Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Jan Dębski, PRCH: Centra handlowe są i będą, ale muszą się zmieniać

Najważniejszą rzeczą, o której powinniśmy cały czas rozmawiać i pamiętać jest ekologia. Za mało się o tym mówi. Mówimy o czynszach, ale to ekologia jest najważniejsza, bo to jest kwestia przetrwania i to nie tylko centrów handlowych. Musimy być otwarci i gotowi na zmiany, wsłuchiwać się w trendy i na nie odpowiadać. – mówi Jan Dębski, Prezes Zarządu Polskiej Rady Centrów Handlowych. 

Pojawiają się różne opinie, różne tak zwane badania, z których wynika, że rynek jest w jakiejś katastrofalnej sytuacji, że klienci nie wracają do centrów handlowych. PRCH monitoruje rynek i jak to wygląda z perspektywy Waszych analiz? 

W przestrzeni publicznej pojawiają się informacje prezentujące znacząco zaniżone wyniki odwiedzalności i obrotów centrów handlowych. Nie znam metod ich pomiaru i przetwarzania, ani powodów, dla których takie informacje są przekazywane opinii publicznej. Pokazują one nieprawdziwy obraz kondycji branży, co nie leży w interesie najemców i wynajmujących. Z danych, którymi dysponuje Polska Rada Centrów Handlowych wynika, że w marcu 2022 r. klienci odwiedzali centra handlowe poziomie zbliżonym do tego sprzed pandemii. 

Zanim przejdziemy do najnowszych wyników badań, proszę powiedzieć jaka jest skala tego badania? 

Posługujemy się wynikami odwiedzalności, na podstawie danych z systemów kamer, które liczą klientów z dokładnością do 98 proc. Są one zbierane w 123 obiektach handlowych, których łączna powierzchnia ma ponad 4,5 mln mkw., czyli 35% rynku centrów handlowych w Polsce. Na zlecenie Polskiej Rady Centrów Handlowych nieprzerwanie od 14 lat dane te gromadzi i analizuje PwC, wiodąca firma audytorska.

Czyli jedna trzecia rynku…

Tak. To daje nam odpowiednio szeroki, reprezentatywny obraz. Przykładowo, z danych za 2021 r. wynika, że okres od maja do grudnia był dla branży czasem poprawy wyników i nadrabiania strat, spowodowanych przez lockdowny z pierwszej połowy roku. Obroty najemców od maja rosły i osiągnęły w drugiej połowie roku poziom zbliżony do tego sprzed pandemii. Dzięki temu kondycja wynajmujących i najemców powoli zaczęła się stabilizować. Oczywiście nie każde centrum było na tym samym poziomie. Gorzej wyglądała sytuacja w dużych obiektach, położonych w centrach miast, a lepiej radziły sobie galerie w mniejszych miastach. 

A odwiedzalność?

Klienci w drugiej połowie 2021 r. też stopniowo wracali do odwiedzania centrów handlowych. W efekcie, odwiedzalność była o ok. 7% niższa od tej z od drugiej połowy 2019 r. Był to więc okres ostrożnego, ale systematycznego powrotu klientów do zakupów w centrach handlowych.

Tak było w roku ubiegłym. A teraz?

Początek roku był optymistyczny, potem mieliśmy kolejną falę covidu, a teraz widzimy powrót klientów do galerii handlowych. W marcu odwiedzalność była na poziomie zbliżonym do tego sprzed pandemii. Jak Pan widzi to zupełnie inny obraz rynku od informacji o spadkach odwiedzalności na 50 proc., o których mówią niektórzy. Z kolei obroty, ale tu mówię o danych za luty, były o 5 proc. niższe od tych z lutego 2019 r. To bardzo miarodajne dane, raportowane wynajmującym bezpośrednio przez najemców i weryfikowane przez PwC. 

Rozmawiałem z właścicielem jednej z sieci handlowych, która ma 50 salonów w Polsce. To jest moda męska, więc trudny rynek. I okazuje się, że kwiecień tego roku to jest rekordowy miesiąc w 10-letniej historii firmy. To znaczy, że te obroty, ta konwersja jest ciągle koniem pociągowym rynku.

Potwierdzam. Spójrzmy na wyniki kluczowych graczy, mam na myśli przykłady firm giełdowych. Jeden z największych operatorów w Polsce raportował zysk za 2021 r. na poziomie 1 mld złotych. Inna wielka firma zwiększyła obroty o 46 proc. To są konkrety.

Rybinski-Debski-SCF2022-1
J. Dębski, PRCH, R.Rybiński, Evigo.com ,SCF 2022 Spring

Czy na podstawie tego, że obroty wracają do poziomu 2019, przy właściwie już takiej samej odwiedzalności, możemy robić prognozy jak to będzie wyglądało w najbliższej przyszłości?

Prognozowanie jest o tyle skomplikowane, że jest wiele czynników, które powodują, że przewidywania są dziś dużo trudniejsze niż wcześniej. Mamy spowolnienie gospodarki, bardzo wysoką inflację i drastyczne podwyżki cen energii i paliw. Dodatkowo wojna w Ukrainie, która będzie wpływała na sytuację w Polsce. W najbliższym czasie możemy obserwować ostrożną konsumpcję i wyczekiwanie na rozwój sytuacji. Polacy, mając mniej pieniędzy w portfelach, będą musieli skupić się na zabezpieczeniu podstawowych potrzeb. Przy stabilizacji sytuacji, liczymy, że w całym 2022 r. obroty w centrach handlowych przekroczą poziom sprzed pandemii.

Od 24 lutego żyjemy w zupełnie nowej rzeczywistości ze względu na wywołaną przez Rosję wojnę. Jak Pan ocenia wpływ wojny w Ukrainie na rynek handlowy w Polsce, na rynek centrów handlowych?

W krótkiej perspektywie wojna w Ukrainie nie ma dużego wpływu na rynek centrów handlowych w Polsce. Za to oddziałuje na globalne przychody i plany ekspansji części obecnych w Polsce sieci handlowych, w które uderzyło zawieszenie lub całkowite zamknięcie ich działalności w Ukrainie i Rosji. Jest oczywiście kwestia zagospodarowania uchodźców z Ukrainy na rynku pracy. Trzeba jednak pamiętać, że to głównie kobiety i dzieci, a ich liczba płynnie się zmienia. Nie wiemy jak dalej potoczy się ta wojna czy uchodźcy zostaną z nami na dłużej i jak licznie, bo przecież część z nich wyjechała dalej na Zachód, a część wróciła już do siebie. Ci, którzy zdecydują się zostać w Polsce na dłużej, już szukają pracy lub będą to robić w najbliższych miesiącach, częściowo również w handlu. Byłbym jednak ostrożny z szacunkami na temat wpływu tej grupy klientów na obroty polskiego handlu.

Kiedy patrzymy na rynek centrów handlowych w Polsce to widzimy boom, jeżeli chodzi o parki handlowe. A co z klasycznymi galeriami?

Polski rynek jest już dojrzały, z nasyceniem powierzchnią w centów handlowych porównywalnym do średniej europejskiej. Nie należy więc spodziewać się nowych, spektakularnych inwestycji w centra handlowe. Raczej będą to mniejsze obiekty czy inwestycje o mieszanym przeznaczeniu, gdzie handel będzie jednym z komponentów, wpisujące się w lokalne potrzeby.

Jan-Debski-PRCH
Jan Dębski, PRCH, SCF 2022 Spring, fot. Z. Bichniewicz

Co będzie się działo w ramach tego, co już mamy, w ramach tych zasobów, mówię o galeriach handlowych, które już istnieją. Wiele z nich to są projekty, które okres swojej świetności mają za sobą. Potrzebują nowego blasku. To mogą dać przebudowy, modernizacje….

To się będzie działo. Starsze obiekty będą podlegać modernizacji, przebudowie czy rozbudowie. Branża będzie starała się dostosowywać ofertę do potrzeb klientów na danym obszarze, zmieniać tenant mix, dostosowywać do lokalnych wyzwań, urozmaicać ofertę rozrywki i gastronomii. Oczywiście otwarte pozostaje pytanie, jaka to będzie skala i jak do finansowania takich inwestycji będą się odnosiły banki.

Jak Pan ocenia atrakcyjność polskiego rynku centrów handlowych dla nowych inwestorów? Transakcje przez ostatnie lata, no są w zawieszeniu. No powiedzmy jest ich zdecydowanie mniej niż było przed 2020 rokiem. Z czego to wynika? Jak długo taki stan może trwać? Co rodzi potencjalne obawy ze strony inwestorów? 

Inwestycje idą teraz w trochę inną stronę, to bardziej mieszkaniówka, parki handlowe czy magazyny. Natomiast jeśli chodzi o centra handlowe, to widać wyczekiwanie inwestorów wynikające z pandemii i ustawowej regulacji czynszów. Regulacje zachwiały przewidywalnością przychodów centrów handlowych, co miało wpływ na ocenę ich atrakcyjności, jako produktu inwestycyjnego i kredytowego. Aby inwestorzy wrócili do Polski i do sektora, potrzebujemy teraz okresu spokoju, bez zakłóceń w prowadzeniu działalności oraz interwencji rządu w wolnorynkowe mechanizmy prowadzenia działalności. Jeśli sytuacja się uspokoi i centra handlowe będą mogły działać bez przeszkód, to średnio i długookresowo pozwoli to na większą przewidywalność prowadzenia biznesu.

Rynek w Polsce przez ostatnie dwie dekady rozwijał się w ramach pewnych fluktuacji, ale jednak takiej synergii, współpracy dwóch stron. Czy dzisiaj możemy mówić o takiej synergii, czy raczej mówimy o sytuacji jakiegoś napięcia, które może także mieć wpływ na to, jak inwestorzy na to patrzą?

Proszę pamiętać, że w wyniku lockdownów galerie handlowe przez 145 dni (21 tygodni) nie mogły prowadzić prawie żadnego biznesu. To spowodowało ogromne straty dla najemców i wynajmujących. I to w tej bardzo trudnej sytuacji pojawiły się nieporozumienia na tle wzajemnych rozliczeń. Są one jednak mocno rozdmuchane, bo w praktyce dotyczą kilku procent firm. Zdecydowana większość branży ma świadomość wzajemnej koegzystencji, potrzeby rozmów i porozumienia. Jako PRCH oceniamy, że w okresie pandemii właściciele i zarządcy udzielili dobrowolnych upustów czynszowych na rzecz najemców w wysokości około 2 mld zł. Przy tym nastąpiła bezpośrednia ingerencja państwa, która, jak wyliczyło PwC, o dodatkowe 4 mld zł uszczupliła budżety wynajmujących. Łącznie oznaczało to, że właściciele centrów handlowych stracili około 60 proc. rocznych przychodów. W tej chwili ze strony najemców pojawia się wyraźny głos, o rosnących kosztach działalności centrów handlowych. Zgadzam się z tą oceną, ale nie wynika ona ze złej woli właścicieli galerii handlowych. W ciągu 2 ostatnich lat drastycznie wzrosły koszty utrzymania obiektów. Szczególnie dotyczy to cen gazu i prądu. W efekcie koszty utrzymania 1 mkw. powierzchni handlowych wzrosły od 30 do 40 proc. Mamy wiec do czynienia z dużym wzrostem kosztów prowadzenia biznesu w sytuacji, gdy rynek podnosi się dopiero po pandemii. To oczywiście nie jest łatwe, ale w dłuższej perspektywie nie zagraża centrom handlowym, one były, są i będą. To nie ulega wątpliwości, bo tego chcą klienci.

Panie Prezesie, Pan jest na tym rynku ponad dwie dekady. Ma Pan szerszą perspektywę niż większość uczestników rynku, niż większość zarządzających na tym rynku. Czy z tej perspektywy Pan jest dzisiaj sceptykiem, umiarkowanym optymistą, czy może entuzjastą, jeżeli patrzy Pan w przyszłość? Jak Pan to widzi?

Najważniejszą rzeczą, o której powinniśmy cały czas rozmawiać i pamiętać jest ekologia. Za mało się o tym mówi. Mówimy o czynszach, ale to ekologia jest najważniejsza, bo to jest kwestia przetrwania i to nie tylko centrów handlowych. Musimy być otwarci i gotowi na zmiany, wsłuchiwać się w trendy i na nie odpowiadać. W obszarze ekologii będą one największe. Kolejnym wyzwaniem jest e-commerce, ale przykład Stanów Zjednoczonych już pokazuje, że nie sprawdzają się prognozy mówiące, że handel online negatywnie odbija się na tym tradycyjnym. Generalnie uważam, że centra handlowe będą istniały, rozwiążemy problemy branży i będziemy skupiać się na potrzebach naszych klientów. Żyjemy w ciekawych czasach, co nie oznacza, że jest łatwo.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Rozmowę przeprowadzono podczas konferencji towarzyszącej targom SCF 2022 Spring