[WYWIAD] Jacek Wesołowski, Trei Real Estate Poland: działamy w cyklu 7 projektów rocznie

W Trei preferujemy podpisać umowy z kilkoma najemcami i dzięki temu mieć całkowicie wynajęty obiekt przez cały czas życia inwestycji, niż ciągle stać przed wyzwaniem pozyskania kompletu najemców. Idąc tą drogą nie zwiększamy powierzchni parków handlowych. Inwestycje o metrażu około sześciu tysięcy mkw. wydają się nam optymalnym formatem – mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Ile w tym roku otworzycie parków handlowych, ile w przyszłym roku i skąd taka liczba?

Pod koniec września otworzyliśmy dwudziesty siódmy obiekt i do końca tego roku planujemy oddać do użytkowania kolejne dwa Vendo Parki oraz rozbudować inwestycję w Pułtusku.

A dalej? O jakiej perspektywie możemy mówić? Mógłby Pan pokazać wasze horyzonty na najbliższe lata?

Oprócz wspomnianych inwestycji, mamy w przygotowaniu około 20 lokalizacji, w różnych fazach. Z tych 20 prawdopodobnie cztery projekty zaczniemy budować jeszcze w tym roku. Wśród nich jest nasz flagowy obiekt w Szczecinie – największy projekt w historii działalności Trei. Drugim jest przebudowa starej galerii Tesco w Mielcu.

W przyszłym roku planujemy otworzyć nie mniej niż siedem parków handlowych. To nasz roczny cel dotyczący oddawanych do użytkowania projektów i w takim cyklu działamy.
2021 będzie wyjątkowy, bo dojdzie łącznie do dziewięciu otwarć. W trakcie budowy Vendo Parku w Zielonce odkryliśmy polowy cmentarz przyszpitalny. Działania IPN i prokuratury wpłynęły na przesunięcie otwarcia obiektu z grudnia 2020 na ten rok. Stąd 2021 jest bogatszy w nowo oddawane projekty.

Dlaczego 7 projektów rocznie, a nie 10, czy 12?

Siedem projektów rocznie to zdrowe tempo, biorąc pod uwagę wielkość naszej firmy i możliwości realizacyjne.

Słyszymy zewsząd, że to jest czas parków handlowych. Czy to oznacza, że zmieniacie też strategię, sam format tego, co robicie? W którym kierunku to idzie? Mówię o powierzchniach, o liczbie najemców. Bo kiedyś to było takie chyba dosyć standardowe, tych kilku najemców i to szło. A dzisiaj może jest zupełnie inaczej. Jak to wygląda?

Trei zaczął budować Vendo Parki znacznie wcześniej niż nastała pandemia. W czasie COVID-19 nasz biznes faktycznie przyspieszył.

Zmiana, którą obserwujemy, dotyczy głównie operatorów spożywczych. Kiedyś w zasadzie nie miało znaczenia czy dana sieć sklepów jest naszym sąsiadem, czy najemcą. Dzisiaj wolimy widzieć dyskonty w roli najemców. To jest nasz preferowany model.

Czy są zmiany, jeżeli chodzi o powierzchnię waszych projektów?

Podejścia są różne. Istnieją gracze budujący olbrzymie parki, które wielkością dominują regionalne rynki. W Trei preferujemy podpisać umowy z kilkoma najemcami i dzięki temu mieć całkowicie wynajęty obiekt przez cały czas życia inwestycji, niż ciągle stać przed wyzwaniem pozyskania kompletu najemców. Idąc tą drogą nie zwiększamy powierzchni parków handlowych. Inwestycje o metrażu około sześciu tysięcy mkw. wydają się nam optymalnym formatem.

Czasami robicie jednak wyjątki, takie jak wspomniany już Szczecin.

Tak, w Szczecinie realizujemy projekt o powierzchni handlu wynoszącej 23 000 mkw. To miasto zasługuje na infrastrukturę tej wielkości. Bezpieczeństwo inwestycji będzie zachowane dzięki skali oddziaływania obiektu i dużej liczbie potencjalnych odwiedzających.

Wróćmy jeszcze do wątku najemców FMCG. To jest taki wasz twardy warunek, że jeżeli chcą być u was to tylko jako najemca?

Słuchamy najemców i ich potrzeb. Staramy się wychodzić im naprzeciw. Kiedy mamy do wyboru, wynająć czy sprzedać, to dzisiaj stawiamy na najem. Sądzę, że nasze oczekiwania są zgodne z aktualnymi preferencjami naszych najemców.

Jakie Pan widzi główne zagrożenia, bariery rozwoju rynku w tym segmencie parków handlowych?

Trudności związane są głównie z procesami dotyczącymi pozwoleń. Procedury urzędowe są bardzo zbliżone do siebie niezależnie od realizowanej inwestycji, a sprawy formalne potrafią trwać nie tylko miesiącami, ale i latami. Dlatego chcąc wybudować siedem projektów rocznie, średnio opracowujemy ich dwadzieścia.

Nie widzi Pan żadnych barier biznesowych?

Dzisiaj nie dostrzegam barier. Siłą rzeczy jesteśmy porównywani z galeriami handlowymi, które odczuwają na pewno większe trudności niż my. Parki handlowe w zdecydowanej większości były otwarte również w czasie pandemii, co stworzyło nowe nawyki i przyzwyczajenia. Powstał pewien element porównawczy dla najemcy. Z jednej strony opłaty eksploatacyjne wynoszące 20 euro/mkw. w centrach handlowych, z drugiej strony 2 euro/mkw. w mniejszych formatach. Średni czynsz na poziomie około 16 euro/mkw. w galeriach, u nas w okolicy 9 euro/mkw. To zrodziło pytanie, czy te obroty w parku handlowym będą tak dalece mniejsze?

Coraz więcej najemców, niezainteresowanych dotąd mniejszymi formatami, pojawia się w parkach. Coraz więcej firm rozważa swoją ekspansję, czasami tylko pod innym brandem. W sieciach, które posiadają trzy, cztery marki czasami ta, obecna w parku handlowym, jest najbardziej dochodową.

Wspomniał Pan o poziomach service chargé oraz czynszów w parkach handlowych. Czy to się zmieniło w czasie pandemii, czy widzimy tu jakiś nowy trend?

Nie, konsensus cenowy został wypracowany przez lata. Nie ma specjalnie wielu możliwości, by istotnie zmienić poziom czynszów. W przypadku Trei rosną koszty budowy, więc staramy się sprawniej zabudowywać działki. Nasycenie sklepów w danej lokalizacji jest w związku z tym większe. To pokazuje, że każdy podmiot na rynku próbuje prowadzić swój biznes najlepiej, jak potrafi i w związku z tym ten kompromis cenowy pewnie będzie trwał. Powiedziałbym nawet, że powinien trwać. Nie pracujemy nad zwiększaniem czynszu. Ale też nie sądzimy, że ktoś będzie oczekiwał od nas upustu – na to też nie ma miejsca.

Chciałbym wrócić do Pana słów, że wolicie zrobić trochę mniejszy obiekt i mieć kilku najemców.

Jednym z ważnych elementów budowania dobrego parku jest zapewnienie prawidłowego doboru najemców. Mamy pewne oczekiwania, kogo w naszych obiektach chcielibyśmy widzieć. Były okresy, gdy brakowało sklepów odzieżowych. Podjęliśmy negocjacje z grupą LPP – udało się, pojawił się Sinsay. Dzisiaj w innych sektorach zauważamy luki. Myślę, tu na przykład o branży obuwniczej. To pokazuje, że nie działamy w mechaniczny sposób, na zasadzie kto się pojawi, to wynajmie przestrzeń, ale próbujemy ten układ branżowy kreować sami. Budować taki format handlowy, żeby lokalna społeczność nie widziała potrzeby jeżdżenia w inne miejsce, tylko wszystkie zakupy mogła zrealizować w jednym miejscu.

Trzeba pamiętać, że Trei nie sprzedaje swoich obiektów, więc przed nami są również momenty, w których będziemy przedłużać umowy najmu. Tak było na przykład w Nysie, gdzie po dziesięciu latach istnienia parku doszło do ponownych negocjacji. Pomimo tego, że przez ten czas powstały nowe obiekty handlowe, nasz Vendo Park jest w stu procentach wynajęty. Dbamy, by tak było we wszystkich naszych lokalizacjach.

Nysa działa od 10 lat. Wydaje się, że wszystko jest tak jak było, ale jednak jest trochę inaczej. Zmienia się.

Nigdy nie zakładaliśmy horyzontu czasowego wyjścia z projektu. Nasze inwestycje realizujemy ze starannością, bo budujemy je na lata. Widzimy wiele obiektów, które się szybko starzeją. Tymczasem nasz najstarszy park handlowy ciągle wygląda atrakcyjnie.

Rozmawiał: Radosław Rybiński