scf-news-retailnet-pl-logo-white.svg

[WYWIAD] Dorota Beltrani, Napollo: podtrzymujemy plany 5-8 obiektów rocznie

Dorota Beltrani Apollo

Najemcy cisną na coraz niższe czynsze, my mamy coraz wyższe koszty budowy obiektów, ale także ich utrzymania. Wiele sieci chce się dalej rozwijać, ale rzeczywiście, może dojść za jakąś chwilę do takiego, mam nadzieję, że tymczasowego,  wstrzymania tego rozwoju – mówi Dorota Beltrani, dyrektor działu komercjalizacji i zarządzania nieruchomościami, Grupa Napollo. Rozmowę przeprowadzono podczas konferencji, będącej częścią wiosennej edycji SCF 2022. 

Skończyła się pandemia, zdjęliśmy maski, zniknęły ograniczenia związane z funkcjonowaniem centrów handlowych. Jak dzisiaj wygląda sytuacja w projektach należących do Napollo?

Wyszliśmy z pandemii zwycięsko. Był to bardzo trudny czas dla galerii, przede wszystkim dla tych największych. Napollo ma akurat średniej wielkości galerie – między 5 a 13 tysięcy metrów kwadratowych. Nasze parki handlowe prawie nie ucierpiały. Na szczęście, nie straciliśmy żadnego z najemców, ale był to dla obydwu stron bardzo ciężki czas. Ilość podpisanych aneksów, aby przetrwać wspólnie te dwa lata, przekracza jakiekolwiek statystyki.

A Wasi klienci? Wrócili?

Frekwencja  wróciła do poziomu sprzed 2019. Podobnie też obroty. 

Kiedy rozmawialiśmy pół roku temu, mówiła Pani o tym, że Wasz plan na najbliższe lata to jest wprowadzenie na rynek w każdym roku od 6 do 8 projektów. Czy podtrzymują Państwo takie założenia?

Tak, podtrzymujemy te plany, czyli mówimy o 5 do 8 obiektów każdego roku. W przyszłym roku mamy pięć otwarć całkiem pewnych. To jest Piotrków, Ozorków, Sochaczew, powiększenie obiektu, czyli właściwie drugi, nowy park we Wrocławiu przy ul. Maślickiej oraz powiększenie obiektu w Piasecznie. Ta piątka jest już rzeczywiście w trakcie intensywnego przygotowania czy nawet realizacji. Wiele jest też w przygotowaniu, ale nie ma co ukrywać, że sytuacja z jaką się spotykamy w tej chwili i międzynarodowa, i pocovidowa, trochę utrudnia nasze plany rozwoju. 

Pani tak dosyć delikatnie mówi, że są czynniki utrudniające rozwój. Te zagrożenia, wynikające z gwałtownego wzrostu kosztów inwestycji, są jednak bardzo poważne. Jak Państwo to oceniacie? Ja rozumiem, że inwestycje, które są prowadzone w tym momencie, te 5 inwestycji, to są jeszcze wcześniejsze kontrakty ale kiedy dzisiaj wchodzicie w kolejne projekty, to są już pewnie zupełnie inne warunki…

Możemy mówić o wzroście kosztów między 20 a 40 procent. W tej chwili zaczynamy szukać zamienników, innych rozwiązań technicznych, które pozwolą na oszczędności kosztowe ale przy utrzymaniu dobrego standardu N-Parków, ponieważ Napollo jako inwestor długoterminowy trzyma swoje obiekty w portfelu. Liczymy też na to, że rynek za kilka miesięcy, za rok, dwa, tego nikt niestety nie wie, troszkę się ustabilizuje.

Ustabilizuje się, ale na tym wyższym poziomie kosztów. One prawdopodobnie nie spadną. W związku z tym pytanie o to, na ile rentowne są te inwestycje? I pytanie o to, w jakiej perspektywie mogą się one zwrócić, jaki powinien być poziom czynszów? Na ile Wasi najemcy są otwarci na sugestie z Waszej strony, że jednak koszty wzrosły, więc czynsze muszą iść w górę?

Niestety, mamy taką sytuację, o której parę miesięcy temu mówił prezes Napollo, Pan Sławomir Zawadzki, że te nożyce troszkę już zaczynają się za bardzo rozchodzić.  Najemcy cisną na coraz niższe czynsze, my mamy coraz wyższe koszty budowy obiektów, ale także ich utrzymania. Musimy jednak szukać rozwiązań, które pozwolą nam na realizowanie tych planów. Od negocjacji, które po prostu trwają czasami trochę dłużej, przez szukanie, tak jak powiedziałam, oszczędności w samym standardzie obiektu, ale z zachowaniem oczywiście jego funkcjonalności. 

Szukamy także dodatkowych przychodów. Coraz bardziej popularne są dodatkowe stoiska, sezonowe, przy obiektach, które też urozmaicają ofertę handlową I usługową. Paczkomaty, bankomaty, stanowiska ładowania samochodów, food-trucki. To są te elementy, których kiedyś w naszych obiektach nie było, a w tej chwili pozwalają one na uzyskanie dodatkowych przychodów, ratując choć trochę tą dosyć trudną sytuację. 

Ratując, ale nie rozwiązując problemu. Czy Państwo widzą takie zagrożenie, że jeżeli te nożyce jeszcze bardziej się będą rozchodzić, to może pojawić się problem deficytu nowej powierzchni? 

Tak. Taka sytuacja może się zdarzyć, mimo że jest na rynku bardzo wielu graczy, którzy bardzo intensywnie zabezpieczają nowe projekty. Po rozmowach z najemcami wiemy, że wiele sieci chce się dalej rozwijać, ale rzeczywiście, może dojść za jakąś chwilę do takiego, mam nadzieję, że tymczasowego,  wstrzymania tego rozwoju.

Wśród zagrożeń są także te związane z sytuacją międzynarodową, sytuacją związaną z wojną w Ukrainie. Jak Państwo kalkulują te ryzyka? 

To są wyzwania, gdzie ciężko przewidzieć, jakie będą dalsze skutki. Nikt z nas nie wie, ile ta sytuacja będzie trwała, ale rzeczywiście to, co widzimy gołym okiem, to jest odpływ pracowników z budów. To się już dzieje. Na pewno jest to bardzo duże wyzwanie.

Jak Państwo widzą ewolucję parków handlowych? Czy sądzi Pani, że zajdą jakieś znaczące zmiany w ich kształcie w przyszłości? Jeżeli planujecie projekty, które powstaną za 2-3 lata, to czy one będą inne od tych, które mamy dzisiaj?

Trend związany ze zmianą wyglądu, standardu, składu parku handlowych, już się rozpoczął. Jeżeli chodzi o najemców to jeszcze kilka lat było tylko kilka znaczących marek, 10-15, rozpoznawalnych przez wszystkich. W tej chwili w obiektach pojawiają się marki z branży modowej, których wcześniej w parkach nie było, ale także z branży gastronomicznej czy usługowej. W naszych parkach bardzo często mamy też na piętrach kluby fitness, a także  kliniki medyczne. Do tego dochodzą lokalni najemcy. W naszych parkach mamy piekarnię, sklep mięsny, gastronomię, garmażerkę, najemców, którzy są znani w danym mieście i to też urozmaica ofertę każdego z parków handlowych. Więc te trendy już są widoczne. 

Myślę, że większych zmian w projektowaniu parków handlowych raczej nie będzie, poza oczywiście naciskiem na zrównoważony rozwój. 

Rozmawiamy podczas Shopping Center Forum. Ma Pani za sobą już wiele spotkań z najemcami. Jak Pani ocenia nastroje na rynku? Jaka jest atmosfera tych rozmów? 

Bardzo pozytywnie odbieram dzisiejsze spotkania. Miło spotkać się z większością najemców, twarzą w twarz, po dwóch latach spotkań na zoomach i rozmowach przez telefon. Cieszę się, że z większością rozmawiamy właśnie o nowych projektach. Także widać tą chęć otwierania kolejnych sklepów. Jest wiele marek, z którymi rozmawiamy już o obiektach na 2023 czy 2024, Dobrze by było, aby do Polski weszły szerzej nowe marki. Ostatnio w naszym parku w Galaktyce we Wrocławiu otworzyliśmy pierwszą w Polsce drogerię DM w Polsce. Chciałabym widzieć w Polsce więcej takich debiutów. 

Rozmawiał: Radosław Rybiński

 

Facebook
LinkedIn
PARTNERZY
PULS RYNKU
SCF DATABASE

Firmy

Napollo to deweloper centrów handlowych N-Park i centrów convenience działających pod szyldem Centrum Zakupów. Napollo jest polską firmą, która prowadzi…
Baza danych
logo blue SCF News - Retailnet.pl-clear
Codzienny newsletter

dla profesjonalistów rynku centrów handlowych: najemców, deweloperów i inwestorów.

Subscribe

* indicates required