[WYWIAD] Anna Paziewska, CH Janki, Apsys Polska: z powodzeniem konkurujemy z największymi obiektami handlowymi w Warszawie

Właściciel Centrum Janki, Cromwell Property Group, stworzył zupełnie nowy, spełniający najwyższe standardy rynkowe obiekt, znacznie powiększając i urozmaicając ofertę centrum. Aktualnie tworzy ją ponad 170 najemców, dzięki czemu galeria z powodzeniem konkuruje z największymi obiektami handlowymi w Warszawie. Kolejne rozbudowy i modernizacje utrzymały, a właściwie podkreśliły to, co od początku było atutem obiektu – centrum jest jednopoziomowe, przestrzenne, główne wejścia znajdują się na poziomie parkingu naziemnego – mówi w rozmowie z Retailnet Anna Paziewska, Dyrektor CH Janki, Apsys Polska.

Centrum Handlowe Janki jest jednym z pierwszych dużych obiektów handlowych na polskim rynku. Jak z Pani perspektywy, dyrektora centrum Janki od 2006 roku, zmieniało się ono na przestrzeni tych, już ponad 20, lat?

Centrum Janki istnieje od 1999 roku. Było to jedno z pierwszych w Polsce centrów III generacji, w którym hipermarket wciąż pełnił ważną rolę, jednak cześć handlowo – usługowa stała się równie znaczącym elementem oferty. Ze względu na bliskość Ikea Janki – pierwszego sztandarowego obiektu tej marki w Polsce oraz dogodnej lokalizacji przy południowej trasie wjazdowej do Warszawy, było to jedno z najbardziej rozpoznawalnych i bardzo chętnie odwiedzanych centrów handlowych w Polsce. To miejsce mocno zakorzenione w świadomości zarówno mieszkańców Warszawy i okolic, jak i całego kraju, jako destynacja zakupowa.

Na przestrzeni lat obiekt zmieniał się wielokrotnie, konsekwentnie rozbudowując się i modernizując, między innymi w odpowiedzi na dynamicznie rozwijającą się konkurencję na rynku galerii handlowych w Warszawie oraz zmieniające się potrzeby klientów. Byłam zarówno świadkiem, jak i uczestnikiem większości tych zmian i śmiało mogę powiedzieć, że ewolucja Centrum Janki pokazuje, jak zmieniał się cały rynek obiektów komercyjnych w Polsce. Pierwsza część CH Janki została otwarta w 1999 roku i była to, jak na dzisiejsze standardy, mała galeria z hipermarketem. Kilka lat później została dobudowana strefa restauracyjna Restaurama – jedna z najbardziej nowoczesnych w tamtych czasach, kino i część obiektu, w której obecnie znajdują się market budowlany oraz sklepy TK Maxx i Media Markt. Centrum Janki stało się wtedy nie tylko miejscem kompleksowych zakupów, ale również rodzinnego wypoczynku i rozrywki. Kolejny, ważny etap w historii centrum to ostatnia rozbudowa, która miała miejsce w latach 2017 – 2019. W jej wyniku powstała druga część galerii handlowej. Można śmiało powiedzieć, że inwestor, właściciel Centrum Janki, Cromwell Property Group, stworzył zupełnie nowy, spełniający najwyższe standardy rynkowe obiekt, znacznie powiększając i urozmaicając ofertę centrum. Aktualnie tworzy ją ponad 170 najemców, dzięki czemu galeria z powodzeniem konkuruje z największymi obiektami handlowymi w Warszawie. Kolejne rozbudowy i modernizacje utrzymały, a właściwie podkreśliły to, co od początku było atutem obiektu – centrum jest jednopoziomowe, przestrzenne, główne wejścia znajdują się na poziomie parkingu naziemnego. To wszystko przekłada się na dostępność centrum – tak ważną np. dla rodziców z dziećmi, szczególnie tych najmłodszych w wózkach oraz osób z niepełnosprawnościami. By poruszać się między sklepami Centrum Janki oraz skorzystać ze strefy restauracyjnej czy kina, nie trzeba pokonywać uciążliwych barier architektonicznych czy tłoczyć się w windach. To okazało się szczególnie ważne w czasie pandemii, kiedy bezpieczeństwo klientów podczas zakupów okazało się jednym z kluczowych czynników dla funkcjonowania galerii handlowych.

Jak zmieniał się tenant mix obiektu?

Ostatnia rozbudowa, dzięki której powstały dodatkowe nowoczesne powierzchnie handlowe dla nowych marek, wynikała między innymi z zapotrzebowania, jakie zgłaszali klienci. Staramy się na bieżąco monitorować ich nastroje i zbierać opinie na temat wszystkich aspektów funkcjonowania centrum. Regularne badania szerokiej grupy klientów to dla właściciela i zarządcy nieocenione źródło wiedzy na temat codziennego funkcjonowania centrum i konkretne wskazówki do dalszego rozwoju i utrzymania konkurencyjności na wymagającym rynku. Przed ostatnią rozbudową wątkiem, który powracał w wypowiedziach odwiedzających Centrum Janki i mieszkańców catchmentu, była potrzeba zwiększenia liczby sklepów i wprowadzenie do obiektu nowych, pożądanych marek. W wyniku zakończonej w roku 2019 rozbudowy powstała dodatkowa przestrzeń handlowa, którą zajęła między innymi Grupa Inditex, wprowadzając do Centrum Janki salony marek Zara, Stradivarius i Bershka. Pojawiły się także dodatkowe sklepy np. z odzieżą dziecięcą i więcej sklepów z artykułami wyposażenia wnętrz, między innymi Homla. Przestrzeń do rozwoju zyskały również marki już wcześniej obecne w CH Janki – swoją powierzchnię znacznie powiększył salon H&M, a marka Medicine nie tylko zmieniła lokal na dwukrotnie większy, ale również zaaranżowała go według nowego, przyciągającego nowoczesnym designem konceptu. To duże zmiany, które ciągle się dzieją, stale podnosząc atrakcyjności oferty galerii. Warto podkreślić, że ofertę Centrum Janki tworzą nie tylko marki sieciowe. Mamy również unikalne koncepty butikowe, których asortyment stanowi doskonałe uzupełnienie oferty popularnych brandów, na przykład concept store z kolekcjami polskich projektantów.

Remodelingi i rozbudowy, to w ostatnim czasie trend wśród najemców, ale dla zarządcy obiektu to spore wyzwanie, wymagające przeprowadzenia wielu analiz, ale i bieżącego reagowania i działania na “żywym organizmie”. Centrum Janki jest na to otwarte?

Oczywiście. I właściciel Centrum Janki, Cromwell Property Group, i Apsys, jako jego zarządca, jesteśmy gotowi na takie wyzwania. To ważny element naszej codziennej pracy. Najemcy coraz częściej pytają o możliwość powiększenia powierzchni swoich salonów. Szukają optymalnego rozwiązania, rozważają relokację lub połączenie lokali. Wspieramy ich w tym, wspólnie analizując różne możliwości, które, z jednej strony odpowiedzą na potrzeby najemcy, a z drugiej będą optymalne dla funkcjonowania centrum, bo np. zapewnią równomierny rozkład footfallu we wszystkich częściach obiektu. Nie tracimy też z oczu potrzeb inwestora obiektu – naszym zadaniem jest takie zarzadzanie galerią handlową, by była przyjazna najemcom i klientom, ale mamy również zobowiązania wobec właściciela, związane między innymi z bieżącym, rzetelnym raportowaniem wyników. Jako firma od ponad 25 lat zarządzająca kilkudziesięcioma obiektami handlowymi w całym kraju, wypracowaliśmy szereg narzędzi wspomagających nas w codziennej pracy – między innymi efektywnej i szybkiej komunikacji z najemcami, analizie różnego rodzaju danych oraz bieżącym raportowaniu. Wraz z technologicznym start-upem opracowaliśmy i wdrożyliśmy narzędzie Trackeo Properties. Platforma wspiera zarządzanie obiektami handlowymi w zakresie analizowania obrotów, mierzenia frekwencji czy nowoczesnego sporządzania raportów, wykorzystując sztuczną inteligencję, big data oraz rozwiązania Internet of Things. Trackeo umożliwia zestawianie i szybką analizę różnorodnych danych, w tym porównywanie danych z różnych okresów i generowanie obszernych raportów niemal jednym kliknięciem, znacznie skracając czas niezbędny na pozyskiwanie i analizę informacji pochodzących z wielu różnych źródeł. Trackeo Properties to również bardzo intuicyjne, przyjazne wszystkim użytkownikom narzędzie komunikacji z najemcami. Znacznie usprawniło ono kontakt między administracją a przedstawicielami poszczególnych sklepów, między innymi praktycznie eliminując obieg papierowych pism czy awizacji. Platforma została wdrożona w większości obiektów handlowych z portfolio zarządczego Apsys – również w Centrum Janki.

Dużo zmian w obiektach handlowych wymusiła także pandemia i zmieniające się wraz z nią nawyki konsumenckie. Co Pani zdaniem, jako dyrektora Centrum Janki, było największym wyzwaniem i jak sobie z nim poradziliście?

To prawda, że pandemia postawiła całą naszą branżę przed zupełnie nowymi wyzwaniami, trudnymi do porównania z czymkolwiek, z czym mieliśmy do czynienia od początku istnienia nowoczesnego rynku handlowego. Były to oczywiście czasy bardzo trudne, wymagające ustalenia nowych reguł i zasad codziennego funkcjonowania, ale był to również okres dużej solidarności właścicieli i zarządców galerii handlowych. Wszyscy skupiliśmy się na tym, by sprostać największemu wyzwaniu początku pandemii: zapewnieniu bezpieczeństwa sanitarnego – przede wszystkim klientów, ale również pracowników lokali oraz osób zatrudnionych w administracji obiektu i firmach serwisowych. W Centrum Janki robiliśmy wszystko, by przebywające w nim osoby czuły się pewnie i komfortowo. Właściciel zdecydował się na konkretne inwestycje w rozwiązania podnoszące bezpieczeństwo sanitarne w obiekcie. Bardzo szybko zostały wprowadzone rozwiązania bezdotykowe – zarówno w węzłach sanitarnych jak i na pasażach. W toaletach zamontowane zostały dodatkowo lampy UV, które usuwają wirusy i bakterie z najczęściej dotykanych powierzchni. To w naszym centrum pojawiła się jedna z pierwszych maszyn do dezynfekcji artykułów zakupionych w centrum, w tym produktów spożywczych. Ważną rolę w budowaniu poczucia bezpieczeństwa klientów odegrała wielokanałowa kampania, która nie tylko dostarczała klientom informacji na temat wdrożonych rozwiązań, ale również edukowała odwiedzających w zakresie zasad bezpiecznych zakupów. W całej komunikacji podkreślaliśmy atuty Centrum Janki – szerokie, przestronne korytarze, które pomagały zachować wymagany, bezpieczny dystans, dużą liczbę miejsc postojowych, umożliwiającą parkowanie na co drugim miejscu oraz wspomniany wcześniej brak barier architektonicznych i punktów kumulujących dużą liczbę osób. Mam wrażenie, że nasi klienci bardzo to docenili. Również wyniki At Your Service – autorskiego programu Apsys, w ramach którego co roku w centrach z portfolio zarządczego firmy przeprowadzany jest audyt świadczonych usług, serwisów i oferowanych udogodnień – potwierdziły, że Centrum Janki zdało egzamin z bezpieczeństwa w trudnym czasie pandemii. Kolejnym wyzwaniem na pewno było zapewnienie jak najlepszych warunków biznesowych najemcom centrum. Wykonaliśmy ogromną pracę, by wszyscy najemcy po prostu zostali z nami. To był czas intensywnych negocjacji, uzgadniania różnych rabatów i ulg, podpisywania wszelkiego rodzaju aneksów. Byliśmy w stałym kontakcie z najemcami, otwarci na ich potrzeby. Dzięki temu wspólnie udało nam się przetrwać ten bardzo ciężki okres. Najemcom gastronomicznym, którzy najdłużej funkcjonowali w ograniczonym zakresie, zaoferowaliśmy konkretne wsparcie – między innymi sfinansowanie rabatu dla klientów zamawiających posiłki na wynos. Dużo mówiło się wówczas, że w centrach handlowych zaczęło pojawiać się coraz więcej pustych lokali. W Jankach na szczęście nie mieliśmy takiego momentu.

Jak odbudowuje się sprzedaż po pandemii? Czy w Pani opinii, klienci wracają do centrów handlowych czy zostają w sieci?

Pandemia i związane z nią ograniczenia w handlu stacjonarnym z pewnością sprawiły, że nawet osoby nieprzekonane do tej pory do zakupów online decydowały się z nich skorzystać. Z pewnością część z nich dała się do tej formy zakupów przekonać na dłużej. Z uwagą obserwujemy ten trend, ale się go nie obawiamy, ponieważ zakupy online nigdy nie odpowiedzą na wszystkie potrzeby klientów centrów handlowych. Centrum Janki zawsze było miejscem rodzinnym do którego jedzie się także po to, by miło spędzić czas. Widzę, że po zakończonej pandemii, po zniesieniu wszystkich restrykcji, klienci coraz chętniej wracają do zakupów stacjonarnych. Mamy bardzo dobrą frekwencję w soboty; widzimy, że właśnie rodzinne wycieczki do Janek i spędzanie kilku godzin w centrum handlowym staje się ponownie normą. Chcę też podkreślić, że Janki jako centrum o zasięgu regionalnym, mają specyficznego klienta. Odwiedzają nas zarówno mieszkańcy miejscowości sąsiadujących z galerią, takich jak Magdalenka, Podkowa Leśna, Komorów, ale mamy także klientów, którzy przyjeżdżają do nas z miejscowości zlokalizowanych nawet 50 kilometrów dalej – na przykład z Grójca czy Żyrardowa. Ci kupujący, często z całymi rodzinami, spędzają u nas wiele godzin, korzystając również z oferty gastronomicznej i rozrywkowej – przez wiele ostatnich miesięcy niedostępnej lub funkcjonującej w ograniczonym zakresie, więc tym bardziej pożądanej. Dbamy również o to, by aktywnie komunikować się z klientami w sieci. Centrum Janki nie tylko prowadzi intensywne kampanie reklamowe, przede wszystkim wykorzystując możliwości mediów społecznościowych, ale również stworzyło unikalny na skalę krajową Butik Janki on-line, który dla naszych najemców, przede wszystkim tych nie sieciowych, stanowi dodatkową platformę promocji oraz sprzedaży. To pierwszy element strategii omnichannel, która w przyszłości będzie bardzo ważna dla rozwoju centrów handlowych. Oferta Butiku Janki powstaje przy udziale stylistki, która z asortymentu najemców tworzy kompletne modowe stylizacje, dopasowane do konkretnych okazji. Butik Janki zmaterializował się również w przestrzeni centrum – w jednym z lokali stworzyliśmy przytulną, stylową przestrzeń, w której w co drugą sobotę nasze klientki mogą bezpłatnie skorzystać z porad stylistek i makijażystki oraz oczywiście kupić wybrane produkty. Butik Janki to wciąż unikalne na rynku centrów handlowych narzędzie wprowadzające ofertę naszych najemców do sieci – i to nie z poziomu pojedynczego sklepu, ale galerii handlowej. Łączy ono wygodę zakupów on-line z indywidualnym podejściem i profesjonalnym wsparciem stylistów.

Jakie wyzwania stoją teraz przed Centrum Janki?

Na pewno wciąż mamy co robić w temacie budowania i uatrakcyjniania tenant mixu. To wymaga nieustającej pracy i bycia otwartym na potrzeby najemców i klientów. Bardzo ważnym zadaniem jest również wspieranie naszych obecnych najemców, między innymi poprzez angażowanie ich w akcje marketingowe, które organizujemy. Wciąż bardzo istotną kwestią jest dla nas również konsekwentna, wielokanałowa komunikacja, skierowana przede wszystkim do konsumentów z południowych dzielnic Warszawy i strefy zasięgu na południe od stolicy, informująca o tym, że Centrum Janki z powodzeniem może zaspokoić ich potrzeby zakupowe, bez konieczności wjeżdżania do zatłoczonych części miasta i tracenia czasu w korkach. Od zakończenia rozbudowy w sierpniu 2019 roku do wybuchu pandemii i pierwszego lock downu mieliśmy zaledwie kilka miesięcy, by dotrzeć do szerokiego grona klientów w Warszawie i w regionie z informacją o nowych markach w naszej ofercie. Dlatego teraz, gdy wszyscy wracamy do normalności i coraz chętniej ponownie spędzamy czas w galeriach handlowych, Centrum Janki cały czas przypomina, że jest rozbudowane, nowoczesne, a przede wszystkim zapewnia klientom wiele unikalnych wrażeń – nie tylko zakupowych.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz