[WYWIAD] Mateusz Świętochowski, TUF Real Estate: nasz cel to realizacja ponadczasowych obiektów handlowych

Obecnie kończymy budowę Pasażu Golubsko-Dobrzyńskiego, który oddamy zgodnie z zapowiedziami na koniec marca tego roku. Rozpoczęliśmy jednocześnie budowę Pasażu Kępińskiego, który planujemy oddać do użytku najemców i mieszkańców Kępna i Baranowa w II połowie 2023 roku. Równolegle prowadzić będziemy realizację drugiego etapu Pasażu Warmińskiego, w którym powstanie ok. 4 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej, restauracja „drive-thru” znanej sieci i 180 miejsc parkingowych – mówi w rozmowie z Retailnet Mateusz Świętochowski, Dyrektor Operacyjny w TUF Real Estate.

Parki handlowe i centra typu convenience ostatnio przeżywają boom. Skąd bierze się zainteresowanie na tego typu obiekty?

Od powstania pierwszych obiektów handlowych w Polsce minęło kilka dekad, podczas których sektor ten ewoluował w kierunku rozkwitu ery parków handlowych. Początkowo inwestycje takie były traktowane drugorzędnie. Okazały się jednak nie tylko kosztowo optymalne pod kątem eksploatacji, ale również zdają się idealnie wpisywać w charakter mniejszych miast. Udział tych obiektów w całkowitej podaży powierzchni handlowych cały czas rośnie i obecnie wynosi około 20%. Szacuje się, że w 2021 roku oddano w Polsce do użytku około 200 tysięcy m. kw. nowoczesnej powierzchni w parkach handlowych i około 100 tysięcy m. kw. w centrach typu convenience. Prawdą jest, że parki handlowe i obiekty convenience przeżywają ostatnio boom na rynku, co w szczególności widoczne jest w miastach poniżej 50 tysięcy mieszkańców, gdzie ulokowano w 2021 roku aż 60% tej powierzchni. To tam właśnie koncentrujemy swoje działania.

Za atrakcyjnością parków handlowych przemawia również nieskomplikowana konstrukcja budynków i zagospodarowanie terenu, brak powierzchni wspólnych i stosunkowo szybki czas realizacji. Ponadto, w większości, nie są to obiekty wielkopowierzchniowe, co w ostatnich latach pozwoliło uchronić najemców przed zakazem prowadzenia działalności gospodarczej podczas pandemii Covid-19, a ich właścicieli od utraty dochodów. Wszystkie te czynniki powodują, że parki handlowe są atrakcyjną lokatą kapitału.

Jak długo jeszcze potrwa ten boom?

Prawdę powiedziawszy popularność parków handlowych jest wynikiem decyzji zakupowych i kultury ich przeprowadzania. Zdecydowaną większość naszych najemców stanowią dyskonty handlowe, proponujące klientom wysoką jakość produktów za niższą cenę. Aby z kolei utrzymać poziom zysku i wzrost sprzedaży najemcy ci muszą prowadzić swoją działalność w obiekcie, który oferuje im optymalne koszty utrzymania – powierzchni bez zbędnych udogodnień, czy drogich w utrzymaniu części wspólnych. Klienci z kolei doceniają to, że są w stanie nabyć dobre jakościowo produkty za niższą cenę. Akceptują również fakt, że handel odbywa się w budynkach urządzonych bez zbędnego przepychu. I tak długo jak to się nie zmieni parki handlowe będą popularnymi miejscami zakupowymi.

Oczywiście rynek kiedyś się nasyci, nawet w małych miastach, gdzie obecnie obserwujemy wzmożoną aktywność deweloperów. Na chwilę obecną rynek ten ma jednak solidne podstawy do rozwoju, a my mamy ręce pełne pracy. Horyzont czasowy dobrej koniunktury jest jednak trudny do określenia. Zależy on od wielu czynników, wśród których najważniejszymi wydają się zdolność zakupowa klientów i aktywność najemców. Co ciekawe pandemia Covid-19 nie tylko nie wpłynęła negatywnie na rozwój branży parków handlowych, a przyczyniła się do ich szybszego rozwoju. To co powoduje niepewność na rynku, to wojna na Ukrainie i jaki będzie miała ona wpływ na naszą gospodarkę w długim terminie. Obecnie obserwujemy znaczny napływ uchodźców wojennych do Polski, co oczywiście wiąże się z olbrzymimi kosztami, niemniej jednak długofalowo, jeśli część uchodźców zdecydowałaby się pozostać u nas na stałe, pracować i zakładać rodziny, może stać się szansą na poprawę sytuacji demograficznej, a co za tym idzie przyczynić się to może do rozwoju rynku handlowego.

Coraz częściej jednak mówi się, że zaczyna brakować atrakcyjnych lokalizacji pod tego typu inwestycje. Jak oceniacie rynek ze swojej perspektywy?

W wielu dużych miastach wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową powoli sięga szczytu i budowa kolejnego obiektu może nie być uzasadniona. Potwierdzać to mogą dane o nowej podaży, wskazujące na większą aktywność deweloperów w mniejszych miejscowościach. Jednakże rozwój sieci dróg i zmiana trendów mieszkaniowych, przyczynia się do „otwarcia” nowych lokalizacji, np. przy głównych węzłach drogowych, czy przy dużych osiedlach mieszkaniowych. Rynek handlowy również ewoluuje i dokonują się zmiany różnego rodzaju dotychczasowych formatów. Wyjście z rynku brytyjskiej sieci Tesco pokazało, że wiele z posiadanych przez tę sieć nieruchomości zostało lub zostanie wykorzystanych pod budowę obiektów wielofunkcyjnych, osiedli mieszkaniowych czy parków handlowych. Z kolei niektóre centra handlowe o znaczeniu regionalnym zostały wyburzone, a w ich miejsce powstały magazyny, jak miało to miejsce w przypadku Centrum Handlowego Sosnowiec z hipermarketem Real. Reasumując, coraz trudniej o lokalizacje, gdzie nie ma konkurencji, natomiast pojawiają się nowe szanse rynkowe, które są z powodzeniem wykorzystywane również przez deweloperów handlowych.

Specyfiką mniejszych miejscowości, jest to, że często powstanie jednego nowoczesnego obiektu handlowego może ten rynek wystarczająco nasycić pod względem powierzchni handlowej. Zatem w tych miastach trwa niewątpliwie wyścig z czasem i konkurencją o to, kto pierwszy będzie w stanie wybudować taki obiekt i go skomercjalizować. Wybór działki i szybkie procedowanie podczas przygotowania inwestycji i komercjalizacji ma tutaj kluczowe znaczenie. Coraz częściej jednak znalezienie idealnego terenu sprawia dużo trudności.

Jak pozyskuje się zatem dobre lokalizacje?

Przede wszystkim klucz do sukcesu to dokładne rozpoznanie danej miejscowości oraz potrzeb mieszkańców i zainteresowania danym miastem sieci handlowych. Wiąże się to z podróżami, budowaniem relacji i rozpoznaniem w terenie przez naszych ekspanderów. Kolejnym krokiem jest weryfikacja potencjału znalezionych gruntów względem kryteriów odpowiednich dla parków handlowych. Do najważniejszych z nich należy lokalizacja, wielkość działki, jej kształt lub zagospodarowanie czy przeznaczenie planistyczne. Często ten potencjał należy wykreować poprzez łączenie kilku mniejszych działek, zmianę przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uregulowanie sytuacji prawnej, czy też wyburzenie istniejących budynków. Każdą lokalizację należy rozpatrywać pod tym kątem indywidualnie. Wiele ciekawych terenów jest nam oferowanych przez pośredników, a także przez firmy wyspecjalizowane w przygotowaniu gruntów pod inwestycje. Staramy się rozmawiać z każdym, kto może nas wesprzeć w procesie zakupu gruntu i dbamy o te relacje.

Z jakimi wyzwaniami boryka się branża deweloperska, która inwestuje w tego typu projekty?

Coraz częściej do inwestycji w parki handlowe przymierzają się lokalnie działające firmy deweloperskie. Zauważamy również wzmożoną aktywność podmiotów, które zabezpieczają grunty, aby odsprzedać je z zyskiem deweloperowi. Wzmożona aktywność na tym rynku i napływ nowych, często niedoświadczonych podmiotów, staje się przyczynkiem do coraz to częstszych błędów popełnianych przy realizacji inwestycji, tj. złej oceny rynku, zarówno pod kątem konkurencji, jak i jego chłonności, czy też nieodpowiedni dobór najemców, tzw. „tenant-mix”. Znane są na rynku również przypadki, gdzie obiekty wybudowano spekulacyjnie, czyli ich budowa rozpoczęła się przed podpisaniem umów najmu, a teraz budynki stoją w znacznej części niewynajęte. Praktyka taka z pewnością nie koresponduje z koncepcją zrównoważonego rozwoju, a w dłuższej perspektywie może mieć negatywny wpływ na naszą branżę. Nie jest to droga, którą chcemy podążać.

Od początku założyliśmy, że proces selekcji i zakupu nieruchomości pod inwestycje, jak i proces ich realizacji powinny być zgodne z najlepszymi praktykami rynkowymi. Kładziemy przy tym nacisk na odpowiednie przygotowanie nieruchomości, w tym uporządkowanie jej stanu prawnego, jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Istotne jest dla nas również utrzymywanie pozytywnych relacji z lokalnymi samorządami. Zapewnia to odpowiedni komfort współpracy, przy poszanowaniu interesów wszystkich zaangażowanych stron. Bardzo poważnie podchodzimy do kwestii związanych ze środowiskiem i naszą odpowiedzialnością wobec lokalnych społeczności. Dążymy do tego, aby nasze projekty były ponadczasowe – przemyślane, optymalne pod względem użytkowym i ekologiczne.

TUF RE poza realizacją inwestycji od pozyskiwania gruntów, po starania o pozwolenia i budowę projektu zajmuje się także komercjalizacją. Jak udaje się łączyć tak wiele zadań i funkcji? Czemu to ma służyć? Czy nie łatwiej jest oddać proces pozyskiwania najemców firmie zewnętrznej?

Celowo nie oddaliśmy komercjalizacji naszych obiektów zewnętrznym firmom, aby móc nawiązywać i utrzymywać dobre relacje z najemcami. Przez lata wypracowaliśmy z nimi standardy umów o jakości instytucjonalnej, które są akceptowalne zarówno przez banki, jak i inwestorów. To dla nas bardzo ważne. Komercjalizację traktujemy jako kluczowy element naszej działalności. Dzięki pozostawieniu jej wewnątrz naszej organizacji znamy na bieżąco potrzeby sieci handlowych i możemy wyprzedzać rynek, rozwijając się razem najemcami. Owocuje to tym, że na długo przed rozpoczęciem budowy nasze pasaże są w większości wynajęte.

To właśnie potrzeby sieci handlowych są dla nas wyznacznikiem przy wyborze miejscowości do dalszego rozwoju. Należy dodać, że nasze parki lokujemy zazwyczaj wraz z dyskontami spożywczymi, gdyż format ten jest i przez najbliższe lata będzie najszybciej rozwijającym formatem na naszym rynku, a to za sprawą zmiany zachowania konsumentów i odchodzenia od zakupów w hipermarketach.

Nad jakimi projektami aktualnie pracuje TUF RE?

Obecnie kończymy budowę Pasażu Golubsko-Dobrzyńskiego, który oddamy zgodnie z zapowiedziami na koniec marca tego roku. Rozpoczęliśmy jednocześnie budowę Pasażu Kępińskiego, który planujemy oddać do użytku najemców i mieszkańców Kępna i Baranowa w II połowie 2023 roku. W parku powstanie co najmniej 11 tys. m.kw. GLA pod sklepy sieciowych marek, z parkingiem na około 350 pojazdów. Pasaż realizowany będzie w oparciu o system oceny budynków pod względem ich oddziaływania na środowisko – BREEAM. Równolegle prowadzić będziemy realizację 2 etapu Pasażu Warmińskiego, w którym powstanie ok. 4 tys. m.kw. GLA powierzchni handlowej, restauracja „drive-thru” znanej sieci i 180 miejsc parkingowych.

Jesteśmy w trakcie przygotowywania 5 kolejnych inwestycji, gdzie mamy już zawarte umowy przedwstępne z właścicielami nieruchomości i pracujemy wytrwale nad ich szczegółami i komercjalizacją. Do końca tego roku planujemy rozpocząć co najmniej 3 nowe akwizycje pod tradycyjne parki handlowe.

Jakiego typu gruntów poszukujecie?

W miejscowościach o populacji od 10 do 20 tys. poszukujemy gruntów o powierzchni od ok. 1 do 2 ha zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie rozpoznawalnego operatora spożywczego lub od ok. 2 do 4 ha, jeśli w okolicy jest potencjał na dla otwarcia sklepu znanego operatora spożywczego. Przyglądamy się bardzo uważnie terenom pod obiekty typu convenience w wybranych miastach poniżej 10 tys. mieszkańców. Koncentrujemy się również na małych terenach pod usługi na terenie Warszawy. W tym ostatnim przypadku poszukujemy małych działek, już od 3,000 mkw., chętnie w sąsiedztwie nowoczesnej zabudowy mieszkaniowej.

Jakie wyzwania przed Wami?

Na pewno największe wyzwania stojące przed nami, ale i przed każdym uczestnikiem rynku deweloperskiego to te związane z rosnącymi kosztami wykonawstwa, cen i dostępności materiałów i niepewnością rynku globalnego. Ta dynamika zmian i nastrojów rynku znacznie utrudnia wszelakie kalkulacje budżetów. Jesteśmy jednak świadomi możliwych problemów i szybko potrafimy się dostosować do istniejących warunków. Poradziliśmy sobie z komercjalizacją, sfinansowaniem, wybudowaniem i uruchomieniem dwóch parków handlowych w czasie pandemii, to bez wątpienia sprostamy również nowym wyzwaniom. Mamy przy tym pewność, że nasz sektor nieruchomości ma bardzo dobre perspektywy do dalszego rozwoju na najbliższe lata.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz