[WYWIAD] Jacek Wesołowski, Trei Real Estate Poland: przed nami boom w sektorze parków handlowych

Mamy zabezpieczone działki na mniej więcej trzy lata, zakładając realizację siedmiu Vendo Parków rocznie. I taki bufor chcemy utrzymywać, bo to pozwoli nam płynnie przechodzić z fazy projektowej poprzez uzyskiwanie pozwoleń na budowę, do realizacji inwestycji. Jeśli aktualne warunki rynkowe się utrzymają, to myślę, że przed nami jeszcze co najmniej pięć lat tzw. boomu, czyli wysokiego poziomu inwestycji w sektorze parków handlowych – mówi w rozmowie z Retailnet Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Trei Real Estate Poland jest jednym z wystawców targów SCF 2022 Spring Edition, które odbędą się w dniach 26-27 kwietnia 2022, na stadionie Legii Warszawa.

Podczas ostatniej rozmowy zapowiadał Pan, że Trei zamierza realizować siedem projektów handlowych rocznie. Czy te plany są aktualne i na jakim etapie są inwestycje zaplanowane na ten rok?

Dwa lata temu osiągnęliśmy tempo rozwoju, które jest dla nas optymalne i jakie planujemy utrzymać w najbliższym czasie. To siedem projektów oddanych do użytku rocznie. W 2022 r. również chcemy otworzyć minimum siedem parków handlowych. Zmieniamy jedynie strategię dotyczącą formatów naszych obiektów. Do tej pory budowaliśmy w większości małe parki handlowe, o powierzchni ok. 5 000 mkw., a teraz stawiamy dodatkowo na większe centra – power boxy, których oferta będzie uzupełniona o market DIY. Przykładem takiej inwestycji jest Vendo Park w Szczecinie o powierzchni najmu 23 000 mkw., w którym otworzymy market budowlany OBI. Z kolei w naszej inwestycji w Otwocku będzie Castorama, a w Gnieźnie Leroy Merlin. Aktualnie w budowie mamy parki handlowe w Otwocku i Skarżysku-Kamiennej, które otworzymy w pierwszej kolejności. W tym roku planujemy również Vendo Parki w Szczecinie i Mielcu, gdzie czekamy na pozwolenia na budowę. Kolejne inwestycje są w trakcie przygotowań i będą realizowane, gdy zaczną spływać kolejne pozwolenia.

Mówimy o planowanych na ten rok rozpoczęciach poszczególnych budów czy oddaniu projektów do użytku?

Mówimy o pełnym zakończeniu inwestycji. W naszym przypadku proces realizacji standardowego parku handlowego wynosi średnio sześć miesięcy. Wszystkie budowy, które rozpoczniemy do czerwca, będą ukończone w tym roku. Mamy więc jeszcze czas na uruchomienie pozostałych trzech, a może nawet czterech inwestycji, by zrealizować plan na ten rok.

Możemy już mówić o konkretnych datach otwarcia parków handlowych w Otwocku, Skarżysku-Kamiennej czy Mielcu?

Oczywiście umowy z naszymi wykonawcami te daty zawierają, ale z uwagi na trudności, które pojawiają się dziś na rynku budowlanym i inwestycyjnym, nie chciałbym podawać konkretnych terminów.

Panie Prezesie, ile Pana zdaniem potrwa jeszcze boom na parki handlowe?

Mamy zabezpieczone działki na mniej więcej trzy lata, zakładając realizację siedmiu Vendo Parków rocznie. I taki bufor chcemy utrzymywać, bo to pozwoli nam płynnie przechodzić z fazy projektowej poprzez uzyskiwanie pozwoleń na budowę, do realizacji inwestycji. Przy akwizycji kolejnych terenów pod przyszłe projekty handlowe, nie widzimy, żeby nastąpiło spowolnienie w podaży działek. Jeśli aktualne warunki rynkowe się utrzymają, to myślę, że przed nami jeszcze co najmniej pięć lat tzw. boomu, czyli wysokiego poziomu inwestycji w sektorze parków handlowych.

Coraz częściej jednak inwestorzy mówią, że coraz mniej jest atrakcyjnych powierzchni, gruntów. Albo są one problematyczne, bo na przykład wymagają dużej rozbudowy infrastruktury, albo właśnie tej infrastruktury nie mają bądź są po prostu w trudnych lokalizacjach. Czy Pan także dostrzega takie wyzwanie?

Przede wszystkim idealnych działek, gdzie nie napotkamy trudności już praktycznie nie ma. Te czasy minęły i trzeba się do takiej sytuacji przyzwyczaić. Wychodzimy z założenia, że większość problemów związanych z gruntami już kiedyś gdzieś wystąpiła, a w związku z tym to nie jest coś, z czym przy naszej skali działalności, nie dalibyśmy sobie rady. Trei jest obecny na rynku od wielu lat, mamy wypracowane metody postępowania i dzięki doświadczeniu zapewne lepiej sobie z tym radzimy niż ktoś, kto chce wejść na rynek. Problem z dostępnością atrakcyjnych gruntów pod inwestycje wynika natomiast z opłacalności realizacji parków handlowych. Jeśli firma pożycza pieniądze w banku, to one są droższe. Podobnie jeśli zleca realizację podwykonawcom. A zatem pojawia się sytuacja, gdy czynsze stoją, a koszty rosną. W naszym przypadku, większość parków handlowych budujemy z środków własnych. Z kolei skala inwestycji oraz stałe grono partnerów ich do realizacji powoduje, że jesteśmy mniej obciążeni wzrostem kosztów, niż ktoś, kto rozpoczyna pierwszy projekt lub robi tych parków niewiele.

Czy rosnące koszty budowy, rosnące koszty pracy, problemy z podwykonawcami i zatrudnieniem nie spowalniają procesów inwestycyjnych Trei?

Wykonawcy ostrożnie podchodzą do każdego nowego zlecającego. W Trei od początku stawiamy na relacje długofalowe i stałość współpracy z dobrymi wykonawcami. Jeśli dana firma dostaje siedem, osiem obiektów, czyli realizuje dla nas dwa parki handlowe rocznie, to obaw dla obu stron jest mniej. Jeśli widzimy, że sprawdzony i solidny wykonawca kończy dla nas zlecenia, to szukamy szansy na dalszą współpracę. Stabilne relacje zapewniają nam ciągłość inwestycji, a wypracowane standardy takie jak np. wsparcie wykonawcy na budowie, pozwalają nam zminimalizować ryzyko we współpracy z firmami budowlanymi.

Natomiast to co staje się coraz bardziej widoczne na rynku, to fakt, że dochodowość projektów i przestrzeń na pomyłki czy koszty dodatkowe np. infrastrukturalne, jest coraz mniejsza. Mówiąc po budowlanemu, taki projekt jest coraz ciężej złożyć.

Jak wyglądają relacje Trei z trzecią stroną czyli najemcami? Czy pandemia miała wpływ na tę współpracę?

Całą branżę bym pochwalił, ponieważ w czasie, kiedy nas wszystkich zaskoczył COVID-19 i jego skala, wszystkie strony zaczęły szybko współpracować, by znaleźć najlepsze rozwiązanie nowej sytuacji. Podpisaliśmy porozumienia z najemcami, żeby im pomóc przetrwać ten trudny okres. Stało się to kosztem naszych przychodów, ale stabilizacja, którą w ten sposób osiągnęliśmy ograniczyła do ustawowego minimum zamknięcia sklepów w parkach handlowych. Nie zauważyliśmy istotnych zmian we współpracy z najemcami. Jest pewien konsensus rynkowy. Najemcy nie próbują obniżać czynszów, my nie próbujemy ich podwyższać. Z kolei to, czego my staramy się pilnować, to tak zwany brandmix, czyli układ najemców w naszych parkach handlowych. Staramy się, by zespół wybranych marek był jak najbardziej komplementarny, żeby to się nawzajem napędzało i nie powstawały zbędne konkurencje.

Znaczącą częścią najemców parków handlowych są jednak dyskonty

Sam dyskontowy produkt nie wystarczy. Potrzeba nam różnorodności. Dlatego wprowadzamy takie brandy jak Top Secret, marki Grupy LPP, ale też Smyk, Rossmann, Hebe czy Castorama. To są najemcy, którzy pojawiają się nie tylko w parkach, ale i w tradycyjnych galeriach handlowych. Na pewno nie widzimy takiego trendu, żeby parki handlowe ograniczały się wyłącznie do dyskontów, zresztą one również wprowadzają droższe produkty, uzupełniają swoje oferty o artykuły z wyższej półki.

Z naszych doświadczeń wynika natomiast, ze wraz z rozwojem sektora parków handlowych, coraz więcej marek obecnych dotąd tylko w śródmiejskich galeriach, wchodzi do parków handlowych. Tych brandów jest coraz więcej, niektóre z nich nawet adaptują się do potrzeb takich obiektów w mniejszych miastach. Przykładem może być mniejszy model Castoramy, która dzisiaj otwiera sklepy o powierzchni 2-3 tysiące mkw. To format który sprzyja właśnie wynajmowi w parkach. Podobnie dzieje się w przypadku sieci meblowych. Widać wyraźnie, że rozszerza nam się grono potencjalnych najemców i można też mówić o trochę dłuższych umowach najmu. Z tego punktu widzenia rynek jest łatwiejszy. Natomiast z drugiej strony częściej pojawia się dyskusja o fit-outach, które przy wysokich kosztach tę naszą ekonomię załamują. Rynek balansuje i każdy próbuje dopasować się do zmian.

Mówił Pan o konsensusie rynkowym między najemcami a wynajmującymi, czyli niepodnoszeniu czynszów. Czy inwestorów nie kusi ta sytuacja, że mogliby lepiej wykorzystać boom na parki handlowe?

Na to trzeba spojrzeć z innego punktu widzenia. Trei nie jest deweloperem, który buduje i natychmiast sprzedaje swoje projekty, a przychód przemnoży przez yield i uzyska wyższą cenę sprzedaży obiektu. My chcemy utrzymać parki w swoim portfelu. I dla nas jest ważne co będzie również za pięć i za dziesięć lat. Najgorsze co można zrobić to podwyższyć mocno czynsze, a za pięć lat je redukować. My dążymy do tego, by zagrożenia dla początkowego yieldu nie było, a w przyszłości by mieć możliwość uzyskania wyższej ceny wynajmu. Nie patrzymy na swój portfel z perspektywy roku czy trzech lat. Mamy obiekty, które oddaliśmy do użytku już nawet dziesięć lat temu jak Chełm, czy Nysa. W tych miastach na tle konkurencji, która w ostatnich latach powstała, mamy się świetnie. U nas footfall rośnie. Stąd obserwujemy także duże zainteresowanie inwestorów i wysoki popyt na parki handlowe. Do Trei zgłaszają się fundusze zainteresowane zakupem pakietu parków handlowych. To duża zmiana na rynku. Parki handlowe stały się produktem inwestycyjnym, który przyciąga dużych graczy, tak na przykład jeśli firma ma portfel parków o wartości 50 milionów euro, to z pewnością wzbudzi zainteresowanie inwestorów. Obserwuję bardzo korzystną atmosferę w sektorze mniejszych formatów handlowych i myślę, że coraz więcej takich tematów będzie realizowanych na rynku. My również pozyskaliśmy partnera do rozwoju biznesu w Polsce. Jesienią założyliśmy spółkę joint venture z inwestorem Patron Capital z którym dzisiaj z sukcesem realizujemy pierwszy pakiet 15-20 parków handlowych i liczymy na więcej. To pokazuje, że są kapitały, które nie boją się wchodzenia w proces deweloperski takich obiektów jak park handlowy.

Firma Trei od wielu lat jest uczestnikiem SCF. Z jakimi projektami i pomysłami przychodzicie na targi edycji wiosennej?

Targi SCF przez pandemię stały się jeszcze bardziej efektywne. Liczba konkretnych rozmów które przeprowadzamy, jest większa, niż bywała wcześniej. Przygotowujemy na naszym stoisku wizualizacje planowanych Vendo Parków oraz prospekty każdego projektu i mówiąc wprost sprzedajemy powierzchnie. Stąd te targi nie są dla nas jedynie promocją firmy, tylko pracą nad projektami, które przygotowujemy. Mamy zakupione ponad 20 działek pod przyszłe inwestycje. Zainteresowanie naszymi parkami handlowymi jest na tyle duże, że często większość lokali w danym Vendo Parku jest wynajęta już w momencie startu jego budowy. Podczas każdej edycji targów mamy przygotowaną konkretną ofertę i pakiet projektów gotowych do wynajęcia. Dzięki temu z chwilą otwarcia Vendo Parku praktycznie nie mamy już żadnych wolnych powierzchni.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz