[WYWIAD] S. Moskal, A. Bielenda, Womak: jednocześnie budujemy nowe projekty, remontujemy i modernizujemy

Warto podkreślić, że my jednocześnie budujemy nowe projekty, remontujemy i modernizujemy te, które mamy. Nieustannie inwestujemy i poprawiamy zarówno pod względem wizualnym, jak i kosztowym nasze projekty – mówią w rozmowie z SCF News/Retailnet Sebastian Moskal, Członek Zarządu Womak i Anna Bielenda, Dyrektor Operacyjny Womak

Womak jest właścicielem obiektów handlowych o różnych formatach zlokalizowanych w różnej wielkości miastach. Jak wygląda odbudowa odwiedzalności dla poszczególnych centrów handlowych?

Sebastian Moskal: Najlepszym przykładem będzie Rzeszów, w którym to, znajduje się nasza największa galeria mająca 25 tysięcy GLA i tu możemy się pochwalić świeżymi wynikami. Średnia odwiedzalność we wrześniu była wyższa niż rok temu, o około 9-10%, więc to jest bardzo budujący wynik. Jeśli chodzi o sam okres wakacyjny, to tutaj jest podobna tendencja w stosunku do zeszłego roku. Widać, że ta liczba klientów w analogicznych okresach rok temu, jest mniej więcej o około 8-9% wyżej, niż to było rok temu. Podsumowując powiedziałbym, że odwiedzalność odbudowuje się stopniowo, licznik klienta jest bardzo optymistyczny, tym bardziej, że Podkarpacie jest jednym z regionów w których mamy najmniej zaszczepionych.

Jak to wygląda w przypadku najnowszej galerii w portfolio Grupy Womak czyli Swojej Olimpii we Wrocławiu? Jest to obiekt, którego otwarcie przypadło na maj 2021

Anna Bielenda: Minęło niespełna 5 miesięcy od otwarcia SWOJEJ Olimpii, która została bardzo dobrze przyjęta przez lokalną społeczność. Choć nie możemy dokonać jeszcze porównania, to widzimy już teraz na liczbach duże zainteresowanie i sporą odwiedzalność, która stopniowo rośnie. Galeria dobrze się rozwija, co widać także po zainteresowaniu najemców, którzy chcą tutaj otwierać swoje sklepy, a także po ilości spływających do nas zapytań o kolejny etap. We wrześniu mieliśmy otwarcie przedszkola na 700 mkw. powierzchni oraz centrum medycznego Sports Medic, z szeroką ofertą medyczną nie tylko dla sportowców – notabene współpracujemy ze sobą już na jednym z naszych wrocławskich obiektów. Przed nami otwarcie jeszcze w październiku cukierni Sowa oraz placówki PZU. Systematycznie otwieramy kolejne powierzchnie, a to przyciąga coraz więcej nowych klientów, nie tylko tych okolicznych, którzy mieszkają na dosyć dużym osiedlu, jakim jest Olimpia Port, ale też tych przejezdnych, którzy np. wracają do domu poza Wrocław i robią zakupy u nas niejako po drodze. Zależy nam na systematycznym poszerzaniu zakresu usług, które będą dostępne w Centrum i tym samym utrzymaniu kierunku tworzenia wielofunkcyjnych centrów.

Galerie z szeroko rozbudowaną strefą rozrywkową i restauracyjną ucierpiały chyba najbardziej w pandemii. Jak jest w przypadku Państwa obiektów? Czy pandemia wpłynęła na strategię budowania tenat mixu w galeriach należących do Grupy Womak?

AB: Niewątpliwie profil najemców w centrach handlowych ewoluuje. Przedszkola, centra medyczne, szkoły oferujące dodatkowe zajęcia pozalekcyjne, coraz więcej usług pozwalających na realizowanie codziennych potrzeb w jednym miejscu – to nie byli kiedyś typowi najemcy centrów handlowych. Ponadto, możliwość spędzenia czasu wolnego, ale także miejsce do pracy. To się zmienia już od dłuższego czasu, ale wciąż jest to faza trwających zmian i nie do końca oczywistych rozwiązań.

SM: Można powiedzieć, że nasze centra są koronodoporne. Wynika to oczywiście z formatu. Przykładowo, SWOJA Olimpia to projekt łączony o charakterze parku handlowego i tradycyjnej galerii, dobrze sprawdzający się w tej pożądanej formule shop and go. Czyli poza funkcją convenience z ofertą spożywczą mamy jeszcze piętro, które daje dodatkowe możliwości i na którym są usytuowani usługodawcy. To daje nam przewagę. Wrocław bardzo się rozwija i zapotrzebowanie na usługi przykładowo medyczne czy edukacyjne stale rośnie. Myślę, że jest to trend, który zostanie z nami na dłużej.

AB: Warto podkreślić, że dobór najemców w każdym z naszych projektów wygląda inaczej. Do każdej lokalizacji podchodzimy indywidualnie i oczywiście zawsze uzupełniamy nasz tenant mix o to, czego akurat nie ma w danym obszarze i o to, co przyciągnie klientów. Corem są oczywiście codzienne zakupy czyli pożądany operator spożywczy wśród lokalnej społeczności, piekarnia, sklep mięsny, apteka, drogeria, natomiast – co jest oczywiste w dzisiejszej sytuacji, obserwujemy zdecydowanie większą ostrożność w doborze lokalizacji przez najemców.

Te zmiany chyba najbardziej widać na przykładzie Galerii Nowy Świat w Rzeszowie, bo tam grono najemców mocno się zmieniło

SM: Istotnie, Galeria Nowy Świat w Rzeszowie przeszła szereg zmian. Oczywiście pozostał podstawowy handel, o którym pani wspomniała, czyli piekarnie, sklep mięsny, warzywniak, operator spożywczy, ale to staraliśmy się uzupełnić usługami, które są dzisiaj bardzo pożądane i które zapewne będą się rozwijać. Całe II piętro galerii przeznaczyliśmy na tego typu najemców z usługami edukacyjnymi, ofertą fitness itp.

Jak wygląda Państwa współpraca z najemcami? Bo ten czas pandemii też sporo zmienił także w relacjach między dwiema stronami zarządcą i wynajmującym.

SM: Negocjacje umów najmu przebiegały bardzo różnie i inaczej w dużych galeriach, a inaczej w naszych mniejszych obiektach mających poniżej 10 tysięcy mkw. Tylko w 2020 roku podpisaliśmy ponad 100 różnych aneksów i porozumień, które z jednej strony oczywiście wspierały najemców, natomiast z drugiej strony to były dokumenty, którymi przedłużyliśmy umowy najmu. A więc ten czas negocjacji COVID-owych, można powiedzieć, że w części mamy za sobą. Natomiast jeśli chodzi o same relacje z najemcami, to można powiedzieć, że się umocniły. To są duzi kontrahenci, z którymi współpracujemy od lat i trzeba było się starać grać do jednej bramki mimo wszystko. W wyniku tego w trakcie pandemii i trwających lockdownów, podpisaliśmy kilka przedłużeń i nowych umów na rozbudowę powierzchni dla najemców.

AB: Najlepszym przykładem będzie tu Olsztyn, w którym w trakcie pandemii zaczęliśmy modernizację, a to wymagało podpisania nowych umów, powiększających powierzchnię dla Rossmanna, Pepco, salonu optycznego czy sklepu zoologicznego w dosyć ciężkim okresie zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Zatem jak widać te relacje, mimo ciężkiej sytuacji na rynku w naszym przypadku udało się umocnić i wypracować pewne rozwiązania, które nam pozwalają iść dalej i współpracować ze sobą przez kolejne lata. Takie podejście będziemy kontynuować, bo Olsztyn jest tylko jednym z przykładów, natomiast w najbliższych planach mamy rozbudowę obiektu handlowego w Gdańsku, co też będzie oczywiście implikowało rozmowy z kolejnymi podmiotami.

Zapewne trudniej było z dużymi galeriami, w których większość sklepów podczas lockdownów nie mogła funkcjonować

SM: Byliśmy jednym z nielicznych krajów, w którym doszło do zawieszenia umów najmu, bez jednoczesnej pomocy finansowej dla galerii. I właściwie nie ma niczego złego w zamykaniu działalności, jeżeli się to robi oczywiście dla dobra publicznego, ale pozostawienie tego bez pewnej pomocy finansowej ze strony państwa, no jest czymś, co trzeba kategorycznie nazwać bardzo negatywnym zjawiskiem. Nie otrzymaliśmy żadnej pomocy finansowej związanej z tym, że przecież przy zawieszeniu umów najmu, nie doszło jednocześnie do zawieszenia umów kredytowych. Doszło do sytuacji w której nastąpiło zawieszenie wpływów z czynszu, a jednocześnie nie było zawieszenia spłat kredytu. Ktoś zapomniał to skorelować. Jest w tym po pierwsze bardzo duża niesprawiedliwość, a po drugie bardzo duży problem na linii wynajmujący – najemca. My założyliśmy z góry, że bez najemców nie jesteśmy w stanie funkcjonować w przyszłości i tylko wzajemne porozumienie umożliwia to, żebyśmy dalej mogli po tym zamknięciu i kolejnych lockdownach funkcjonować razem i wspólnie. Zasada, która przyświecała przy tych rozmowach, to podsumowanie dotychczasowej współpracy, czyli wiarygodność, i rzetelność płatnicza.

Jaką strategię ma Womak na najbliższy czas i na kolejne lata?

SM: Warto podkreślić, że my jednocześnie budujemy nowe projekty, remontujemy i modernizujemy te, które mamy. Nieustannie inwestujemy i poprawiamy zarówno pod względem wizualnym, jak i kosztowym nasze projekty. To staje się teraz ogromnym wyzwaniem dla całego rynku. Koszty eksploatacyjne, ogromny wzrost cen kosztów energii, praktycznie rzecz biorąc o 50-60% rok do roku, wzrost kosztów usług jak sprzątanie czy ochrona, to jest bardzo duże wyzwanie.

Co Womak zamierza zrobić, by takie koszty obniżyć?

SM: Musimy wprowadzać rozwiązania fotowoltaiczne tam, gdzie to możliwe, zoptymalizować pracę central, węzłów cieplnych, przygotować audyt i wykorzystać nowe technologie – to są kwestie nieuniknione.

AB: Istotne będzie także podjęcie współpracy z firmami, które już się specjalizują w tego typu audytach w zakresie optymalizacji choćby energii.

A jeśli chodzi o plany inwestycyjne?

SM: W II połowie 2022, ruszamy z budową kolejnego, drugiego etapu centrum SWOJA Olimpia. Docelowo centrum będzie miało około 10 tysięcy mkw. powierzchni.

AB: Jesteśmy już na finiszu modernizacji w Olsztynie, o której wspominałam. Dokonaliśmy powiększenia powierzchni kilku najemców dostosowując je do ich nowych konceptów. Przy okazji też zmodernizowaliśmy części wspólne, czyli wymieniliśmy płytki, sufity, oświetlenie na nowoczesne i energooszczędne, odmalowaliśmy korytarze, będziemy też zmieniać architekturę zewnętrzną, żeby uatrakcyjnić ten obiekt na zewnątrz. Zależy nam, aby każdy z naszych obiektów był przyjazny dla klientów, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz.

SM: Podobna sytuacja jest także w Rzeszowie, bo w 2022 roku przygotowujemy remodeling wnętrza galerii, wraz z paroma nowymi otwarciami najemców. W tej chwili jeszcze nie mogę ujawnić, kto to będzie dokładnie, ale możemy zdradzić, że to marka modowa z młodzieżową odzieżą, i dwóch najemców dyskontowych, którzy odmienią zupełnie ofertę galerii. Zwiększamy także ofertę edukacyjno-rozrywkową najemców, pojawi się też w przyszłym roku nowy klub fitness. W tym roku także nastąpił remodeling największego klubu bowlingowo-rozrywkowego na Podkarpaciu Kula Bowling&Club – aktualnie Aloha Bowling&Club. Oferujemy już teraz dużo ciekawych imprez, koncertów a II piętro naszej galerii ma ciekawą odsłonę, taką rozrywkowo-edukacyjną, która w przyszłym roku nabierze jeszcze nowych barw i kształtów.

AB: Kolejnym etapem inwestycyjnym będzie także Gdańsk i nasze centrum przy ulicy Myśliwskiej, które jest położone w otoczeniu prężnie rozwijających się osiedli mieszkaniowych z jednocześnie małym nasyceniem powierzchni handlowo-usługowych. Tutaj planujemy rozpoczęcie przebudowy obiektu w pierwszej połowie 2023 roku. Zyskamy większą powierzchnie najmu, dzięki czemu stworzymy zupełnie nowy, świeży tenant mix najemców. Zdecydowanie chcemy tu również wykorzystać potencjał ciekawego otoczenia obiektu, które od lat stanowi miejsce spotkań i zakupów mieszkańców Moreny. Lokalność w tym przypadku ma duże znaczenie.

Dużo zmian i planów u Państwa, a zatem zapraszamy na kolejną – wiosenną edycję SCF

SM: Wrześniowe targi SCF pokazały, że nic nie zastąpi spotkania na żywo face to face. Jesteśmy bardzo zadowoleni z udziału i możliwości spotkania się z kontrahentami, z którymi współpracujemy.

AB: Mamy takie przeświadczenie, że tegoroczne rozmowy były bardzo konkretne, ukierunkowane na realizację celów, które już wcześniej pojawiały się w naszych rozmowach, a które to teraz możemy sfinalizować. Ta edycja SCF po raz kolejny pomogła nam przyśpieszyć zakończenie uprzednio prowadzonych rozmów i ich zamknięcie w ostatecznej formie właśnie na targach.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz