[WYWIAD] Sławomir Zawadzki, Napollo: Podtrzymujemy plany 5-8 obiektów rocznie

Najemcy zatrzymali się z czynszami, natomiast koszty pozyskania gruntu, koszty budowy, koszty przygotowania parku handlowego znacznie wzrosły. Można powiedzieć wprost, że te nożyce się bardzo rozjeżdżają na naszą niekorzyść, na niekorzyść developerów – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Sławomir Zawadzki, Prezes Zarządu, Napollo.

Jak Pan sądzi, jak długo będzie trwało obecne “5 minut” dla parków handlowych? 

Myślę, że kilka lat, to na pewno. To będzie okres, gdzie będzie można jeszcze inwestować. Dotychczasowe inwestycje powstawały głównie jednak w większych aglomeracjach, tudzież na obrzeżach dużych aglomeracji. Również  Napollo ma tam swoje parki handlowe. Natomiast obecnie widać dosyć duży trend takich inwestycji w miasta mniejsze, nawet poniżej 10 000 mieszkańców. I takich miast jest w Polsce dużo. To są przestrzenie, gdzie na pewno będzie można inwestować i wierzę głęboko, że tam handel wejdzie. 

O krótki okres to na pewno bym się nie przejmował. Na pewno parki handlowe mają dobrą przyszłość przed sobą jeszcze na ten okres 5 plus.

Czy Napollo ma plany, żeby wchodzić w małe miasta?

My dzisiaj mamy kilkanaście zrealizowanych projektów. Są one zlokalizowane w większych miastach. To są miasta powyżej 30 000 mieszkańców. Dzisiaj nie mamy jeszcze projektów w mniejszych miastach, ale ten kierunek działania jest jak najbardziej logiczny i rozsądny. Pójdziemy tam, gdzie najemcy będą chcieli się rozwijać. 

Czy w tym kontekście planowanego wejścia też w mniejsze lokalizacje, zmieniają się Wasze prognozy jeżeli chodzi o dynamikę wprowadzenia nowych projektów na rynek. Kilka miesięcy temu Napollo mówiło o 5-8 obiektach w ciągu roku. Czy to się zmieni?  

Podtrzymujemy plany 5-8 obiektów rocznie. Oczywiście, gdyby była taka okazja i możliwość przyspieszenia, to byśmy to chętnie wykorzystywali, bo naszą strategią jest zbudowanie portfela 200 000 GLA.

Teraz macie…

Jesteśmy na poziomie 85 000 GLA (z Łanami i Pszczyną otwieranymi w najbliższych tygodniach będzie ponad 96 000 GLA), więc dążymy do tego, żeby to portfolio znacznie zwiększyć i stać się znacznie większym graczem. Do tego, żeby tak istotnie zwiększyć możliwości rozwojowe, potrzebna jest też większa organizacja. Nie będziemy jednak tak szybko przyrastać organizacyjnie.

Dlaczego?

Dzisiaj na rynku pracy widzimy istotne ograniczenia, jeśli mówimy o specjalistach do rozwoju projektów, osobach poszukujących dobrych lokalizacji, project managerach. Tutaj są istotne braki na rynku, więc raczej będziemy chcieli realizować dotychczasowy plan 5-8 projektów rocznie. To by naprawdę zaspokoiło nasze apetyty.

A kiedy Pan planuje osiągnięcie tego poziomu 200 000 GLA?

Zakładamy, że w następnych 4-5 latach.

Jakie Pan widzi ewentualne bariery, przeszkody, może wyzwania, które mogą pojawić się na drodze do tego celu? Mam na myśli takie kwestie, jak brak pracowników, kwestie finansowania, wzrost cen towarów i usług budowlanych. Jak Pan to widzi?

Jesteśmy w trochę trudnym momencie do tak dalekiej oceny. Szczególnie ze względu na to, co się dzieje za naszymi granicami. 

Jeżeli chodzi o czynniki wewnętrzne to kluczowy jest oczywiście element kosztowy. Widzimy, że najemcy nie chcą pokrywać pewnych kosztów utrzymania obiektów. Najemcy zatrzymali się z czynszami, natomiast koszty pozyskania gruntu, koszty budowy, koszty przygotowania parku handlowego znacznie wzrosły. Można powiedzieć wprost, że te nożyce się bardzo rozjeżdżają na naszą niekorzyść, na niekorzyść developerów. Wszystkie koszty poszły w górę, natomiast łącznie czynsze pobierane wraz z opłatami od najemców stanęły w miejscu.

W dłuższej perspektywie, jeżeli najemcy będą chcieli się rozwijać, to będą musieli jednak sprawiedliwiej ponosić koszty eksploatacyjne, jeśli chodzi o stronę kosztową, bo inaczej developerzy nie będą w stanie dostarczać im nowych projektów.

Dzisiaj nasi inwestorzy są skłonni inwestować w parki, bo stopy zwrotu są jeszcze satysfakcjonujące, ale może się okazać, że trzeba będzie się lekko wstrzymać, bo kalkulacja nie będzie się spinała. W mojej ocenie istnieje ryzyko, że może być takie schłodzenie poprzez brak rentowności.

Czy może Pan powiedzieć, że w tej chwili jedynie inwestorzy ponoszą koszty tych zmian, które zachodzą na rynku?

Tak, w dużej mierze. Jeśli chodzi o najemców, to są oni bardzo silni. Szczególnie te marki, które są mocno osadzone w rynku i stanowią duże sieci, mają ogromną przewagę nad poszczególnymi developerami. Ta nierównowaga jest widoczna gołym okiem. Koszty są ponoszone po naszej  stronie.

Mamy czas rozwoju dużej liczby projektów i dopóki ten czas jest, to myślę, że najemcy też chętnie korzystają z tego i wykorzystują to. Dopiero takie sygnały o braku podaży z naszej strony tych obiektów pokażą, że jednak ten rynek powinien być trochę dla dwóch stron bardziej fair i trzeba się po prostu, krótko mówiąc, ze wszystkimi uczestnikami bardziej dzielić.

Czy widzi Pan taką “świeżą krew”, takie nowe trendy, nowe branże, które mogłyby wejść w miejsce tych, którzy rzeczywiście są bardzo konserwatywni i nieskłonni do tego by “bardziej się dzielić”?

Jeśli chodzi o nowe marki, to nie ma ich za dużo. Patrzymy na DM, czy na Half Price, NKD, ale generalnie nie można powiedzieć, że tutaj widzimy jakiś duży przypływ marek, które mogą lokować się w obiektach convenience. 

Lokalnie wygląda to troszeczkę inaczej, bo my widzimy też w swoich projektach, że potrafimy mieć bardzo fajną, silną piekarnię, albo dobrą masarnię i w tych projektach faktycznie ci lokalni/ regionalni najemcy uczestniczą. Oni są bardzo pożądani przez lokalną społeczność, ale trzeba jednak uczciwie powiedzieć, że to nie są koncepty, które zajmują duże powierzchnie. Natomiast cały park budowany jest według tradycyjnego schematu, więc ten core tak czy inaczej jest budowany tymi samymi najemcami.

Obserwuję taki świeżo otwarty park, obok którego przejeżdżam codziennie. Tam mamy Thai Wok, u góry ZdroFit, na dole jeszcze Empik się otworzył, obok Action. Takie to jest trochę niespotykane, do tej pory.

Ten trend już trochę wcześniej się zaczął i my w swoich N-Parkach akurat staraliśmy się to promować wcześniej, natomiast rynek nie w każdym miejscu jest na to gotowy. Część N-Parków była zbudowana na tradycyjnym parterze, ale też część N-Parków ma piętro. I tam właśnie na tych piętrach staramy się robić strefy fitness czy strefy wellness czy też na dole restauracje.

Czy oprócz tego, że pojawiać się będą nowe projekty, rozważacie, macie w planach, a może już w realizacji jakieś rozbudowy istniejących parków handlowych?

Pierwsza rozbudowa to jest Piaseczno, gdzie pierwszy etap jest już otwarty. Tam już dewelopujemy drugi etap, który będzie miał około 4 500 GLA na 3 piętrach z handlem na parterze i pierwszym piętrze oraz biurami i usługami na drugim piętrze. Ale przygotowujemy także kolejne rozbudowy. W sumie będą to 3 projekty. 

Czy w przyszłości to może być jakiś istotny kierunek Waszych działań?

W większości parków, które mamy istnieją ograniczenia związane z sąsiedztwem. Natomiast sam kierunek byłby korzystny, bo zapotrzebowanie na lokalny handel będzie rosło. Widzimy, że 15-minutowe obszary miasta zaczynają się tworzyć z korzyścią dla lokalnej tkanki. Ludzie chcą raczej funkcjonować lokalnie, żyć, mieszkać, pracować, więc trend rozwoju własnych projektów, jeżeli można je powiększyć, jest na pewno dobrym kierunkiem.

Napollo, to nie tylko parki handlowe, ale także galerie handlowe. Jak wygląda ich kondycja u schyłku pandemii? Czy one już wróciły do stanu z roku 2019?

W swoim portfelu mamy 3 galerie handlowe, które spełniają bardziej funkcje convenience. To są dosyć małe galerie handlowe i położone w silnych catchmentach, co  sprawiło, że one znacznie mniej ucierpiały covidowo. Można powiedzieć, że odwiedzalność powróciła do poziomu sprzed pandemii. 

Nie mamy też żadnych pustostanów i żaden najemca nie opuścił tych lokalizacji, co oznacza, że pomimo że forma nie jest parkowa, to jednak sam schemat convenience, utrzymał naszych najemców.

Rozmawiał: Radosław Rybiński