ZPPHiU o nowej ustawie o zmianie przeznaczenia budynków na mieszkalne

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) apeluje o zabezpieczenie przedsiębiorców prowadzących działalność handlową lub usługową w centrach handlowych na wypadek zmiany przeznaczenia budynków, w których prowadzą działalność – w związku z projektowaną ustawą. Jeśli właściciel centrum handlowego zdecyduje o podjęciu kroków celem przekształcenia budynku centrum w budynek o charakterze mieszkalnym lub częściowo mieszkalnym, to nie powinno się to odbywać ze szkodą dla najemców, którzy posiadają ważne i obowiązujące umowy najmu. Konieczne powinno być uzyskanie zgody najemców na planowane przekształcenie oraz wypłacenie pełnego odszkodowania.

Tak daleko idąca zmiana charakteru obiektu, jak przeznaczenie jego części na cele mieszkaniowe, z całą pewnością nie pozostanie bez wpływu na działalność handlową prowadzoną w centrum handlowym. Dlatego, z drugiej strony, najemca nie powinien być w takiej sytuacji zmuszony do kontynuowania stosunku najmu wbrew swojej woli, zwłaszcza na warunkach finansowych wynikających z umowy zawartej przed przekształceniem budynku. Ponadto konieczne jest zabezpieczenie najemców na czas prowadzenia prac budowlanych lub remontowych, które mogą znacznie utrudnić lub uniemożliwić prowadzenie przez nich działalności w najmowanych lokalach.

Postulaty ZPPHiU:

W przypadku choćby częściowej zmiany sposobu użytkowania budynku centrum handlowego na budynek mieszkalny, rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego, przed upływem okresu, na który została zawarta, byłoby możliwe wyłącznie za zgodą najemcy i za pełnym odszkodowaniem.

W przypadku choćby częściowej zmiany sposobu użytkowania budynku centrum handlowego na budynek mieszkalny, najemca miałby uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i uzyskania pełnego odszkodowania.

W okresie prowadzenia prac budowlanych lub remontowych, które utrudnią lub uniemożliwią najemcy prowadzenie w najmowanym lokalu normalnej działalności, najemca nie ponosiłby kosztów związanych z najmem lokalu, a jeśli utrudnienia te będą długotrwałe (powyżej 30 dni), by najemca miał uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i uzyskania pełnego odszkodowania.

„Z projektu ustawy wynika m.in. taki cel, by umożliwić i ułatwić przekształcenie obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 (centra handlowe) w obiekty pełniące funkcje mieszkalne. Budzi to zaniepokojenie w środowisku przedsiębiorców z sektora handlu i usług, którzy swoją działalność prowadzą w centrach handlowych, najmując w tych obiektach powierzchnię handlową lub usługową. Są oni w ogromnej większości związani wieloletnimi umowami najmu, zawieranymi zwykle na okres od pięciu do dziesięciu lat. Zawierając umowę najmu najemcy zazwyczaj są zobowiązani ponieść znaczne nakłady na najmowany lokal, w celu jego przystosowania i wyposażenia stosownie do działalności, która ma być w lokalu prowadzona. Nierzadko, zwłaszcza w przypadku nowo otwieranych centrów handlowych, najemcy ponoszą koszt całkowitego wykończenia lokalu, który przejmują w stanie surowym. Poczyniona w ten sposób inwestycja ma zwrócić się w czasie planowanego okresu najmu, tj. w ciągu kilku lat. Powszechnie stosowanym w umowach najmu zapisem jest zrzeczenie się przez najemcę wszelkich roszczeń z tytułu nakładów na lokal, co oznacza, że w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy najemca nie odzyska środków zainwestowanych w wykończenie lub remont lokalu oraz jego wyposażenie. Istotną kwestią jest także fakt, że najemcom często nie udaje się osiągnąć zysku z działalności w pierwszym roku, a nawet w kilku pierwszych latach najmu, a rentowność prowadzonej działalności wraz z upływem czasu zwykle rośnie. Oznacza to, że dla najemcy przedwczesne zakończenie stosunku najmu może oznaczać poniesienie znacznych strat oraz utratę spodziewanych zysków z prowadzonej działalności. Jednocześnie należy zaznaczyć, że umowy najmu standardowo umożliwiają wynajmującemu w określonych przypadkach jednostronne rozwiązanie umowy przed upływem okresu, na który została zawarta, ale uprawnienie takie nie jest przyznawane najemcy. W sytuacji gdy właściciel centrum handlowego podejmie decyzję o zmianie użytkowania budynku – w całości lub w części – będzie to narażało najemców powierzchni handlowej na poniesienie znacznych strat i utratę spodziewanych zysków z prowadzonej działalności. Najemcy nie uzyskają należytej ochrony na podstawie obowiązujących przepisów prawa, ani też na podstawie zawartych umów najmu. Postanowienia stosowane powszechnie w umowach najmu, akceptowane przez najemcę w dotychczas obowiązującym stanie prawnym, po wejściu w życie projektowanych zmian będą dla najemców skrajnie niekorzystne i narażą ich na ogromne straty. Najemcy, zawierając umowy, nie przewidywali i nie mogli przewidzieć, że możliwe będzie przekształcenie centrum handlowego (lub jego części) w budynek mieszkalny” – mówi Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 projektu ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (projekt nr UD401), przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlu lub ich części, niebędących elementami konstrukcyjnymi, dokonywana w związku ze zmianą sposobu użytkowania takiego budynku lub jego części na budynek mieszkalny, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88 i 1557).