Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Lucyna Śliż, Reesco Retail: Nie narzekamy na brak pracy przy przebudowach i modernizacjach

Przebudowy i praca na centrach handlowych, które są żywym, funkcjonującym organizmem, jest największym wyzwaniem, jeśli chodzi o prace adaptacyjne i przebudowy, nad którymi pracuje Grupa Reesco – w wywiadzie dla SCF News/retailnet.pl mówi Lucyna Śliż, Head of Development, Reesco Retail. Reesco Retail jest jednym z partnerów merytorycznych tegorocznej edycji targów SCF 2022 Spring. Odbędą się one w dniach 26-27 kwietnia na Stadionie Legii Warszawa. 

Polski rynek centrów handlowych to ponad 13 milionów metrów kwadratowych powierzchni handlowej. Duża część tego rynku to obiekty, które swoją młodość mają za sobą. Wymagają one liftingu, a czasami mocnej operacji plastycznej. Jak Pani widzi główne kierunki zmian w tym obszarze? 

Pomimo pandemii, pomimo wszystkich elementów zewnętrznych, na które nie mamy wpływu, rynek nadal jest bardzo, bardzo dynamiczny. Dużo się dzieje w zakresie przebudów. Podzieliłabym te zmiany na dwie grupy. W pierwszej są zmiany obiektów starszej generacji (hipermarket z większą lub mniejsza galeria) i dostosowanie ich do nowych potrzeb, nie rzadko zmiana układu funkcjonalnego w kierunku retail parku. W ramach drugiego obszaru jest ciągła praca nad uatrakcyjnieniem najsilniejszych i najmocniejszych galerii handlowych, które od wielu lat funkcjonują w danych miastach. 

Najwięcej dzieje się w ramach tego pierwszego obszaru,  obiektów które powstawały na przestrzeni ostatnich 20 czy nawet 25 lat. Bardzo często przebudowy i modernizacje są następstwem zmian właścicielskich – tutaj też bardzo dużo się zadziało. Na pewno wyjście z Polski grupy TESCO przyspieszyło zmiany na rynku. Czasem przebudowy realizowane są w zakresie wykorzystania miejsca i stworzenia pod starym dachem czegoś zupełnie nowego. 

Czy można uznać, że w perspektywie 5-10 lat, wszystkie projekty, które są obecne na polskim rynku będą musiały wejść w ten proces re-modelingu, odnowienia swojego oblicza.

Tak, mogę się zgodzić z takim stwierdzeniem. Oczywiście skala za każdym razem jest różna. Czasem jest to tylko modernizacja, czasem jest to przebudowa, jeszcze rzadziej rozbudowa. Zgodzę się z tym, że każdy obiekt będzie wymagał pracy, w zależności od lokalnych potrzeb i wizji właściciela.

Zanim zapadnie decyzja o zmianach pojawiają się twarde wyliczenia: excele, tabele. Wydatki z tym związane będą pewnie niektórych powstrzymywały przed decyzjami o przebudowach. Widzimy rosnące koszty inwestycji, wzrost cen towarów i usług budowlanych. Jak można to ograniczać, optymalizować?

Jako firma mamy sztab inżynierów, którzy mogą pracować nad taką optymalizacją. Teraz, Aby sprostać malejącej dostępności materiałów oraz żeby kalkulować i ciąć koszty, które faktycznie rosną coraz częściej stosujemy różnego rodzaju zamienniki materiałów w naszych projektach. I to jest aspekt techniczny oraz ekonomiczny zarazem. Możemy służyć naszą wiedzą i zaangażowaniem. 

Biorąc pod uwagę  finansowanie projektów, musimy popatrzeć na ten aspekt długofalowo. Zwrot z inwestycji w przebudowę obiektu handlowego będzie wydłużony w czasie. Polski rynek upodabnia się do Europy Zachodniej, gdzie te zwroty zawsze były dłuższe.

Czy z Państwa doświadczenia wynika, że inwestorzy, fundusze, instytucje finansowe, już akceptują tą sytuację, że w Polsce to już nie będzie takie El Dorado? Czy możemy powiedzieć, że po ich stronie jest już gotowość, by zredukować swoje oczekiwanie, jeżeli chodzi o wysokość stóp zwrotu z inwestycji?

To nie jest tak, że cały rynek nagle ruszył i działamy, budujemy. Wszystko zależy od firmy, od funduszu, od portfela. Jako firma wykonawcza, specjalizująca się w projektach retailowych, mamy ręce pełne roboty i. Bierzemy udział w wielu przetargach, które były zablokowane przez pandemię i powoli wracają na rynek. Widzę optymizm u naszych partnerów i klientów.

Czyli jesteśmy w momencie, w którym właściciel, inwestor mówi: ok, wchodzimy w proces. No i teraz jest wyzwanie pod tytułem: przygotowanie pod względem technicznym. Jak Państwo widzą takie największe wyzwania, jeżeli chodzi o sam proces przebudowy i modernizacji takich obiektów, jakimi są galerie handlowe.

Wyzwanie to jest bardzo dobre słowo. Przebudowy i praca na centrach handlowych, które są żywym organizmem funkcjonującym, jest największym wyzwaniem, jeśli chodzi o prace adaptacyjne i przebudowy, nad którymi pracuje Reesco Retail. 

Musimy sprostać oczekiwaniom wszystkich stron, które uczestniczą w tym procesie. Głównymi stronami procesu są inwestor i najemca, ponieważ pomiędzy nimi zawarta jest umowa najmu, ze wszystkimi jej obwarowaniami. Do tego dochodzi strona zarządcza obiektu. Na końcu jest oczywiście generalny wykonawca, który ma odpowiedzialność przeprowadzenia tych prac w odpowiednim terminie, w odpowiednim budżecie, godząc interesy wszystkich stron, pracując tak, żeby przebudowa była jak najmniej uciążliwa. 

Po drodze, jak to w życiu bywa, jest bardzo dużo różnych kolizji – celowo użyłam słowa technicznego, pomiędzy tym, co jest wybudowane, a tym, co wydaje nam się, że jest. Oczywiście, jest to związane z historią obiektu, z tym, iż nie zawsze mamy dokumentację powykonawczą, więc bardzo dużo decyzji jest podejmowanych w trakcie procesu realizacji. 

Sukces gwarantuje : decyzyjność osób, szybkość podejmowania decyzji i chęć współpracy, dowiezienia danego przedsięwzięcia na czas. Istotne jest, żeby wszystkie strony chciały działać i wiedziały, jaki na końcu jest cel.

Wśród tych wyzwań, o których mówimy jest także to, co w tej chwili staje się takim bardzo widocznym elementem wewnętrznej reorganizacji firm, czyli dążenie do tego, by rozwijać się w ramach zasad zrównoważonego rozwoju. Jakie tutaj widzą Państwo takie najciekawsze elementy, jeżeli chodzi o oczekiwania inwestorów w procesie tej przemiany centrum handlowego zgodnie ze standardami ESG?

Jesteśmy firmą specjalizującą się w przebudowach zgodnych z raportowaniem ESG. Próbujemy sprostać wyzwaniom, które z technicznego punktu widzenia są narzucone na budynki, bądź wynikają z potrzeb użytkowników tych obiektów. I tutaj oczywiście mówimy o oszczędzaniu energii, o wszystkich kwestiach związanych z emisją dwutlenku węgla, odpowiedniej utylizacji lub recyklingu odpadów budowlanych. Mówimy o tym, żeby klienci mogli bezpiecznie i w sposób jak najbardziej komfortowy korzystać z tego obiektu. 

Istnieje miękka granica pomiędzy aspektami technicznymi a aspektami stricte związanymi z zarządzaniem obiektem, które mocno wpływa na kwestie zawarte w ESG. 

Możemy oczywiście doradzić rozwiązania materiałowe, możemy doradzić co się nie sprawdza z ekonomicznego czy z użytecznego punktu widzenia, natomiast decyzja o podążaniu w kierunku spełnienia wymogów ESG wychodzi od naszych klientów. 

Kolejne wyzwanie, to wpływ e-commerce na galerie handlowe. Niektórzy najemcy potrzebują większej powierzchni, ale wielu jest takich, którzy redukują swoje oczekiwania wobec powierzchni, którą wykorzystują do handlu tradycyjnego. Otwierają się nowe możliwości. Czy sądzi Pani, że centra handlowe mogą stać się także takim zapleczem dla rozwoju e-commerce? 

Wydaje mi się, że jest to najrozsądniejsze rozwiązanie dla omnichannelu. Myślę, że tego typu rozwiązań będzie coraz więcej, przestrzeni, gdzie klienci mogą kupować online i offline.  Równocześnie pojawiają się funkcje towarzyszące zakupom tkj sieci paczkomatów, huby miejskie, darkroomy, które również możemy „wkomponować” w istniejące obiekty.

Dotychczas takie funkcje były rozproszone, ale dlaczego by nie połączyć ich w jednym miejscu? Dlaczego nie wykorzystać miejsc, które już mamy, po co tworzyć nowe? Wierzę, że właśnie omnichannel jest drogą do sukcesu wszystkich uczestników rynku.

I także o tym będziemy mówili 26 kwietnia podczas jednego z kluczowych paneli podczas Shopping Center Forum. 

Rozmawiał: Radosław Rybiński