te możliwości, które stwarzała im ostatnia nowelizacja – mówię o odstąpieniu od przedłużeń. Jaki to ma wpływ na Waszą ocenę perspektyw przed tymi galeriami?

Zmniejszenie czynszów, ale też opłat eksploatacyjnych, wpłynęło negatywnie na nasze wyniki. Jednak stosunkowo niewielu najemców zachowało się – szukam odpowiedniego słowa –  nie fair. Z większością doszliśmy do porozumienia. Zostały opłacone opłaty eksploatacyjne, które pozwoliły na utrzymanie galerii w dobrym stanie, także w tym czasie zamknięcia. Część najemców oczywiście skorzystała z przepisów ustawy 1:1, ale stosunkowo niewielu. 

Na jakim poziomie macie obecnie odwiedzalność?

Dzisiaj frekwencja wróciła do wartości sprzed 2 lat. W tej chwili jesteśmy zadowoleni.

Porozmawiajmy o umowach najmu. Czy możemy mówić o jakiś istotnych zmianach? Nie pytam o parki handlowe, bo tu się raczej nic nie zmienia, ale o galerie. 

Zapisy, które się zmieniły czy właściwie pojawiły się jako nowe, to są po prostu zapisy covidowe. Każda ze stron próbuje się zabezpieczyć, chociaż ciężko tak naprawdę przewidzieć co i kiedy się wydarzy i jakie też będą rozwiązania formalne.

Niektórzy wynajmujący idą w stronę krótszych okresów najmu, czasami nawet umów bez okresowych….

Ze względu na finansowanie bankowe zależy nam, żeby były to umowy długoterminowe. Tak naprawdę długoterminowa umowa jest zabezpieczeniem obydwu stron. To zabezpiecza także najemcę, zakładając, że obiekt jest dobry, a takie są nasze 3 galerie i N-Parki.  Dlatego większość umów mamy na czas co najmniej 5-letni. Czasem zdarzają się wyjątki, ale to najczęściej przy małych, lokalnych najemcach, z którymi podpisujemy umowę na 2-3 lata. 

A jeżeli przychodzi nowy, potencjalny najemca, to jesteście wtedy bardziej elastyczni i już nie mówicie o 5 latach tylko jesteście gotowi na krótszą umowę?

Jeśli chodzi o najemców sieciowych, na większe powierzchnie, to najczęściej jest to jednak 5-7 lat. Tak jak wspomniałam, krótkoterminowe umowy zdarzają się tylko na mniejsze lokale.

Czy przewidujecie jakieś rewitalizacje, przebudowy tych trzech galerii,  czy to jest jednak temat, który dzisiaj odkładacie na bok?

Galeria Piastova i Grodova, to stosunkowo młode obiekty. Renova jest już obiektem starszej klasy, chociaż, jak się porówna to, jak wyglądała 6 czy 7 lat temu, a jak wygląda w tej chwili, to widać od razu, że ten proces modernizacji trwa. 

W obiekcie tej wielkości trzeba praktycznie cały czas pracować z najemcami, dostosowywać też ofertę do wymagań klientów. W ostatnim roku, żeby iść zgodnie z trendami związanymi z ekologią, zmieniliśmy oświetlenie pasażu na LED-owe. Kluczowe jest bowiem to by obniżyć koszty utrzymania obiektu, na które częściowo składają się przede wszystkim najemcy. 

Jednocześnie wprowadzamy nowe marki. Całkiem niedawno mieliśmy w Renovie otwarcie perfumerii Hebe, które okazało się bardzo dużym sukcesem. Planujemy też dalsze zmiany, jeżeli chodzi o ofertę najemców. Wiemy, że wiele firm kiedyś akceptowało powierzchnię 300-400 mkw., teraz chcą mieć o 200 mkw więcej.  W tym kierunku będziemy iść w najbliższych 2 latach. Z jednej strony chcemy dostosować koncepty istniejących najemców do ich aktualnych wymagań, ale z drugiej  przedstawić klientom szerszą ofertę odzieżową.

Jesienią tego roku zakończyliśmy też modernizację i rekomercjalizację naszego N-Parku w Poznaniu, do grona najemców dołączyło Pepco, RTV Euro AGD, In Medio, a Spar zmodernizował swój sklep.

Rozmawiał: Radosław Rybiński