[WYWIAD] Adrian Majsterek, Tkalnia: tworzymy nowe centrum miasta

Chcemy wspólnie z Miastem i lokalnymi instytucjami, tworzyć tętniące życiem centrum miasta i dawać mieszkańcom nie tylko miejsce do robienia zakupów i spędzania wolnego czasu, ale także przeżywania wyjątkowych emocji – mówi Adrian Majsterek, Inwestor Centrum Handlowego Tkalnia w Pabianicach

Pierwszych klientów Pabianicka Tkalnia przyjęła w czerwcu 2019 roku, więc na niespełna rok przed pandemią. Jak funkcjonował projekt przez te 9 miesięcy, czyli od otwarcia do pierwszego lockdownu?

Tkalnia otworzyła się 29 czerwca 2019 roku, w momencie otwarcia byliśmy jeszcze w procesie komercjalizacji części lokali w pasażu, ale około 80% z nich było już gotowych na przyjęcie klientów. Pierwsze w Pabianicach Kino Helios otworzyło się w październiku, zaledwie 4-5 miesięcy przed pandemią. 

Druga połowa 2019 roku była bardzo pozytywna, otwieraliśmy kolejne punkty handlowe, przyzwyczajaliśmy lokalnych mieszkańców do naszej oferty, zadbaliśmy o atrakcje na pierwsze w historii Tkalni Święta Bożego Narodzenia oraz planowaliśmy ciekawe wydarzenia na 2020 rok.

Pierwotny projekt to był retail park, prawda?

Tak. Według pierwotnych projektów miał być to park handlowy z otwartą przestrzenią pomiędzy sklepami. W czasie przygotowań inwestycji, rozbudowaliśmy koncepcję Tkalni o stworzenie przykrytego dachem pasażu handlowego ze stylowymi antresolami w jego centralnej części. Uznaliśmy, że taka modyfikacja pozwoli stworzyć miejsce bardziej przytulne, przyjazne klientom i zachęcające do dłuższego spędzenia tam czasu. 

Zgodnie z założeniami, centralna część pasażu miała zostać miejscem handlu dla drobniejszych najemców oraz miejscem dla kilku lokali gastronomicznych.  Ta idea stała się faktem, obecnie centralna część pasażu to restauracje w różnych stylach kulinarnych, lubiana przez Pabianiczan kawiarnia, boksy i wyspy handlowe oraz bardzo atrakcyjne antresole z częścią wypoczynkową z licznymi kanapami, fotelami i pufami oraz częścią rozrywkową – stołami bilardowymi, konsolami Playstation. Pasaż stał się miejscem spotkań towarzyskich dla Pabianiczan.

Jak przyjęliście pierwszy lockdown?

Wybuch pandemii był szokiem dla wszystkich. Podczas planowania inwestycji i budowy Tkalni robiliśmy różne plany, braliśmy różne rzeczy pod uwagę, ale tego nie przewidzieliśmy, jak zapewne cała branża. To zaskoczyło wszystkich. Mało kto na rynku wiedział, co robić, więc próbowaliśmy jak najlepiej zmierzyć się z nową, trudną rzeczywistością.

Wyszliśmy też naprzeciw lokalnym mieszkańcom, naszym klientom. 

Zanim skonstruowane zostały konkretne zalecenia, skonsultowaliśmy sytuację z Wojewódzką Stacją Sanitarno-Epidemiologiczną w Łodzi. Zebraliśmy od sanepidu zestaw zaleceń, nagraliśmy także wywiad z przedstawicielem sanepidu żeby lepiej przygotować się do nowej sytuacji pandemicznej. 

To poskutkowało dobrym przygotowaniem do ponownego otwarcia Tkalni w maju 2020 roku, które zostało poprzedzone dużą akcją dezynfekcji całego obiektu, jego ozonacji, wdrożenia zmian w systemach wentylacji, a także udostępnienia klientom niezbędnych środków dezynfekcji. O wszystkich zmianach informowaliśmy regularnie Pabianiczan, aby mieli pewność, że Tkalnia po ponownym otwarciu jest obiektem w pełni bezpiecznym pod kątem sanitarnym.

Nie poprzestaliśmy jednak na samym przygotowaniu obiektu. W tak trudnej sytuacji chcieliśmy także wesprzeć mieszkańców Pabianic i lokalne instytucje. Najważniejsza była troska o osoby starsze dlatego we współpracy z Centrum Seniora w Pabianicach, zorganizowaliśmy akcję przekazania pabianickim seniorom tysięcy maseczek wraz z instrukcją korzystania oraz zaleceniami sanitarnymi dla osób starszych.

Przekazaliśmy także środki finansowe dla największego szpitala w Pabianicach na zakup respiratora i niezbędnych w tym czasie środków medycznych. Nieodpłatnie udostępniliśmy także nasz teren na mobilny punkt wymazowy, który działa aż do dziś. Wiedzieliśmy, że tworząc w Pabianicach nową inwestycję, także stajemy się częścią lokalnej społeczności, z którą chcemy współpracować i pomagać. 

Jak w czasie tych ostatnich kilkunastu miesięcy układaliście relacje z najemcami? Czy korzystaliście z 15ze., czy też układaliście to na innych zasadach?

Relacje z najemcami w tak trudnym okresie, oczywiście były utrudnione. Dużym wyzwaniem jest spokojne pogodzenie interesów wszystkich stron oraz prowadzenie trudnych rozmów z wieloma partnerami na raz. Ta współpraca to przede wszystkim czysty biznes więc oczywistym jest, że zarówno najemcy jak i my, jako inwestor, staramy się wypracować rozwiązania, które nie pogarszają w istotny sposób naszej sytuacji finansowej. 

Ważne jednak jest to, że jesteśmy jednym z nielicznych obiektów handlowych, który w czasie pandemii podpisał kilka nowych umów najmu. To było dla nas duże osiągnięcie i powód do dumy.

W pasażu handlowym dołączyła do nas Republika Burgera oraz Mąka i Oliwa, bardzo istotnie poprawiając naszą ofertę gastronomiczną. W czasie pandemii wszedł do nas także ważny najemca – Rossmann, a niedawno Vision Express. Nowe otwarcia to także biuro księgowe oraz szkoła językowa dla dzieci. Widzimy, że dobrze wykorzystaliśmy ten czas, nowi najemcy istotnie zwiększyli atrakcyjność naszej oferty. W naszej opinii te sukcesy wynikają z większej elastyczności od naszej konkurencji.

W jaki sposób zdobyliście w tak trudnym czasie nowych najemców gastronomicznych?

Zorganizowaliśmy akcję “rok czynszu za darmo” i szeroko ją promowaliśmy w sieci. Ideą akcji było wyłonienie nowych operatorów gastronomicznych w drodze konkursu na najciekawszą koncepcję lokalu, najlepszą ofertę gastronomiczną. Zastrzegliśmy sobie prawo wyboru partnera, który przez rok zostanie zwolniony z czynszu najmu. Decydowała atrakcyjność przedstawionej nam koncepcji.

Pomysł chwycił, bo promocja naprawdę była kusząca, zainteresowanie było duże. Wybraliśmy partnerów, którzy otworzyli u nas dobrej jakości burgerownię wraz ze sprzedażą piw z nalewaka oraz lokal w typowo włoskim klimacie oferującym autorskie pizze i makarony. Wartością dodaną było także zaaranżowanie przez nowego najemcę antresoli, na której umieścił profesjonalne stoły bilardowe.  

Niespotykana formuła.

Zgadzam się. Wiedzieliśmy, że podczas pandemii trzeba stosować niestandardowe metody pozyskiwania najemców i w odróżnieniu od wielu funduszy inwestycyjnych będących właścicielami innych obiektów handlowych, my mamy większą elastyczność decyzyjną, możemy pozwolić sobie na odważne rozwiązania. Jesteśmy bardziej zwinni od największych graczy na rynku.

W czasie, kiedy właśnie ta część rynku przeżywała największe trudności, to wam pozwoliło zbudować mocniejszą ofertę gastronomiczną. Jak ona dzisiaj wygląda?

Jeszcze nie jest ona na sto procent zadowalająca, ale de facto jesteśmy dużo silniejsi, niż byliśmy przed rozpoczęciem pandemii. W czerwcu 2019 roku wystartowaliśmy bez żadnej gastronomii. Obecnie w Tkalni Pabianice można zjeść pyszne burgery, pizze, makarony, sushi, rameny, kołacze, lody, ciasta czy wypić pyszną kawę oraz uwielbianą przez młodzież bubble tea. Jest to duży krok do przodu. Przyzwyczailiśmy już pabianiczan do tych lokali i obserwujemy sukcesywny wzrost stałych klientów gastronomicznych.

Czyli teraz Tkalnia jest teraz taką główną destynacją gastronomiczną dla całego miasta?

Tak, na pewno mamy najlepszą ofertę gastronomiczną w jednym miejscu, w którym przy okazji można spotkać się ze znajomymi czy umówić się na randkę. Takie miejsce w Pabianicach było bardzo potrzebne. 

Pytałem wcześniej o relacje z najemcami, którzy już byli obecni w Tkalni przed pandemią. Jaki układaliście tę współpracę? Czy w oparciu o 15ze. Czy tworzyliście inne, elastyczne zasady? 

Układało się to różnie. Pierwsze reakcje najemców były dość impulsywne, co mnie nie dziwi, bo każdy dba o swój biznes. Rynek jednak trochę ochłonął, najemcy też zdali sobie sprawę, że trzeba współpracować. Warto pamiętać, że Tkalnia Pabianice jako nowy obiekt handlowy, który nie jest zamortyzowany, generalnie nie ma zbyt dużego pola do manewru w kwestii ustępstw dla najemców. Tak naprawdę większościowym udziałowcem Tkalni jest cały czas bank i to on podejmuje decyzje finansowe dotyczące najemców.

Staraliśmy się wypracować indywidualną współpracę i z każdym najemcą było inaczej. Wspólnie z bankiem kładliśmy nacisk na pomoc dla lokalnych, mniejszych najemców, którzy faktycznie potrzebowali tej pomocy. 

Zależało nam na dojrzałym i przemyślanym udzielaniu pomocy oraz jednoczesnej dywersyfikacji puli najemców. Przykładowo – dzięki negocjacjom sklep CCC, który przed pandemią funkcjonował na 1000 mkw., zmniejszył lokal o połowę, co pozwoliło wprowadzić w ich sąsiedztwie drogerię Rossmann. W efekcie zwiększyliśmy pulę najemców, jednocześnie wypracowując atrakcyjny kompromis z CCC.

Podnieśliście atrakcyjność projektu.

Tak, dokładnie. Staraliśmy się wypracować takie kompromisy, gdzie my jako obiekt handlowy jak najmniej stracimy, a najemca coś zyska i poczuje się wysłuchany. Niestety nie w każdym przypadku takie rozwiązania były możliwe. Ten okres był bardzo trudny. My, jako właściciel Tkalni czuliśmy duże rozczarowanie całą sytuacją branży zaledwie kilka miesięcy po hucznym otwarciu i wielu ambitnych planach. Niektóre kroki podejmowane przez polski Rząd niestety naszych nastrojów nie poprawiały, wręcz przeciwnie.

Na ile wasi najemcy skorzystali z możliwości odstąpienia od przedłużeń umów najmu? 

Przy dużej puli najemców, mamy do czynienia z różnymi scenariuszami i bardzo różnym podejściem do rozmów i negocjacji. Była cała grupa najemców, którzy podeszli do tematu bardzo partnersko i dojrzale, inni byli skrajnie kategoryczni i trudno było prowadzić jakikolwiek biznesowy dialog. Takie sytuacje pokazują jasno dojrzałość biznesową naszych partnerów, co będzie zapewne istotne także przy rekomercjalizacji obiektu.

Wracając do przedłużeń umów – co z tego, że Rząd oferuje przedłużenie umowy najmu w przypadkach, w których ja jako Inwestor, de facto nie chcę przedłużać współpracy z niektórymi najemcami. W Tkalni nie chcemy współpracować z partnerami, którzy nie będą budowali wartości całego obiektu. W przypadku solidnych partnerów, przedłużenie umów jest istotne. Jednak najemcy mniej solidni i bez perspektyw, stają się w takim przypadku większym wyzwaniem dla centrum handlowego.

Od ostatniego lockdownu minęło pół roku. Jak patrzymy na cały rynek, to idzie on w dobrą stronę, ale jak to wygląda z Waszej perspektywy, z perspektywy konkretnego projektu? O jakiej odwiedzalności możecie w tej chwili mówić,w stosunku do 2019 roku? Jak wyglądają obroty?

Jeśli chodzi o footfall to jest około 10 procent wzrostu rok do roku.

10 procent wzrostu w stosunku do 2019?

Nie, do 2020 roku. Mówimy o miesiącach, które faktycznie mogęporównać, czyli o tych, kiedy nie było lockdownu.  

Jak w tej chwili wygląda komercjalizacja Tkalni? Czy są jeszcze jakieś wolne przestrzenie do wynajęcia?

Mamy 12600 mkw. i w tej przestrzeni mamy tylko dwa lokale, które są w rekomercjalizacji ze względu na to, że najemcy przestali prowadzić swoje biznesy. Jeden ma 25 mkw., a drugi 144 mkw.

Ta druga powierzchnia to jest już jakiś konkret. Kogo byście tam widzieli? Celujecie w operatora gastronomicznego?

To lokal budowany od początku z przeznaczeniem na lokal gastronomiczny. Ma wielkie okna, bardzo dobrą widoczność od ulicy, miejsce na ogródek gastronomiczny, ceglaną elewację więc świetnie byłoby mieć tam atrakcyjny lokal, np. ze smaczną, polską kuchnią. Opcji jednak jest tak wiele, że z przyjemnością przyjmiemy tam partnera z innej branży.

Tkalnia działa w takiej hybrydowej formie. Jest pasaż i są przestrzenie, które mają charakter retail parku. Czy planujecie jakieś zmiany, rozbudowy? 

Naszym celem jest stworzenie w centrum Pabianic najbardziej kompleksowej oferty handlowo-rozrywkowo-usługowej dla Pabianiczan i mieszkańców Regionu. I ten cel cały czas realizujemy. Na terenie kompleksu należącego do naszej rodzinnej firmy A&A, oprócz Centrum Handlowego Tkalnia, znajduje się także pierwsza w mieście Castorama otwarta pod koniec 2019 roku w firmowym budynku Green Park, w którym znajdują się także biura, powierzchnie produkcyjno-magazynowe oraz drobne usługi.

 Stworzenie tej kompleksowej oferty planujecie w ramach jednej działki?

Tak, w ramach jednej dużej działki, której jesteśmy właścicielem, jest to niemal cały kwartał centrum Pabianic. Mamy też plany budowy nowych powierzchni handlowych przy Castoramie z najemcami uzupełniającymi obecną ofertę okolicznych sklepów.  Zależy nam na przyciągnięciu do naszego kompleksu nowych marek i wprowadzenia tu dodatkowych usług, które pozwolą osiągnąć nasz ambitny cel.

Czyli krótko mówiąc: nowe centrum miasta. We wrześniu Tkalnia była już takim centrum podczas Dni Pabianic. 

Tak, razem z Urzędem Miasta Pabianic oraz Miejskim Ośrodkiem Kultury w Pabianicach zorganizowaliśmy wielkie święto miasta i jego mieszkańców, Dni Pabianic, które przyciągnęły  na nasz teren ponad 20 000 osób. Zapewniliśmy mnóstwo atrakcji, w tym koncerty muzycznych gwiazd jak Kayah czy Smolasty. Jesteśmy dumni, że na naszych terenach bawiło się tak wielu mieszkańców, a Centrum Handlowe Tkalnia stało się częścią tego wydarzenia. 

To było wydarzenie bardzo ważne wizerunkowo, pokazało także potencjał naszych terenów i możliwość owocnej współpracy prywatnego inwestora z lokalnymi władzami. Oczywiście Dni Pabianic przyczyniły się do dużych wzrostów odwiedzalności Tkalni, wielu najemców tego dnia odnotowało rekordowe utargi. Tego typu wydarzenia wpisują się naszą strategię – chcemy wspólnie z Miastem i lokalnymi instytucjami, tworzyć tętniące życiem centrum miasta i dawać mieszkańcom nie tylko miejsce do robienia zakupów i spędzania wolnego czasu, ale także przeżywania wyjątkowych emocji.