[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: Do końca roku nasz portfel będzie dwa razy większy

Parki handlowe na obrzeżach dużych miast to będą duże obiekty, które stopniowo będą  przejmowały funkcje galerii z centrum miasta. Oczekuję, że one będą miały co najmniej 10 000 m2. My też się przymierzamy do kilku takich obiektów w satelitarnych miastach i na granicy dużych miast. – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Grzegorz Pękalski, Członek  Zarządu Karuzela Holding. 

Na koniec ubiegłego roku w Waszym portfelu było ponad 46 000 m2 powierzchni. Mówiłeś wtedy, że w ciągu najbliższych lat będzie to 100 000 m2. Czy podtrzymujesz taką deklarację?

Jeżeli mówimy o powierzchni, to do końca tego roku będziemy mieli 90 000 m2 powierzchni, a do końca 2023 roku będzie to około 130 000 m2.

 Osiągnięcie to przez 3 projekty, które są w realizacji, to znaczy Puławy, Wągrowiec i Kołobrzeg, tak?

Tak jest. To są te projekty. Mamy jeszcze 3 kolejne których budowę rozpoczniemy w tym roku to jest Świebodzin,Jastrzębie Zdrój i Biała Podlaska. Wszystkie projekty, które istnieją, czyli 5 istniejących projektów i 6, o których w tej chwili powiedzieliśmy, łącznie dadzą nam 130 000 m2 powierzchni. 

Mamy zabezpieczone tereny pod dwa kolejne obiekty. Mówimy o otwarciach w 2024 roku. I do końca 2024 powinniśmy mieć około 150 000 m2 obiektów.

Te dwa kolejne obiekty to są we Wronkach i w Opocznie?

Tak.

Wszystkie te projekty traktujecie jako inwestycję długoterminową?

Długo, to nie jest może właściwe słowo, raczej średnioterminową, dlatego że nasz partner biznesowy, to jest rodzaj funduszu zamkniętego, który ma ograniczoną żywotność.  

W roku 2025 roku, plus-minus dwa lata, wyjdziemy z produktem na rynek i będziemy sprzedawać. Mówimy tak naprawdę o intensywnej działalności do 2025 roku. Co będzie później – zobaczymy. 

Z naszego punktu widzenia kluczowe są dwa elementy. Jeden to jest istniejący portfel obiektów, a więc rozbudowa i zarządzanie nim. Z drugiej strony jest to, czemu cała firma poświęca więcej energii, czyli development i praca nad kolejnymi projektami. 

Kiedy mówimy o ewentualnym wyjściu z tych projektów, to oczywiście pojawi się kwestia ich wartości, a to jest oparte o umowy najmu. Jak to w tej chwili wygląda? Czy proces komercjalizacji kolejnych  projektów, które będą zrealizowane z najbliższych dwóch latach to jest taka prosta gra. Czy też jednak obecne czasy powodują, że to nie jest tak łatwo?

Nigdy nie było łatwo. Nie pamiętam takich czasów, żeby proces inwestycyjny był prosty, a to dlatego, że wszyscy mamy tendencję do „podwyższania sobie poprzeczki”, jeżeli wszystko idzie  bez większych wyzwań. 

Dlatego, jeżeli inwestycja idzie łatwo, to próbujemy podwyższyć czynsze, albo znaleźć lepsze dofinansowanie bankowe, albo próbujemy taniej zbudować-, optymalizować koszty budowy. Przyznam, że jak patrzę wstecz, to nie pamiętam takiego czasu, żeby kiedykolwiek  mi się wydawało, że jest zbyt łatwo. 

Co do tego, co jest dzisiaj najtrudniejsze?  Największym wyzwaniem wydaje mi się dzisiaj sprawne przeprowadzenie całego procesu inwestycyjnego dla projektu. Chodzi o to, żeby on nie trwał 4, 5, 6 lat. Taki idealny scenariusz dla nas, to jest, powiedzmy, 3 lata. Nie udało nam się tego procesu zrobić szybciej, jak 3 lata. Jeżeli ktoś działa na tyle sprawnie, że jest w stanie cały proces w 3 lata przeprowadzić, to dzisiaj powiedziałbym, że to jest właściwy cel działalności.

Jeżeli dzisiaj spojrzymy na te inwestycje, warunki, w jakich działają, to jest kilka takich poważnych wyzwań. Po pierwsze, znaczący wzrost kosztów inwestycji. Po drugie, w związku z inflacją coraz trudniejsze warunki finansowania. Po trzecie, oczekiwanie ze strony najemców, że jednak czynsze będą na dotychczasowym poziomie. No to jak to wszystko ze sobą połączyć, żeby to było na koniec dnia na plusie?

Jeżeli chodzi o wzrost kosztów budowy, rzeczywiście one nastąpiły. Na szczęście jakoś teraz się ustabilizowały, bo dla każdej branży mniej istotny jest sam fakt, że wzrosły, a ważniejszy jest fakt, że się ustabilizowały, że jest jakaś przewidywalność, da się to policzyć, a nie trzeba pod koniec tabelki pisać „gwiazdki” i opisywać, w zależności od tego, jak będą się zmieniały. 

Tak naprawdę, najprostszym elementem równoważącym te wszystkie parametry, które się zmieniły, a o których mówisz, czyli z jednej strony wzrost kosztów budowy, z drugiej strony potencjalne parcie najemców na obniżkę czynszów jest wzrost wartości nieruchomości. 

Jeżeli udaje się sprzedawać obiekty przy niższej kapitalizacji, to tam jest ta marża developera, przy sprzedaży, przy wyjściu z projektu. 

Dzisiaj realizujemy projekty czy podejmujemy decyzję o ich realizowaniu przy kapitalizacji dla developera na poziomie między 8,6% a 9%.  a jeżeli przy sprzedaży  ich  kapitalizacja będzie na poziomie 6,5% albo poniżej 6,5%, to tam jest ten zysk developera, z którym musimy trochę poczekać. 

Co do samego wzrostu kosztów finansowania budowy to one tak naprawdę nie mają tak istotnego znaczenia bo budowa, która jest finansowana w złotówkach, trwa maksymalnie 12 miesięcy.,   W przypadku finansowania działającej inwestycji, która jest już finansowana w Euro, to Euribor jest ciągle ujemny więc tu nie ma na dziś odzwierciedlenia wzrostu kosztów finansowania

A jak najemcy widzą te zmieniające się warunki w kontekście czynszu?

Nie widzę jakichś istotnych zmian w tych czynszach. Tak jak popatrzyłem przed naszą rozmową, a potem sprawdziłem sytuację w ciągu ostatnich kilku lat, to przyznam, że czynsze w tych nowych obiektach i tych poprzednio wybudowanych, nie zmieniały się. 

Czasami zdarzało nam się, że obiekt był budowany 5 czy 6 lat temu, miał niższe czynsze niż dzisiaj budowane projekty. 

To co nastąpiło w ciągu ostatnich lat to   wprowadzenie pewnej jakość do parków handlowych, w takim sensie że zdefiniowały się pewne standardy i jak również grupa developerów którzy budują powszechnie parki handlowe i wydaje mi się to daje wartość dodaną. 

Na dziś jest 5-6 developerów na rynku, którzy pobudowali sporo obiektów, mają udokumentowany ten „track record” i najemcy wiedzą czego można się spodziewać po tych projektach i jakich obrotów można oczekiwać, a zatem i czynszu, jaki można tam płacić.

Porozmawiajmy chwilę o tym, jak zmienia się mix najemców w parkach handlowych. Jeszcze do niedawna to był taki stały dosyć zestaw, mówiąc wprost – ciągle tych samych najemców. W tej chwili o wiele mocniej widzimy zainteresowanie ze strony najemców z kategorii gastronomicznej czy rozrywkowej. Pojawiają się siłownie. Jak Twoim zdaniem to będzie się zmieniało, w którą stronę będzie to szło?

Co do gastronomii, to ostatnie 2 lata były dla niej bardzo trudnym okresem. Jak zwykle po takim okresie, ci co przetrwali, przejmują tych słabszych, nabierają apetytu i się rozrastają. Jeżeli mówimy o rozwoju gastronomii w parkach handlowych, to mamy na rynku tylko 2 czy 3 firmy, które rozwijają się w budynkach wolno stojących. 

Jeżeli mówimy o kinach, to dzisiaj nikt nie podejmie decyzji, żeby budować kino, biorąc pod uwagę, że ci operatorzy, którzy są na rynku, wciąż jeszcze liżą rany i co z nimi będzie dalej – trudno powiedzieć. Przetrwali, bo nowe produkcje z Hollywood są i to się rozwija, ale wydaje mi się, że na pewien okres został zahamowany rozwój kin. Dzisiaj bardzo trudno podjąć decyzję o budowie kina, biorąc pod uwagę ogrom inwestycji i ryzyko, jakie jest z tym związane. 

Jeżeli mówimy o fitnessach, to też trzeba wiedzieć, że sporo z nich się zamknęło. Przetrwały te najsilniejsze sieci i one w tej chwili są w natarciu i one przejmują te mniejsze, otwierają kolejne punkty. Ten obszar bez wątpienia będzie się rozwijać i to na pewno jest element, z tych wszystkich, o których mówimy, powiedziałbym, taki najpewniejszy i o największym potencjale do rozwoju.

Jak będzie się zmieniał sam koncept parków handlowych? Kiedyś taki klasyczny park handlowy to był obiekt jednopoziomowy, teraz pojawiają się piętra, gdzie wchodzą tacy najemcy jak właśnie siłownie. To wydaje się też takie naturalne w sytuacji, kiedy mamy ograniczoną działkę, a tych dobrych lokalizacji zawsze jest za mało. 

Myślę, że jakimś punktem odniesienia może być ostatni projekt naszego partnera w Belgii – park handlowy Malinas. To jest projekt 27 000 m2 i w stosunku do tych projektów, jakie my robimy, nie ma istotnych różnic. Może z wyjątkiem tego, że jest on w mniejszym stopniu nasycany sklepami z modą. Tam dominują sklepy  o profilu dyskontowym albo specjalistyczne, typu sklep outdoorowy, czego w Polsce w takiej formie nie ma. 

W związku z małą działką, nie tyle poszli w górę, co umieścili część parkingów pod ziemią. 

Czy zamiast do góry to w dół….

Tak, natomiast, jeżeli patrzymy na Polskę to na piętrze możemy mówić o potencjalnie na kliniki i fitness. To jest 2000 m2 i nic więcej.

Parki handlowe budują się w miejscach gdzie nie ma rynku biurowego, więc te elementy związane z biurami nie mają tam racji bytu. Myślę, że rozwój tego piętra jest, ale bardzo ograniczony. 

W dwóch przypadkach przymierzamy się do budowy piętra, ale nie podjęliśmy jeszcze ostatecznej decyzji. Nie traktujemy tego jako jakąś tendencję czy modę, chcemy raczej przeanalizować i sprawdzić, jakie jest zapotrzebowanie rynku i jak to będzie wyglądało w tabelce w Excelu. 

Mówiąc o tym projekcie w Belgii, te 27 000 m2 wspomniałeś, że tam nie było takiego mocnego fashion, ale w Polsce wydaje się, że tak może być. Mamy Sinseya, który idzie jak burza i za nim mogą pójść także inni. Czy sądzisz, że parki handlowe mogą się stać takim kierunkiem, gdzie fashion mocniej będzie szło?

Ale to już idzie. Oczywiście, w parkach handlowych nie będzie i nie ma jakiegoś „wysokiego fashion”, jakichś bardzo drogich rzeczy, bo to są zastrzeżone produkty dla dużych galerii handlowych albo dla Internetu. 

To, co większość ludzi docenia to jest stosunek jakości do ceny. Nawet jeżeli mówimy o sklepach dyskontowych z modą czy z różnymi towarami, to ta jakość się zdecydowanie poprawia w tych sklepach. To nie jest już „byle co”. Tą jakość można znaleźć w sklepie Pepco, można znaleźć w sklepie Sinsay. Nie wiem czy słowo „dyskontowe” jeszcze pasuje do tych sklepów. Tak się utarło mówić o nich. 

Mamy drugą część rynku, też związaną z modą. To są te sklepy tak zwane „off price” – czyli sprzedające droższe towary po obniżonych cenach. W Polsce to jest na razie TK Maxx i HalfPrice. Było tego towaru bardzo dużo w momencie pandemii, bo sklepy regularne nie były w stanie ich sprzedawać.

Dzisiaj możemy oczekiwać, że producenci będą wypuszczali równoległe linie, być może do tych sklepów off price’owych. Być może to nie będą takiej wysokiej jakości towary, jak były wcześniej dystrybuowane do sklepów off price z powodu braku ruchu w regularnych sklepach. To dzieje się już w Stanach Zjednoczonych, gdzie każdy z tych producentów o dużych nazwach, produkuje równoległą linię do sprzedaży off price.

Co będzie za 3-4 lata? Czy rynek pójdzie w kierunku naprawdę małych miast poniżej 10 tysięcy? Jak Ty to widzisz?

Widzę dwie tendencje. 

Z jednej strony mniejsze projekty w mniejszych miastach. Dzisiaj nasze przeciętne projekty są między 8 000 a 20 000 m2. Stosunkowo duże, jak na parki handlowe. Do tych mniejszych miast na pewno potrzebne są mniejsze projekty.

Ale z drugiej strony są cały czas duże miasta, są peryferia tych dużych miast, które będą wymagały większych obiektów. Mam na myśli miasta 100 000 – 200 000 mieszkańców. Raczej nikt nie oczekuje, że w centrach miast typu Warszawa, Poznań, Szczecin, Gdańsk, będą się budowały wolno stojące parki handlowe. One raczej będą się lokowały w satelitarnych miastach, czy na granicy dużego miasta i satelitarnego miasta. 

Jakiej wielkości będą to projekty? 

To będą duże obiekty, które będą stopniowo przejmowały funkcje tych galerii z centrum miasta. Oczekuję, że one będą miały co najmniej 10 000 m2. My też się przymierzamy do kilku takich obiektów w satelitarnych miastach i na granicy dużych miast. Wszędzie tam bierzemy pod uwagę raczej duże budynki.

Rozmawiał: Radosław Rybiński