Cushman & Wakefield: W regionie EMEA czynsze minimalnie poszły w górę

Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „DNA of Real Estate”, poświęconego trendom w zakresie czynszów i stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie, wynika, że otwarcie gospodarek po okresie pandemii wpłynęło pozytywnie na sytuację na rynkach najmu i inwestycyjnym w pierwszym kwartale 2022 r.

Analiza rynków nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych w 23 krajach wskazuje na pierwszy od dwóch lat wzrost czynszów kwartał do kwartału. Już siódmy kwartał z rzędu wzrosły czynsze w sektorze logistycznym – o 2,7% w ujęciu kwartalnym, co jest najwyższym wskaźnikiem wśród wszystkich segmentów rynku, natomiast wzrosty w sektorze nieruchomości biurowych i handlowych wyniosły odpowiednio 1,1% i 0,1%.

Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział: “Po raz pierwszy od wybuchu pandemii czynsze wzrosły w ujęciu kwartalnym we wszystkich trzech sektorach, natomiast stopy kapitalizacji w skali ogólnoeuropejskiej uległy dalszej kompresji drugi kwartał z rzędu. W sektorze handlowym odnotowano najmniejszy wzrost czynszów spośród trzech sektorów, ale jest on zapewne bardziej istotny niż w przypadku rynku logistycznego notującego kolejne wzrosty, ponieważ świadczy o końcu okresu spadków obejmującego osiem kolejnych kwartałów oraz o poprawie nastawienia inwestorów do nieruchomości handlowych”.

Czynsze w nieruchomościach handlowych lekko drgnęły

Napięcia w sektorze handlowym sukcesywnie maleją, a czynsze wzrosły kwartał do kwartału pierwszy raz od czwartego kwartału 2019 r., aczkolwiek zaledwie o 0,1%. W pierwszym kwartale 2022 r. odnotowano spadki tylko na trzech rynkach, a wzrosty na czterech. W 41 monitorowanych lokalizacjach czynsze są średnio o 14% niższe niż przed pandemią (tj. w czwartym kwartale 2019 r.), której skutki najbardziej odczuła w tym czasie właśnie branża handlowa. Obecnie czynsze na 37 z 41 analizowanych rynków handlowych nadal są niższe niż w czwartym kwartale 2019 r. W tym okresie wzrosły tylko w trzech miastach: w Mediolanie (+5,8%), Rzymie (+2,4%) i Wiedniu (+3,7%) dzięki poprawie sytuacji na rynku pracy i powrotowi międzynarodowych turystów, co wpływa na wzrost czynszów we Włoszech.

Ożywienie aktywności najemców przekłada się rosnące zainteresowanie inwestorów sektorem handlowym, czemu towarzyszy spadek stóp kapitalizacji, które obniżyły się w ciągu kwartału o 4 punkty bazowe i wynoszą obecnie 4,18% – jednocześnie są one niższe o 10 punktów bazowych niż przed rokiem. Największe spadki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Wielkiej Brytanii (-25 pb) i krajach nordyckich (-10 pb). Na żadnym rynku nie odnotowano wzrostu w ciągu kwartału. Stopy kapitalizacji utrzymują się na poziomie wyższym niż przed pandemią na wszystkich rynkach, z wyjątkiem krajów nordyckich (-1 pb) oraz bardziej peryferyjnych takich jak Bułgaria i Szwajcaria (-59 pb).

Sukhdeep Dhillon, dyrektor działu prognoz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, komentuje: „Prognoza krótkoterminowa pozostaje stabilna pomimo pojawienia się niekorzystnych zjawisk. Rosnąca inflacja, którą napędzają głównie ceny artykułów spożywczych i energii, staje się coraz większym zmartwieniem dla banków centralnych, powodując wzrost oczekiwań podwyżek stóp procentowych. Jednak utrzymujący się popyt na najlepsze w swojej klasie powierzchnie biurowe i logistyczne będzie powodował dalszy wzrost czynszów. Stawki czynszowe za wynajem lokali handlowych będą zbliżały się do najniższego możliwego poziomu, na którym pozostaną, ale na niektórych rynkach mogą wystąpić niewielkie spadki. Przewidujemy, że w sektorze nieruchomości biurowych i handlowych stopy kapitalizacji utrzymają się na dotychczasowym poziomie na większości rynków, natomiast silne fundamenty przyczynią się do ich dalszej kompresji w sektorze logistycznym”.